Законодательное давление. На регионы

После долгого сопротивления региональных властей и, прежде всего, столичной власти, на попытки федерального центра разграничить собственность на земельные ресурсы, федералы одержали `законодательную победу`, приняв изменения в действующее законодательство в конце апреля текущего года.

Принятые поправки существенно упрощают процедуру разграничения и регистрации собственности, а также позволяют федеральному центру распоряжаться значительной долей земельных ресурсов нашей страны. Это стало возможным благодаря тому, что федеральная власть отменила процедуру согласования между различными уровнями власти прав на земельные участки.

По словам разработчиков, идеология нового закона следующая. Во-первых, отказ от составления перечней разграничиваемого имущества.

Во-вторых, авторы закона, по их словам, развели два вопроса: полномочия и бюджет. Чтобы те же муниципалитеты не хватались за землю только ради доходов, доходы отделили от земли. Впрочем, новый закон все равно не решает финансовых вопросов, но их надеются вскоре решить поправками в Бюджетный кодекс.

В-третьих, принято политическое решение, чтобы большинство доходов от неразграниченной собственности Российская Федерация, даже она имеет на них право, отдала регионам и муниципалитетам. Впрочем, это тоже пока лишь благое пожелание - до поправок в Бюджетный кодекс.

Как уверяют разработчики, теперь можно очень быстро зарегистрировать собственность. Например, предприятиям, которые переоформляют право на землю, теперь не придется искать ее изначального собственника.

Можно допустить, что столичная администрация будет по-прежнему использовать в своей деятельности уже проверенные временем средства: искать компромиссы с федеральным центром по вопросам земельной и градостроительной политики, а также оспаривать нормы нового законодательства, поскольку некоторые инициативы федерального центра имеют явные признаки нарушения конституционных норм, что является сильнейшим аргументом в правовых государствах, о необходимости создания которого в нашей стране говорят практически все политики и эксперты.

Напомним, что к 2006 году, в целом по стране удалось разграничить только 400 млн. га государственной земли из 1,58 млрд. га. Еще 130 млн. га оформлены в частное владение. В столице процесс разграничения практически не принес каких-либо заметных результатов, чему способствовали неоднозначные нормы действующего законодательства, а также успешная деятельность столичных юридических служб.

В частности, отсутствие разграничения собственности на земельные участки между столицей и центром, позволяло городским чиновникам оспаривать сделки по выкупу земельных участков, занимаемых федеральными предприятиями.

Встретив сопротивление со стороны московских властей по вопросу разграничения городских территорий, федералы стали регистрировать свои права на те земельные участки, которые признаются находящимися в федеральной собственности иными законодательными актами – например, законом `Об обороне` и `О железных дорогах`. Их можно было оформлять в заявительном порядке без согласования с субъектом РФ, и это оказалось гораздо проще. По данным столичного Департамента земельных ресурсов, таким образом, в собственность федералов перешло порядка 100 земельных участков. Вполне естественно, что центром было принято решение распространить подобную практику быстрого разграничения на все земли, находящиеся в госсобственности, внеся соответствующие изменения в законы. Теперь регистрация прав собственности на земельные участки будет осуществляться в заявительном порядке. Органу власти для оформления владения надо будет представить заявление и пакет документов на участок в органы юстиции. Никаких перечней и согласований отныне предъявлять не требуется. Принцип деления земель остается прежним: если на земельном участке находится федеральное имущество, то этот участок считается федеральным. Если же на земельном участке находятся объекты недвижимости, являющиеся собственностью субъекта РФ, то и соответствующий земельный участок остается в собственности субъекта.

В новой редакции закона есть неудобные для города нюансы. Например, к федеральной собственности относятся `земельные участки, предоставленные органам госвласти РФ, федеральным казенным предприятиям и ФГУПам`, а также `иные предусмотренные федеральными законами земельные участки`.

Вместе с тем, земельные участки под ФГУПами часто используются ненадлежащим образом, поскольку многие функции, под которые эти ФГУПы создавались, на сегодня уже утрачены. Это создает благоприятные условия для спекуляции подобными земельными участками и не положений градостроительных планов города на эти территории.

По мнению представителей московской власти, `принятый закон позволяет ФГУПам продавать землю даже без согласования с городом границ земельного участка`. А такая формулировка, как `иные`, присутствующая в тексте закона, дает возможность федеральному центру посредством принятия дополнительных актов присоединить себе практически любые участки.

Центр уже подсчитал каким количеством земель будет распоряжаться в целом по стране – это примерно 250 тыс. участков площадью 1,18 млрд. га. Конкретные цифры по Москве не оглашаются, но в горадминистрации считают, что дело в данном случае не в количестве, а в качестве земель. Ряд экспертов оценивают долю федерального центра в 27-30%.

Чтобы не лишать город резервов для развития, центральные власти планируют разработать процедуру передачи земель из федеральной собственности в собственность субъектов федерации. Передача земель может осуществляться как на безвозмездной, так и на возмездной основе.

Возмездная передача предполагает различные виды компенсаций федеральным структурам при подготовке проектов планировки и застройки территорий, на которых размещаются их объекты. Московские власти будут вынуждены активно сотрудничать с федералами в плане совместного использования таких земель. Примеры сотрудничества с федеральными ведомствами в плане перспективного освоения земель уже существуют. Например, не так давно было объявлено о совместных проектах с РАО `РЖД` и Министерством обороны по использованию принадлежащих им земель под жилую и общественную застройку. В частности, Минобороны подыскало 8 площадок в качестве компенсации за квартиры военнослужащим московского гарнизона, которые город выделяет в районах массовой застройки Кожухово и Солнцево. В 2006-2007 годах военные очередники должны получить в общей сложности 7,6 тыс. квартир. Взамен застройщикам будут переданы площадки для строительства 1 млн. кв. метров жилья – `территории бывших складов, автобаз, а также воинских частей и училищ, подлежащих выводу из города`. Совместный проект с РАО РЖД, инициатором которого выступило руководство железной дороги, предполагает застройку прилегающих к железнодорожному полотну территорий. Всего в разработке находятся 10 пилотных проектов, в том числе варианты перекрытия железнодорожных путей в районе Киевского, Курского, Павелецкого, Рижского и Савеловского вокзалов.

Напомним, что сейчас продажа земельных участков в Москве регулируется постановлением №532-ПП (`Об установлении в г. Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений`). Стоимость рассчитывается исходя из тридцатикратной ставки земельного налога, который в настоящий момент составляет 1,5% кадастровой стоимости участка. Впрочем, данная норма практически не действует, поскольку городская администрация до сих пор не определила механизм принятия решений о продаже земельных участков собственникам недвижимого имущества. В вышеназванном постановлении было указано, что такой порядок должен быть разработан в трехмесячный срок, однако прошло уже существенно больше времени, а этот документ все еще `проходит согласование в городских структурах`…