Перестройка в отдельно взятой квартире

Какие шаги надо предпринять, чтобы воплотить ваши перестроечно-дизайнерские фантазии в жизнь? Как получить на это разрешение? Каков порядок согласования и какие документы потребуются? Что можно и что нельзя делать в своем доме?

Так велят правила

Основные правила по перепланировке и переустройству помещений даны в Жилищном кодексе РФ. Так, в ст. 25 четко сказано, что считать переустройством, а что – перепланировкой.

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Конкретнее, какие виды работ относятся к перепланировке, а какие – к переустройству, перечислены в `Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда`, установленных постановлением Правительства РФ от 29 сентября 2003 года № 170.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя:

- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, ванн-джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать:

- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Оформление перепланировки

Процедура оформления и проведения перепланировки или переустройств жилплощади `расписана` в ЖК РФ – ст. 26. А также в специальном Регламенте, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 года № 73-ПП.

Итак, если вы решили осуществить свои архитектурно-дизайнерские замыслы и сделать перепланировку своей квартиры, пишите заявление и отправляйтесь в `одно окно` Жилинспекции того административного округа, в котором вы живете или в котором находится квартира, где планируется переустройство.

Заявление стандартное. Форма его, единая для всей страны, утверждена постановлением Правительства РФ № 266.

К заявлению прилагаются следующие документы:

...о правах на помещение. (К примеру, договор купли-продажи, свидетельство о собственности, договор найма, договор аренды). Разрешено подавать не подлинники, а нотариально заверенные копии. Собственник жилого помещения представляет копию свидетельства о регистрации права собственности, выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (из ЕИРЦ). Наниматель представляет выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета;
проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
подлинник технического паспорта переустраиваемого (перепланируемого) помещения. При отсутствии такового – справки, полученные из БТИ: поэтажный план, экспликация помещений. Копии плана помещений и экспликаций БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории, культуры (если ваша квартира или дом, в котором она находится, – памятник);
документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку (при необходимости).

Это запрещено

Существует перечень мероприятий, которые категорически запрещены при перепланировке или переустройстве. В Москве такой перечень утвержден постановлением столичного Правительства от 8 февраля 2005 года № 73-ПП. Это работы, при которых:

ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей;
затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
переустроенное жилье или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
увеличивается площадь подсобок квартиры за счет жилых комнат без изменения функционального назначения;
затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба ГОЧС, без соответствующего разрешения начальника штаба;
нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания, или может произойти их разрушение;
устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в соседних помещениях;
уничтожаются или уменьшаются сечения каналов естественной вентиляции;
увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Особые запреты распространяются на жилые дома типовых серий. В них запрещено:

устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах). А также местах расположения связей между сборными элементами;
устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правоприемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.

Кроме того, запрещено:
- переносить ванные комнаты и кухни в жилое помещение;
- присоединять коридор к лестничной клетке;
- портить внешний вид и сохранность фасадов;
- образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов;
- увеличивать жилплощадь за счет присоединения балконов и лоджий.

А это можно

Без разрешения в квартире можно делать:
- обычный косметический ремонт;
- установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов;
- замену без перестановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому устройству.

45 и 3 дня

На рассмотрение ваших документов по закону властям отводится 45 календарных дней. Если решение будет принято раньше, считайте, вам повезло. В любом случае не позднее чем через три рабочих дня после принятия решения о согласовании, форма которого также утверждена российским правительством, вы получаете его на руки. И – можете приступать к исполнению своих перестроечных замыслов.

Ремонт

После получения согласования на проведение ремонта по проекту необходимо сообщить в службу `одного окна` данные, требующиеся для осуществления надзора за ходом работ:

- наименование и адрес строительной фирмы, которая будет переделывать вашу квартиру;
- данные о представителе проектной организации, которому поручен авторский надзор за реализацией проекта, а также о тех, кто будет осуществлять технический контроль.

Вместе с разрешением на перепланировку или переустройство квартиры ее хозяину или строительной фирме, которая будет делать ремонт, выдается `Журнал производства ремонтно-строительных работ`. С ним держите путь в управляющую вашим домом организацию (ДЕЗ, ЖЭК или частную фирму), она должна зарегистрировать дату начала и окончания ремонта. В журнале фиксируется также порядок и условия вывоза строительного мусора.

Работник управляющей домом организации должен известить о предстоящей перепланировке ваших соседей, живущих в смежных квартирах – расположенных по вертикали и горизонтали. По желанию соседей составляется акт технического состояния их квартир. Так они потом смогут доказать, что трещины на стенах и подтеки на потолках – результат вашей ремонтной деятельности.
В журнале отражается весь ход ремонтно-строительных работ. За каждым его этапом и записями об этом будут следить жилищные инспекторы. Проверки объектов проводятся выборочно по плану или при поступлении жалоб от соседей. Нарушителям выдают сначала предписания с требованием навести порядок. Если они не выполнят его и будут пойманы вторично, разрешение на перепланировку отберут и работу остановят.

Сроки

По правилам, общая продолжительность ремонта не должна превышать четырех месяцев. Если не укладываетесь в намеченные сроки, нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением об их продлении, предварительно согласовав с управляющим вашим домом. О принятом решении вас должны уведомить в течение 15 дней от даты поступления обращения.

Заключительный

Если `Большой ремонт` завершился успешно, приходит приемочная комиссия, в состав которой, кроме хозяина, входят представители Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии), управы района, управляющего жилым домом, разработчика проекта и исполнителя работ. Владельца жилья может заменить его представитель с нотариально заверенной доверенностью. После того как комиссия убеждается, что все сделано правильно, составляется и выдается хозяину акт приемки квартиры. Этот документ комиссия обязана отправить в соответствующее территориальное подразделение ГУП МосгорБТИ.

За что платить?

Услуги жилищной инспекции бесплатны. Если вы затеяли перекройку своей квартиры, на которую не требуется специального проекта, платить придется только за документы БТИ. К примеру, поэтажный план без обследования квартиры стоит 1 рубль 30 копеек за один квадратный метр общей площади. Разброс цен на проект велик. В зависимости от сложности переделки квартиры. Он может стоить как несколько тысяч рублей, так и несколько тысяч долларов. А если понадобится еще и экспертиза проекта в Мосэкспертизе, то придется заплатить и за нее. В зависимости от стоимости проекта с вас возьмут определенный процент – так же, как за услуги БТИ, расценки установлены правительством Москвы.