Далеко и надолго

   Земля Московской области до 50 км от МКАД практически на 100% выкуплена и довольно плотно застроена. Возведение коттеджных поселков — давно и прочно налаженный бизнес. А ведь начинался рынок загородной недвижимости Подмосковья с того, что люди покупали дома в деревнях или участки в чистом поле и строили себе дом. По сей день немало желающих перебраться на жительство за город игнорируют организованные поселки, приобретают все те же деревенские дома и перестраивают их под себя. Вот только в ближнем Подмосковье найти приемлемый по соотношению цена/качество товар все сложнее. Теперь за домиком в деревне приходится ехать на границу Московской области и за ее пределы. И там история повторяется. Люди покупают потрясающе дешевые по московским меркам дома и участки в деревнях, строят коттеджи, и земля начинает расти в цене.

   Разные причины могут подтолкнуть потенциального покупателя загородной недвижимости за границы Московской области. Кто-то соблазняется привлекательной ценой, кто-то ищет способ чаще пользоваться личным вертолетом. Так или иначе, но владеть деревенским домом где-нибудь в Калужской или Тверской области становится модным. Возможно, и туда скоро подтянутся девелоперы со своими коттеджными поселками.

   Карету мне! И карту

   Елена Калинина, начальник отдела маркетинга ГК “Конти”, говорит, что частные покупатели ведут поиск дома в дальнем Подмосковье или за границами области по стандартным каналам: все та же специализированная пресса, информация, поступающая от окружающих и местных агентств недвижимости. Кроме того, такие варианты ищутся по знакомым и через Интернет. Пока не существует структурированного рынка объектов вне Подмосковья и рано говорить о централизованном подходе, считает она. Столичные и подмосковные риэлторы в силу географических причин этим бизнесом практически не занимаются. А Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, говорит, что с помощью риэлторов осуществляется лишь 1-5% сделок подобного рода.

   Виталий Мишуков, управляющий партнер Vesco Group, говорит, что в большинстве случаев дома или участки в соседствующих с Подмосковьем областях приобретаются по двум основным схемам. Многие клиенты напрямую обращаются в местные администрации, для того чтобы купить уже выбранный заранее участок. Так предпочитают действовать большинство крупных покупателей, готовых купить более 10 га земли. Но если цель будущего собственника — земельный надел площадью до 2 га, то незначительным объемом предложения в удаленных районах располагают и московские риэлторские компании. Как правило, в листингах риэлторов есть участки, расположенные в живописных местах и переведенные в категорию “под дачное строительство”.

   Оксана Готовцева, заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости Eaton Way, говорит, что чаще всего покупают дома в деревнях — это обусловлено желанием иметь место для отдыха, для сада-огорода, чтобы было куда отправить бабушек-дедушек с внуками на лето.

   “Покупка деревенских домов в Подмосковье и сопредельных областях в настоящее время не редкость. И дело не только в дефиците свободных земель. Людей привлекают обжитые места, в том числе и с деревенским укладом”, — констатирует Александр Скобкин, аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости Doki.

   Кроме того, для инвесторов деревенские дома могут представлять и коммерческий интерес. На освобождающихся землях, говорит Скобкин, строят современные коттеджные поселки. Как это сейчас, например, происходит в стародачных местах и деревнях на Рублевке.

   На все четыре стороны

   Несмотря на то что покупка “дальних” земельных наделов и деревенских домов еще в новинку, у потенциальных покупателей уже есть свои предпочтения. В этом вопросе все так же, как и с “ближней дачей”. Большую роль играют наличие поблизости водоемов, леса, а также развитая инфраструктура и транспортная доступность. Правда, Оксана Готовцева говорит, что есть одно исключение: в данном случае узкое, короткое и тупиковое Рублевское шоссе уже не может пользоваться спросом. А по другим направлениям предпочтения неновы.

   Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “МИАН — Агентство недвижимости”, говорит, что лидируют новорижское и дмитровское направления. Елена Калинина отмечает рост привлекательности киевского направления. Например, Большая земельная компания реализует проект “Долина имений” в Калужской области у самой границы с Московской областью (80-93 км от МКАД по Киевскому шоссе). Будет создано несколько “долин” — по сути, поселков на территориях в несколько сотен гектаров с домовладениями на участках от 2 га.

