Особый статус особняков
Москва, несмотря на свой солидный возраст, ведет активный образ жизни юного, полного сил человека. Поэтому каждому нравится в столице что-то свое: кому-то – появляющиеся как грибы после дождя новые здания и транспортные артерии, а кому-то – узкие улочки Центра с особняками, утопающими в зелени вековых деревьев.
Московская старина
Городские особняки – это самый престижный вид недвижимости. Даже таунхаус или клубный дом не сравнятся с собственным особняком, который к тому же еще и памятник архитектуры, а среди его бывших владельцев было немало известных людей. Таких «отголосков прошлого» в Москве осталось совсем немного, а вот спрос на них увеличивается с каждым годом. Кроме архитектурных изысков, покупателей привлекает и местоположение (Арбат, Пречистенка, Патриаршие пруды, Чистые пруды), отличные видовые характеристики, транспортная доступность и, конечно, абсолютная обособленность: жизнь без соседей – вот самая заветная мечта любого уроженца Страны Советов. Кроме того, в отличие от покупателя любой другой недвижимости, который приобретает, что называется, стены, покупатель особняка получает стены, пропитанные духом давно минувших эпох. Сама история дома может быть не менее важна для клиента, чем количество квадратных метров.
Москва всегда активно строилась, но далеко не все здания дошли до наших дней. Те особняки, которые теперь являются объектами продажи, построены в конце XVIII в. Эти дома возводились в районе современного московского Центра и были рассчитаны на одну семью. Типовые проекты этих зданий разрабатывались под руководством известного архитектора Бове. Впоследствии сложился новый стиль – «московский ампир». Сегодня эти особняки относятся к нежилому фонду, и в большинстве своем заняты под посольства и ведомства. А вот здания, находящиеся сегодня в жилом фонде, – это так называемые доходные дома, построенные в начале прошлого века известными архитекторами.
Мода на старину никогда не проходила, поэтому особняки не пустовали и в советское время, правда, тогда «ни о какой продаже или покупке даже речи быть не могло. Как правило, особняки, оставшиеся еще от царского режима, передавались в дар «нужным советской власти людям», – комментирует Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. Теперь этими зданиями владеют их потомки. Например, дом в Мансуровском переулке сразу после революции указом Ленина был передан ученому-минерологу Гору, правнук которого (известный поэт) – сегодня хозяин здания. Еще один особняк в Головинском переулке в середине 20-х годов прошлого столетия был подарен чернокожему коммунисту из США. Теперь особняком распоряжаются его потомки.
Чья это улица, чей это дом?
Сама идея стать собственником целого дома в центре Москвы очень заманчива, но потенциальным владельцам нужно четко представлять сложности, которые могут возникнуть при покупке. Пожалуй, главный недостаток городских особняков – это их довольно запутанный юридический статус. Подавляющее большинство особняков являются памятниками архитектуры. Сейчас на рынке представлены те здания, которые московские власти передали частным или юридическим лицам в середине 1990-х годов.
В то время существовала отработанная схема продажи и сдачи в аренду городской недвижимости с последующим лишением ее статуса памятника архитектуры. При этом если памятник архитектуры входит в федеральный охранный перечень, то решение о его покупке принимается правительством РФ, тогда как судьбой памятников местного значения занимается главный комитет по охране памятников в правительстве Москвы. Но спор по разделу памятников между городскими и федеральными властями продолжается до сих пор, поэтому у некоторых владельцев и арендаторов таких особняков могут возникнуть проблемы с правом собственности. Поэтому с каждым владельцем такого исторического здания в обязательном порядке заключается охранно-арендный договор, который в большой степени связывает руки хозяевам дома. «В таких договорах четко прописываются действия будущих владельцев/арендаторов по реставрации здания, фиксируются элементы, которые необходимо сохранить: фасад, лепнина, скульптуры и т.п. Покупатель также обязан согласовывать любые строительные и хозяйственные работы, что, несомненно, является существенным обременением», – считает Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty. В соответствии с законом «Об объектах культурного наследия…» вся забота об особняке ложится на владельца. Причем собственник имеет право только на реставрацию здания, не нарушающую историко-художественную ценность дома, т.е. не может менять цвет фасада, делать внутренние планировки. Кроме того, до сих пор окончательно не решен вопрос оформления земли в Москве в частную собственность.
Одним словом, без помощи хороших юристов особняк очень непросто купить, да и сам процесс оформления будет долгим и связанным с преодолением целого ряда бюрократических препон. Например, в пределах Садового кольца находится около 200 особняков, из них только 10% или продаются сейчас или когда-либо были в продаже. У остальных – право пользования или было получено еще в советское время, либо они имеют какой-то очень странный статус. Специалисты рынка элитной недвижимости знают немало историй, когда прекрасный особняк с великолепным внутренним двором было невозможно ни продать, ни сдать в аренду, поскольку имелись сложности с правоустанавливающими документами.
Жить или не жить?
