Обзор рынка аренды жилья в Москве в мае 2006 года

На протяжении последних пяти месяцев на рынке аренды жилья наблюдается тенденция по стабилизации. По состоянию на начало июня средняя стоимость аренды типовой 1-комнатной квартиры составила $546 за месяц, 2-комнатную квартиру можно снять в среднем за $660 в месяц, аренда 3-комнатной квартиры в среднем обойдется в $806. По сравнению с январем 2006 г. показатели увеличились незначительно: средняя стоимость аренды однокомнатных квартир увеличилась на $5, двухкомнатных - на 12$, а в секторе трехкомнатных квартир произошло повышение на 22$. В ближайшие месяцы ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной. Сезонное повышение средней стоимости найма можно ожидать лишь к осени.

Безусловным лидером остается Центральный административный округ, стоимость найма однокомнатной квартиры здесь колеблется от $600 до $7000 в месяц, 2-комнатная квартира можно снять от $700 до $15 000, аренда трехкомнатной составит от $1000 до $25000 в месяц, а четырехкомнатные апартаменты предлагаются от $1200 до $30 000. В ценовой классификации Западный округ уверенно занимает вторую позицию: аренда однокомнатной квартиры $500-$3700 в месяц, двухкомнатной $600-$14 000, трехкомнатную квартиру можно было снять за $700-$20 000 в месяц, а четырехкомнатную – $1000-$30 000. Остальные районы Москвы приблизительно сравнялись между собой по стоимости арендной платы. Наиболее демократичным по цене в мае месяце стал Восточный административный округ: однокомнатная квартира стоила от $450 до $1300 за месяц, найм двухкомнатной обходился от $650 до $4000, трехкомнатную квартиру сдавали от $900 до $10 000 в месяц, а четырехкомнатную предлагали от $2200 до $15000.

В целом по рынку продолжается тенденция по стабилизации средней стоимости найма жилья бизнес-класса. За прошедший месяц в стала дешевле аренда двухкомнатных (на $64) и трехкомнатных (на $74) квартир. Однокомнатные квартиры не подорожали. Неожиданностью стало достаточно резкое повышение арендных ставок в секторе четырехкомнатных квартиры, цены поднялись до уровня мартовских и в среднем составили $5940 (удорожание на $668).

Так в Центральном округе аренда однокомнатной квартиры бизнес-класса составляла $1346 в месяц, 2-комнатная квартира оценивается в $2113, а найм трехкомнатных апартаментов стоит в среднем $3311 в месяц, проживание в четырехкомнатной квартире обойдется в $6546 в месяц. Несколько уступают ставки аренды в Западном административном округе: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры бизнес-класса составляет $1072 в месяц, двухкомнатной и трехкомнатной - $1692-$2797 в месяц соответственно, а четырехкомнатной - $5909.

Самые невысокие по цене однокомнатные квартиры этого класса можно было снять в ВАО и ЮАО, арендная ставка составила $804 и $807 за месяц. Двухкомнатную квартиру бизнес-класса дешевле всего было снять в ЮАО в среднем по $1028. Трехкомнатные в ЮВАО в мае стоили по $1417.

Соотношение спроса и предложения

В мае на рынке аренды продолжилось снижение количества предложения, при этом спрос остался на прежнем уровне.

Двухкомнатные квартиры остаются лидерами в структуре предложения, в мае они составляли почти 40% на рынке аренды. Практически каждая четвертая выставляемая квартира – однокомнатная.

Самыми популярными у арендаторов остаются однокомнатные квартиры, почти 63% хотели бы снять именно такую квартиру. В этом сегменте спрос превышает предложение почти в 3 раза.

Таким образом, согласно мнению специалистов, резких изменений в структуре спроса и предложения на рынке аренды жилой недвижимости не произошло. По-прежнему наиболее востребованными остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станции метро. В мае число желающих снять квартиру, стоимость аренды которой не превышала бы $600 в месяц, снизилось на 12% и составило 43%. предложения в этом сегменте составляют около 17% рынка. Таким образом, по сравнению с апрелем разрыв между спросом и предложением в этом сегменте рынка аренды сократился незначительно: спрос на такие квартиры опережает предложение в 3 раза (в апреле в 3,5 раз).

С квартирами большей стоимости наблюдается обратная картина. Наиболее сбалансированным остается рынок квартир, средняя стоимость аренды которых находится в диапазоне от $601 до $1000. Предложений сдать квартиру по цене от $1001 до $3000 в четыре раза больше чем желающих снять такое жилье. На одного арендатора, готового заплатить от $3001 до $6000, приходится в среднем 10 квартир.

В сегменте однокомнатных квартир спрос по-прежнему превышает предложение. Для арендаторов двухкомнатных квартир на рынке предложений предоставляется широкий выбор. Спрос на квартиры большей площади в десятки раз меньше предложения.

Сегодня на рынке аренды жилья представлены квартиры, отвечающие практически любым требованиям арендаторов и соответствующие разным уровням возможностей. Самым популярным остается жилье с арендной платой не выше $600 в месяц. В ценовом диапазоне от $600 до $1001 предложение хотя и превышает показатели спроса, но незначительно. Так, из трех квартир со стоимостью найма от $601 до $1000 двое найдут своих арендаторов. В секторе жилья со стоимостью аренды более $1000 варианты максимально разнообразны, так что клиент с высокими доходами может достаточно быстро выбрать квартиру по душе. И такая ситуация на рынке продолжает оставаться относительно стабильной на протяжении последних нескольких месяцев.

А вот в самом низком ценовом сегменте до $450 за месяц, показатели спроса остаются высокими, поскольку по таким ценам квартиры сдаются крайне редко. Предложения здесь превышают спрос в 6 раз, поэтому наниматели вынуждены снимать более дорогое жилье.

В этом году в связи с серьезным подорожанием недвижимости в целом резко снизилась доходность от сдачи квартиры в аренду. Если до конца 2005 года окупаемость квартиры, сдаваемой после покупки в аренду составляла 10-12 лет без учета роста рынка, то к сегодняшнему дню этот срок увеличился до 20-25 лет. Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4-4,5% годовых.

Загородная недвижимость

Снять загородный коттедж по цене выше $1000 в месяц в мае надеялись только 4,4% арендаторов. Наиболее востребованным остается ценовой диапазон от $1001 до $3000. Большинство арендаторов, а их 62,2%, хотят снять коттедж именно за такую стоимость.

Структура предложения в мае следующие показатели: в сегменте дешевого жилья до $1000 в месяц представлено 27,3% всех предложений, увеличение почти на 10% объектов этого класса возможно связано с низким качеством загородной недвижимости. Немногим больше в ценовом диапазоне от 1001 до 3000 в месяц – 29,33%.

Больше половины предложений (54%) коттеджей расположены не дальше 19 км от МКАД, практически такое же число (55%) арендаторов хотят снять жилье на этом расстоянии от Москвы.

Аренда загородного жилья - единственный сектор рынка недвижимости, которому присуща ярко выраженная сезонность. На первые месяцы года традиционно приходится более половины сделок на рынке аренды загородной недвижимости, заключаемых в течение года. Соответственно в это же время в основном растут и цены: подъем ставок начинается в январе и замедляется к началу июня. Так в мае средняя стоимость коттеджей снизилась почти по всем направлениям, за исключением Северного и Западного.