Как узаконить перепланировку?

Который год в Москве не стихает перепланировочный бум. Народу хочется новизны! Надоело жить в одних и тех же стенах, в комнатах с привычной конфигурации. Бывает, новоселов не устраивает планировка жилплощади. Хочется сломать `лишнюю` стенку, отделяющую кухню от комнаты, сделать арочное перекрытие, чтобы получилась популярная ныне `студия`. Можно еще увеличить площадь санузла и сделать из раздельного совмещенный. Раньше всем хотелось, чтобы `удобства` существовали отдельно друг от друга, сегодня, наоборот, – вместе.

Претворение в жизнь подобных идей требует обязательного согласования в установленном законом порядке. За разрешением нужно приходить в службу `одного окна` жилищной инспекции вашего округа.
Чем грозит незаконная перепланировка, как легализовать ранее сделанный ремонт, что можно предпринять, если вы приобрели уже переделанное в обход закона жилье. Стоит ли прибегать к услугам посредников для согласования перепланировки.

Спец-предложения

В Москве существует множество фирм и компаний, которые предлагают помощь в перепланировке квартир. Услуги столичных посреднических фирм обходятся в среднем около $1 000. Например, за получение разрешения на `перекройку` жилья просят $700. На согласование перепланировки по эскизу берут не менее месяца сроку и `всего` $500 – 700. За 60 – 120 дней обещают согласовать перепланировку по проекту, что выльется в сумму $1 800 – 2 200. Столько же времени понадобится на получение разрешения на сложную перепланировку по проекту, за что придется заплатить $2 500 – 3 000.

Пользоваться ли услугами посредников или самим собирать пакет документов – дело вкуса. Вы вольны в своем выборе. Но при этом надо четко знать, за что вы собираетесь заплатить такие деньги.

В Мосжилинспекции советуют не разбрасываться рублями и иностранной валютой. Сначала нужно определиться, что именно вы хотите сделать в квартире, и так ли уж много времени и сил придется на это потратить. Приводят пример, когда хозяину квартиры достаточно было всего-навсего от руки нарисовать планируемые изменения на копии поэтажного плана. А фирма-посредник взяла с него за выполнение эскиза такой перепланировки $500.

Если вы человек занятой и небедный, можете отдать все на откуп специализирующейся компании. Правда, пока подобная деятельность не лицензируется. Поэтому нужно быть предельно осторожным и доверять лишь проверенным фирмам. Во всяком случае, если вам предлагают сделать все очень быстро и очень дешево, не поленитесь, еще раз наведите справки.

Если есть возможность изменить планировку будущего жилья на этапе инвестирования строительства – экономия средств и времени на согласование проекта перепланировки очевидна.

Мокрое место над спальней

В Мосжилинспекции отмечают, что москвичи стали законопослушнее, и в этой связи более `грамотно` переустраивают свои гнезда. Несколько лет назад, когда перепланировочное движение только набирало силу, один новый русский соорудил в своей квартире камин, а дымоход вывел в... вентиляцию. То-то радость была соседям!

Еще, случается, размещают джакузи, ванную, туалет и прочие мокрые места над постелью нижнего соседа. Что категорически запрещено. Так же, как ломать вентиляционные коробы на кухнях типовых многоэтажек, в буквальном смысле перекрывая кислород жильцам нижних этажей.

`Отапливать` балконы и лоджии батареями центрального отопления тоже нельзя. Не стоит рассчитывать и на то, чтобы оттяпать часть лестничной клетки, тамбура – они являются общим имуществом дома. Все это – нарушение прав и интересов соседей.
Напомним, переделка квартир не разрешается, если:

- ухудшаются условия проживания граждан и эксплуатация дома;
-  нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций;
- ликвидируется или уменьшается сечение каналов вентиляции;
- санузлы переносятся в жилое помещение;
- к квартире присоединяется часть лестничной клетки;
- портится внешний вид и сохранность фасадов;
- затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- образуются комнаты без естественного освещения и отопительных приборов.

Мина замедленного действия

Если вы осуществили свои фантазии по переделке квартиры, но `забыли` перед этим ее оформить (пошли в обход закона), имейте в виду, что несанкционированное переустройство – мина замедленного действия не только под ваш бюджет, она угрожает и безопасности соседей.

Вам повезет, если удастся отделаться штрафом от 10 до 25 МРОТ, т. е. от 1 000 до 2 500 рублей – согласно Административному кодексу. Худший вариант – суд и требование вернуть квартире первоначальный вид.

Для начала контролирующий орган (в Первопрестольной это Мосжилинспекция) дает предписание со сроком, к которому вы обязаны привести жилье в соответствие с техдокументацией на него, а, по сути, – вернуть квадратные метры в прежнее состояние (восстановить планировку, которая значится в документах БТИ) либо оформить разрешение на выполненное переустройство.
Если хозяин квартиры не послушается жилинспекторов, его может ожидать повестка в суд.