    Из сопредельных с Московской областей, по словам участников рынка, кроме Калужской пользуются повышенным спросом Тверская, Смоленская области. Виталий Мишуков добавляет к этому списку Можайский, Рузский и Наро-Фоминский районы Подмосковья.

    Дома под дачи в Тверской, Ярославской, Владимирской, Рязанской, Тульской, Калужской, Смоленской и Липецкой областях охотно покупаются еще со времен, предшествующих дефолту, утверждает директор по производству “Бенефит Инжиниринг” Александр Исаев. В первую очередь эти дома, по мнению Исаева, покупали люди, которые не могли себе позволить дом поближе и подороже. Данный сегмент, по его словам, был настолько незначительным, что риэлторы его игнорировали, отказываясь ездить в такую даль. При стандартной агентской ставке 3% вознаграждение риэлторов от сделки составляло примерно $150. Сейчас, когда спрос уже не ограничивается экономклассом и растут цены, растет и вознаграждение, но продавцы недвижимости все так же без особого энтузиазма ездят дальше 50 км. А вот Светлана Кондачкова утверждает, что риэлторы, напротив, охотно работают с такими запросами.

   Александр Исаев говорит, что клиент, обратившийся к риэлторам за помощью, скорее всего столкнется с крайней скудостью имеющейся информации о предложении в дальних деревнях. Заказ примет далеко не любое агентство, и то только при условии повышенного вознаграждения. Возможно, что участок придется искать самому, а на риэлторов возложить только сопровождение сделки.

   И надо учесть: за один день или даже неделю такой заказ никто не выполнит. Весной купить дом или участок получится быстрее, кроме того, чем крупнее участок, тем быстрее и охотнее за сделку возьмутся посредники. Но если заказанная земля — не более 2 га или просто не сезон, то поиски могут растянуться на срок от двух месяцев до бесконечности.

   Однако, говоря о покупке дома вдали от Москвы, риэлторы неизменно напоминают: если покупатель решит действовать самостоятельно, ему придется пройти довольно долгий путь. А именно — обратиться в местный земельный комитет, к пожарным, которые расскажут, как и что нужно строить, чтобы соблюсти все правила пожарной безопасности, и если проект дома чертится самостоятельно, то предстоит визит к местному архитектору, чтобы получить добро на проект, а также газовщикам, которые расскажут, что делать в случае отсутствия подведенной газовой трубы. Не стоит забывать и про кадастровый план участка, куда в обязательном порядке вносятся любые изменения и новые постройки. После завершения строительных работ необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В случае отсутствия коммуникаций понадобится разрешение не только на их подведение, но и на использование. Не помешает в дополнение ко всему этому в местном паспортном столе проверить юридическую чистоту участка. Например, нет ли на этой земле прописанных дальних родственников, которые, скажем, лет через 10 приедут, чтобы счастливо поселиться здесь.

   По словам риэлторов, несмотря на относительную новизну интереса к далеким от Москвы местам, и тут не обошлось без исключений. Есть места, издавна полюбившиеся людям, предпочитающим отдыхать на природе, — это поселки на берегах Волги, такие как Борки, Мозгово, Столипино. Да и на Селигере москвичами выкуплено большое количество земли. Окское побережье также весьма популярно.

   Мишуков говорит, что деревни в этих местах, даже расположенные в водоохранной зоне, считаются исторической застройкой и новый собственник может реконструировать или перестроить старое здание. Тем не менее такие сделки купли-продажи как самих участков, так и того, что на них построено, редко оформляются легально, и такие случаи практически невозможны на цивилизованном рынке недвижимости.

   По словам экспертов, это зачастую связано с тем, что дома да и сами участки довольно старые и пакет документов не оформлен подобающим образом. Если даже и есть некоторые из необходимых бумаг, то их не принимают при сделках, соответственно, эти земельные наделы и все, что на них построено, практически невозможно законно ни продать, не купить, ни оставить в наследство.