Под особняком понимается частный дом общей площадью от 200 до 2500 кв.м. На рынке жилой недвижимости реконструированные особняки занимают отдельную нишу между домами класса люкс и бизнес-класса. Назвать точное число реконструированных домов весьма сложно, по различным оценкам эта цифра колеблется от 200 до 2000. Каждый год в среднем реконструируются 6–7 домов. В целом, московское правительство планирует до 2010 года реконструировать в общей сложности 30 домов.
Но не все особняки относятся к жилому фонду. Скажем, из 200 особняков в пределах Садового кольца примерно 25% являются жилыми, причем эта цифра растет на 5–10 зданий в год. «Подобная тенденция связана с развитием рынка офисной недвижимости. Многие владельцы компаний, занимающие особняк, предпочитают перевести офис в современный бизнес-центр, а бывший офис использовать для собственного проживания. Причем даже не переводят здание из нежилого фонда в жилой», – считает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group.
Можно привести примеры, когда владелец компании устраивает на первом этаже офис, а сам живет в том же здании на втором и третьем этажах. Проходя мимо такого дома, вы никогда не догадаетесь, что он жилой: на окнах жалюзи, по утрам на работу в это здание приходят люди.
Вообще офис, расположенный в историческом особняке, демонстрирует определенный статус компании. Нередко именно в таких домах размещают топ-менеджеров компании, а остальные сотрудники работают в бизнес-центрах. Основными категориями арендаторов и покупателей особняков являются платежеспособные клиенты: банки, сырьевые и девелоперские компании. Также, по мнению Марины Маркаровой, управляющего директора компании BLACKWOOD, «особняки являются привлекательными для европейских компаний, представительств, ресторанов, клубов или главных офисов крупных банков. А вот американские компании чаще всего предпочитают иметь офисы в бизнес-центрах».
Вообще, такие объекты в центре Москвы – редкость. Ведь земля в ЦАО дорогая, и застройщикам гораздо выгоднее построить многоквартирное здание, например, таунхаус, нежели дом на одну семью «под заказ». Однако спрос на исторические особняки есть, а значит, есть и предложение. Довольно часто особняки располагаются на территории жилых комплексов. Например, реконструированный дом площадью 560 кв.м на Поварской улице входит в состав элитного жилого комплекса. Этот особняк был построен в 1884 г. по проекту архитектора К.И. Андреева и является памятником архитектуры. Из реализованных проектов также можно отметить дома на Поварской ул., 26, на ул. Машкова, 1, во 2-м Обыденском пер., 1А и на Большой Никитской ул., 45.
Из новых предложений стоит отметить проект «Резиденция Чистые пруды», строительство которого будет закончено в 2006 г. в одноименном районе. Помимо двух клубных домов, резиденция включает в себя два жилых особняка (882 и 2128 кв.м) под резиденцию и шесть уникальных одноквартирных домов (от 989 до 1130 кв.м) с бассейном, каминным залом и зимним садом.
Многие особняки являются настоящими произведениями искусства: реставраторы стараются сохранить все элементы декора, подчеркивающие индивидуальность каждого дома. Внутри такие особняки могут быть украшены статуями и лепниной, на стенах может сохраняться роспись, выполненная знаменитыми мастерами позапрошлого века. Правда, большинство таких зданий не имеет подземного паркинга, что является ощутимым недостатком.
Цена «красивой жизни»
Реконструированные особняки стали своего рода элитным сектором рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы, который находится на этапе формирования. И позволить себе такой роскошный вид недвижимости может далеко не каждый, даже очень богатый человек. Кстати, отношение к такого рода зданиям у иностранцев и наших соотечественников сильно различается. Состоятельные приезжие предпочитают работать в современных бизнес-центрах класса А, а жить в уютных старинных домиках исторического центра столицы. Российские покупатели (по наблюдениям специалистов, это в основном коренные москвичи) поступают с точностью до наоборот. Возможно, это связано еще и с тем, что многие состоятельные люди опасаются выставлять на показ свой уровень дохода, поэтому практически все особняки, в том числе и жилые, оформлены на юридические лица.
По словам Ирины Жаровой-Райт, на конечную цену влияет несколько факторов: местоположение, фасад, придомовая территория и юридическая чистота. Стартовая цена начинается с $4 тыс. за кв.м, а каждый из этих четырех параметров дает свою прибавку к стоимости. Хорошее место может добавить объекту $1–5 тыс. за кв.м, фасад – $3–4 тыс., территория – до $3–5 тыс., правовая чистота – до $5–6 тыс. В итоге обычная цена находится в пределах $8–12 тыс., а если наличествует полная совокупность всех благоприятных факторов, то особняк может стоить и $20–25 тыс. за кв.м.
Цена особняка также зависит от качества проведенной реконструкции, и чем позже она была проведена, тем выше стоимость квадратного метра. Кроме того, если в доме в процессе реконструкции устанавливают лифт и удается сделать подземный паркинг, то цены становятся сопоставимыми с ценами в новых домах.
По мнению Анастасии Денисовой, руководителя отдела маркетинга и PR компании «Контакт – Элитная Недвижимость», «особняки – товар штучный, а главная особенность этого рынка заключается в том, что такой вид недвижимости практически не появляется в открытой продаже».
Текст: Надежда ЭЛПИС