Кто и как контролирует строительство и ремонт жилых домов в Москве

В последние десятилетия в Москве не было обрушений жилых домов, вызванных не внешними воздействиями, а конструктивными просчетами. Что это - удачное стечение обстоятельств или заслуга системы контроля?

Студентам МГУ, обучающимся в высотке, до сих пор на военной кафедре рассказывают, что, даже если над главным зданием взорвется атомная бомба `мощностью в одну Хиросиму`, сталинская высотка полностью не обрушится. `В случае если взрыв произойдет на высоте одного километра над шпилем, нижние десять этажей совсем не пострадают`,- так написано в брошюре еще 1970-х годов выпуска. `Проверять это, надеюсь, нам не придется,- говорит заместитель главного инженера МГУ Владислав Борисов.- Но то, что со зданием все нормально и оно простоит еще много лет,- это точно. Оно построено на совесть и в плане безопасности даст сто очков любой новостройке, хотя ремонты высотки проводились только профилактические`.

Мнение, что сейчас строят гораздо хуже, чем раньше, достаточно распространено. Причем не только среди простых людей, но и у профессиональных риэлтеров, которые по странному стечению обстоятельств часто предпочитают новостройке бизнес-класса, сложенной смуглыми руками бывших братьев по союзу республик, цековский дом, построенный под присмотром ответственных членов КПСС.

Если раньше Москва полнилась слухами о том, что вместо Брежнева по телевизору уверенно выступает его двойник (`Леня давно умер, просто нам не говорят`), то сегодня самая популярная тема - когда `сложится` тот или иной дом с пафосным именем. Серию высоток с известным каждому детсадовцу названием народная молва дружно отправляет последние несколько лет в Москву-реку, утверждая, что рано или поздно дома непременно сползут в воду вместе с жильцами и их миллионами.

Впрочем, пресс-секретарь `Мосжилинспекции` Татьяна Филиппова уверяет, что поводов для беспокойства нет, поскольку любое здание в Москве сейчас проверяется как никогда.

До котлована

Государственные проверки начинаются задолго до того, как будет вбитая первая свая в основание фундамента. Каждая партия бетона, кирпича или арматуры, перед тем как попасть на стройку, должна пройти тест на прочность - реальные испытания с предельными нагрузками.

Но еще раньше потребуется получить заключение о пригодности грунта, на котором будет возводиться объект, так называемую геоподоснову. Занимается геотехническими исследованиями ГУП `Мосгоргеотрест`, специалисты которого бурят скважины, забирают пробы почвы и изучают геологическую историю отведенного для строительства участка земли.

Результаты экспертизы нередко могут самым коренным образом изменить судьбу стройки. Например, в марте 2005 года мэрия обсуждала, что делать с гостиницей `Турист` - в устаревшем виде она город не устраивала. В числе вариантов был и такой: надстроить несколько этажей. Но `Мосгоргеотрест`, изучив фундамент и состояние грунтов, рекомендовал полную перестройку здания. Сейчас гостиница готовится к сносу.

Третий контрольный этап до начала строительства - экспертиза строительного проекта. Согласование строительства домов типовых конструкций происходит быстро, однако треть жилых объектов в Москве и почти вся коммерческая недвижимость (бизнес-центры, магазины и т. д.) под определение типовой не подпадает. Проверкой этих архитектурных изысков занимается Мосгорэкспертиза. Ее инженеры обязаны проанализировать все конструктивные решения, которые проектировщик заложил в здание, для этого используются специальные математические модели. Если есть отклонения, проект перерабатывается. Правда, привести конкретных примеров, когда Мосгорэкспертизе удалось спасти город от возведения потенциально опасного здания, в бюро не смогли. Там говорят, что поскольку абсолютное большинство проектов новых домов подготавливается в столичных проектных мастерских, имеющих хорошую материальную базу и богатый опыт, то и проходит их утверждение без сучка и задоринки.

Стройка капитализма

Проверяющие контролируют строителей и на площадке. Перед тем как будет вырыт котлован, специалисты Объединения административно-технических инспекций Москвы (ОАТИ) и Госархстройнадзора (ИГАСН) составляют план, в соответствии с которым осуществляются проверки.

Наиболее крупные стройки, по словам представителя ОАТИ, проверяются еженедельно. Однако либо на столичных стройках все действительно хорошо, либо осмотр носит по большей части визуальный характер, но массовых нарушений технологии строительства на столичных стройках нет.

В результате, например, самой крупной прошлогодней проверки, которая состоялась перед Днем города, за неделю были выявлены нарушения на 270 стройках, причем на 20 объектах работы приостановлены до устранения недостатков. Тревожная статистика. Но вот сами нарушения мало кого повергнут в шок. В одном месте не было пункта мойки и очистки колес автомобилей, в другом строители бросали мусор прямо под ноги, в третьем мусор выкидывали за забор, в четвертом вместо забора - одно название. Неприятно, но вряд ли это может сильно омрачить сознание будущих новоселов: нам ли привыкать, что там, где стройка,- грязь по колено?! Случаев, когда в ходе строительства приходилось что-то переделывать, не помнят даже ветераны строительной отрасли.