   Кому это надо

   Несмотря на то что, по словам участников рынка, продажа дальних земель как бизнес еще не вполне оформилась, уже сложился определенный круг людей, отдающих предпочтение приобретению таких участков.

   Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, считает, что существуют три категории потребителей “дальних дач”. Во-первых, это потенциальные покупатели поселков экономкласса. Во-вторых, топ-менеджеры и высокооплачиваемые руководители среднего звена, у которых уже есть загородный дом, но им необходим второй (или третий) на берегу крупных водоемов. В-третьих, это весьма и весьма обеспеченные люди, которым интересны крупные участки земли от 1 га и больше.

   Александр Скобкин утверждает, что контингент клиентов в этом сегменте сложился не окончательно, но все же относит всех покупателей к среднему классу. А Виталий Мишуков добавляет к этому списку также людей предпенсионного возраста, накоплений которых недостаточно для покупки коттеджа, скажем, на Новой Риге, и людей, которые просто хотят обменять свою вторую квартиру в Москве на удобную дачу в удаленных районах Подмосковья или даже за его пределами.

   Елена Калинина рассказала, что около 30% покупателей приобретают “дальние дачи” для родителей, имеющих только квартиру в Москве. Также есть люди, живущие в непосредственной близости от Москвы в коттеджных поселках, и для них важно наличие дачи в экологически благоприятном месте для временных выездов с детьми на отдых. А примерно 15% покупок в деревнях Московской области, напротив, по ее словам, совершается иногородними для получения подмосковной прописки.

   Цена вопроса

   Разброс цены на дома по одну и другую сторону границ Московской области довольно велик. Оксана Готовцева говорит, что если требуется обычный деревенский дом с печью, газом в баллонах, удобства — выгребная яма, участок примерно в 20 соток, то на расстоянии более 50 км от МКАД можно найти предложения от $300 до $4000 за сотку. Дополнительные опции — газопровод, собственный колодец, большая площадь участка — потребуют дополнительных затрат, объем которых индивидуален в каждом конкретном случае.

   В “Бенефит Инжиниринг” утверждают, что землю в 150 км от МКАД можно купить по цене $50-70 за сотку, а вот участок в той же области, но рядом с большой водой обойдется в $1000-2000 за сотку (цена доходит до $5000-10 000 за сотку). Довольно дорогая земля в деревнях с достопримечательностями — таких, например, как Дивеево или Оптина Пустынь. А по данным Doki, цена на “дальние дачи” в организованных поселках колеблется от $2000 до $5000 за сотку и иногда ниже. Дом может стоить от нескольких десятков тысяч долларов до $2 млн и более.

   В базах данных московских риэлторов цены на удаленные участки варьируются от $2000 за сотку на участки в поле и до $10 000-15 000 за сотку на земли, переведенные под ИЖС или дачное строительство и расположенные в лесных массивах либо на берегу крупных водоемов.

 

По словам риэлторов, в большинстве случаев на цену земли влияет удаленность от столицы: чем дальше, тем дешевле. Тарас Нечипоренко говорит, что первая волна активной скупки домов в “дальних деревнях” прошла в начале 90-х гг. и сейчас найти дешевый дом в деревне в районе, скажем, Селигера, Валдая или Верхней Волги очень непросто. А если получится, то, по его мнению, это будет вторичный рынок по более высокой цене. Он рассказал, что сейчас дом в районе Валдая ценой $20 000-30 000 можно купить, только “если удастся найти”. Нечипоренко добавляет, что наибольшей популярностью пользуются живописные места, так или иначе связанные с охотой, рыбалкой и отдыхом на природе, расположенные неподалеку от водоемов.

 

Также стоимость земли по берегам Рузского, Можайского и Озернинского водохранилищ выше, чем участков на расстоянии 30-40 км от МКАД по Минскому шоссе. Аналогичная ситуация наблюдается по Ленинградскому шоссе: стоимость участков в районе Клина, на удалении 50 км от МКАД, на 40-50% ниже, чем земельных наделов, расположенных на берегах Волги и Иваньковского водохранилища. По словам экспертов, стартовая стоимость сотки земли в этих местах — от $2000, связано это с тем, что сами места живописные, находятся у большой воды и зачастую “исторические”.