В отношении собственника орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировки (все та же жилинспекция), вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Вырученные от продажи деньги передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, по сути, происходит выселение нарушителя-самовольщика из занимаемой квартиры.

Процесс небыстрый. Прежде, чем лишиться квартиры, злостные `перестройщики` должны пройти (и проиграть) минимум два процесса. Правда, в Москве до выселения пока не доходило, т. к., получив повестку в суд, жители предпочитают добровольно уладить разногласия с законом и оформить переустройство установленным путем. Если это невозможно, устраняют нарушения и приводят планировку квартиры в исходное состояние.

А теперь прикиньте, во сколько обойдется восстановление вашего гнездышка в прежнее состояние, оплата ущерба соседям, если таковой нанесен, плюс судебные издержки. Вам это надо?

Закон о незаконных переделках

На незаконопослушных перестройщиков квартир есть своя управа, то бишь закон, предусматривающий наказания. Всевозможные кары четко прописаны в Жилищном кодексе РФ (ст. 29 `Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения`).

В соответствии с положениями ЖК разработан `Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы`. Нарушение требований регламента влечет за собой административную ответственность, установленную законом города Москвы от 20 декабря 1995 г. № 26 (в ред. законов г. Москвы от 09.07.1997 № 29, от 26.06.2002 № 35, от 18.01.2006 № 3) `Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда`.

Порча жилых домов, жилых помещений, равно как порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут за собой, кроме того, ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Ни продать, ни подарить

Все соблюли, все сделали – можно спокойно вздохнуть. Вы теперь живете в другой квартире, только адрес тот же да номер квартиры. Поэтому, если перепланировка согласована с властями, все изменения будут автоматически внесены в план БТИ.

Если же вы переделали свою квартиру на свой манер, но так и не зарегистрировали свои фантазии, рискуете схлопотать неприятности. Строгие инспекторы всю вашу перепланировку перечеркнут красными линиями, которые будут означать ее незаконность. Как бы не пришлось потом стены и отхожие места возвращать в исходное положение. Иначе могут возникнуть труднопреодолимые проблемы, если вы, например, вознамеритесь совершить какую-либо сделку с квартирой. Например, продать ее. Ведь органу по регистрации прав на недвижимость потребуется поэтажный план. А в нем сотрудники БТИ, обнаружив несанкционированное переустройство, нарисуют красные линии. Несогласованная перепланировка может стать труднопреодолимым препятствием для сделок с жильем. То есть:

- крайне затруднительно продать такую квартиру;
- фактически невозможно осуществить обмен или взаимозачет квартиры;
- невозможно оформить залог такой квартиры, в том числе получить ипотечный кредит, так как банки предпочитают не иметь дела с таким жильем;
- возникнут большие сложности при оформлении дарения или наследства на такую квартиру.

Как не попасть в `засаду`

Что делать, если вы добросовестно купили квартиру, не ведая о самовольно сделанной перепланировке? По закону ответственность несет тот, кто окажется собственником жилья на момент обнаружения результатов `подпольной` деятельности. То есть он может понести те же самые наказания, как если бы это он сам нарушил закон, переделав квартиру без разрешения.

Соседи не дремлют

Более 1 150 фактов несанкционированных перепланировок зафиксировали в прошлом году сотрудники Мосжилинспекции. В полтора раза больше было годом раньше. Как правило, `сигналят` соседи. Сколько же всего в Москве самовольщиков – не скажет никто.

Попасть под `амнистию`

Жилищный кодекс оставляет возможность хозяевам квартир узаконить самовольную переделку. В ЖК (ч. 4 ст. 29) говорится, что если сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью других граждан, не нарушает их прав и интересов, то `жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии`. Такую перепланировку узаконить будет несложно.
Это своего рода `амнистия`, но для нее требуется решение суда. Если суд сочтет, что `перекроенная` квартира не нарушает права и законные интересы жильцов дома и не создает угрозы их жизни и здоровью, то он может признать ее законной. Но бывает, судебных хлопот удается избежать. Во многих регионах, в том числе в Москве, в дополнение к ЖК действует местное жилищное законодательство. Порядок внесудебного узаконивания самовольной перепланировки такой же, как и для всех, только москвичам придется представить план БТИ, выполненный в красных линиях.

Чтобы узаконить самовольную перепланировку, готовьте следующие документы:

- заявление о перепланировке (для суда – заявление о признании выполненной перепланировки);
- правоустанавливающие документы на перепланированное жилое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
оформленный в установленном порядке проект перепланировки или эскиз – в зависимости от сложности выполненных работ (в Москве);
- поэтажный план и экспликацию помещений из БТИ.