 

На стоимость существенно влияют наличие коммуникаций (газ, свет, вода), близость объекта к лесному массиву, инфраструктура, в том числе близость к социальным объектам, либо ее отсутствие, удобство подъездных путей, площадь самого дома, инженерные системы, материал, из которого построено все, что есть на участке, состояние самих построек, наличие телефонной связи. В общем, учитывается и “тянет в плюс” практически все, что можно.

 

Минимальная цена за сотку, названная продавцами, — $50 при условии, что это участок сельскохозяйственного назначения. Но такой участок подойдет тем, кто хочет иметь только огород и сад. А для земельных участков, предполагающих проживание, цена начинается от $300 и доходит до $5500 за сотку.

 

Категорию и назначение приобретаемой земли необходимо выяснить сразу — от этого зависит, можно ли будет построить на участке дом для постоянного или временного проживания или разрешается только, к примеру, сажать картошку.

 

Не стоит забывать, что это лишь цена самой земли. Удаленность влияет на цену самого участка, но не того, что есть на нем. Остальное количество вложенных средств зависит только от собственника.

 

Например, Елена Дороженко, сотрудник одного из московских вузов, рассказала, что три года назад благодаря информации, полученной от своей знакомой, приобрела деревенский дом на 45 сотках земли всего за $500. Эта земля находится в 300 км от Москвы. Там отличный чернозем, в 1 км от деревни есть большие озера. Естественно, дом и участок были в запущенном состоянии. За $200 ей поставили новый забор, еще $1500 ушло на то, чтобы пристроить к имеющемуся дому помещение примерно той же площади, и $5900 — на то, чтобы перекрыть крышу, настелить новые утепленные полы, утеплить дом, привести в порядок стены изнутри и снаружи, сделать встроенное освещение, перепланировку и ванную комнату, в эту же сумму входит стоимость стройматериалов.

 

Теперь, после того как участок приведен в порядок (на нем разбит сад, сделаны дорожки, отведено место для машины, есть хозяйственные постройки), ее “владения” оценили в сумму, превышающую вложения, и даже были желающие купить. Но в планы хозяйки это не входит, да и земля в том районе, по ее словам, в последнее время начала резко расти в цене, так что торопиться с продажей не стоит.

 

Анна Осина, финансовый директор “Бенефит Инжиниринг”, подтверждает, что рынок уже начал реагировать на спрос ростом цен. По ее наблюдениям, начали дорожать как дома, так и земля, но рост пока не слишком значителен. Осина говорит, что крупные игроки подмосковного рынка не спешат вкладывать деньги в другие области, поэтому не оказывают на цену никакого влияния. Пока девелоперами освоена только 50-километровая зона. Но как только ближние земли будут скуплены, застроены и проданы, продолжает она, инвесторы обратят свое внимание на более дальние и менее раскрученные области и цены рванут вверх. Но у покупателей есть еще 2-3 года в запасе.

 

В 2005 г., по словам Татьяны Шелягиной, финансового директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, рост стоимости земли составил от 30% до 70% в зависимости от характеристик участка. Тем не менее цены на дальние земли Шелягина называет “вполне вменяемыми” и говорит, что пока еще есть возможность выгодно купить участок для строительства дачи. Добавляя, что с точки зрения экономии денежных ресурсов дом выгоднее построить самим.

 

В Vesсo считают, что продажа “дальней” земли — выгодный бизнес. По словам Виталия Мишукова, рентабельность приобретения крупного земельного надела сельхозназначения с последующим переводом земли в категорию дачного строительства, деления его на участки по 20-30 соток, создания подъездных путей и сети дорог на огороженной территории, оборудования поста охраны и продажи участков без подряда сможет составить более 400%. В Doki согласны, что бизнес выгодный, хотя выгода в каждом конкретном случае разная. По мнению Мишукова, растущий спрос заставит многих игроков перестраиваться под новые покупательские настроения.

Однако Оксана Готовцева считает, что “в качестве доходного бизнеса покупку "дальних дач" рассматривать не стоит”, и добавляет, что тут многое будет зависеть от мастерства продавца.