Проверяющих на стройплощадке сегодня даже слишком много, так говорят застройщики. Зайти к ним `на огонек` имеют право представители нескольких десятков государственных органов: от экологов и инспекторов по труду до пожарных и МЧС.

`Формально система контроля у нас выстроена грамотно, но все вопросы с чиновниками решаются за определенные деньги. Однако из этого не надо делать трагедии. Сегодня подрядчики и инвесторы часто оказываются более требовательными контролерами, чем госструктуры. Все понятно: они рискуют своими деньгами и своей репутацией`,- выразил в частной беседе свою точку зрения один из руководителей крупного московского проектного бюро.

В советское время у каждой подрядной организации был собственный отдел контроля качества и испытательные лаборатории. Работавшие там люди несли основную ответственность за безопасность домов.

Сейчас подразделения контроля качества сохранились только у крупнейших игроков на столичном строительном рынке - `Главмосстроя`, `Интеко`, СУ-155, ДСК-1, ДСК-2. У подавляющего числа мелких подрядных организаций ничего похожего нет.

Дать добро

Перед заселением в дом жильцов он проходит государственную приемку. Эта процедура состоит из двух этапов. На первом работу подрядчика принимает заказчик, подробно сверяя все параметры строения с указанными в договоре. Здесь государственные контролеры никак себя не проявляют, хотя именно на этом этапе и разгораются главные скандалы, связанные с качеством строительства: заказчик отказывается принимать халтуру.

На втором этапе принятый заказчиком объект принимается инвестором уже под контролем органов государственного надзора и исполнительной власти.

Этап этот более ответствен - заказчик должен представить приемной комиссии акты городских эксплуатационных организаций о готовности внешних коммуникаций холодного и горячего водоснабжения, канализации, тепло-, газо- и энергоснабжения. Необходимо также завершить монтаж и наладку всех внутренних инженерных систем и оборудования сдаваемого объекта.

Если все благополучно, приемная комиссия выдает инвестору акт приемки объекта. Этот документ он представляет в соответствующий орган исполнительной власти, чаще всего в префектуру. После подписи префекта дом считается готовымк эксплуатации. Как правило, комиссия работает от одной до трех недель. Правда, для сложных, крупных и уникальных объектов, например таких, как фундаментальная библиотека МГУ или Гостиный двор, срок приемки увеличивается, а ее условия дополнительно регламентируются.

К сожалению, во время приемки многие дефекты не видны - на это особенно часто жалуются специалисты Мосжилинспекции, отвечающей за состояние всех жилых зданий в Москве.

`Играет отрицательную роль то обстоятельство, что при приемке дома в состав госкомиссии не входят наши представители, а ведь именно жилищная инспекция потом и будет следить за состоянием здания,- говорит руководитель Мосжилинспекции по ЮАО Денис Плотников.- Большая часть недоделок выявляется лишь при эксплуатации дома`.

Обнаружить, что стены и перекрытия выполнены с недостатками, при приемке сложно. Например, во время строительства дома в декабре железобетонную плиту положили на поверхность, покрытую льдом.

Дом приняли в феврале, пока на улице было холодно. Весной лед растаял, плиту перекосило - она треснула. Получается странная ситуация: жалобы жильцов о несоответствии дома установленным нормам попадут уже не в принимающую комиссию и даже не к застройщику, а в Мосжилинспекцию, которая в приемке не участвовала.

`Это вроде сломанного телефона,- жалуется Денис Плотников.- ТСЖ или ДЕЗ по жалобе жильцов выходят на жилинспекцию, а мы требуем у фирмы-застройщика устранить по гарантии недостатки. Но особо усердствовать у них резона нет: дом принят, квартиры проданы`.

Построение ветеранов

В советское время Мосжилинспекция действовала просто: капитальный ремонт был планово-предупредительным, его производили по прошествии определенного срока (чаще всего через 25 лет) после ввода дома в эксплуатацию. Кровля и стены, балконы и лестничные клетки, водяные стояки и отопительные батареи, сантехника и газовое оборудование - все это приводили в порядок, согласно установленным нормам: что надо было красить - красили, что требовалось менять - меняли. Такая система имела много плюсов, но массовые нарекания населения вызывал тот факт, что добиться ремонта при надобности раньше назначенной даты было почти невозможно.

Сейчас Мосжилинспекция решает, какому дому нужен ремонт, а какому - нет.

`В начале 1990-х годов от старого подхода отказались, признав его расточительным. У новой власти денег на проведение ремонтов без веских причин не было,- рассказала ИП Татьяна Филиппова.- В результате был внедрен мониторинг технического состояния жилых домов, по данным которого и принимается решение о ремонте`.

Каждое жилое здание должно осматриваться не реже одного раза в пять лет. На практике эта процедура выглядит следующим образом: в дом приходят несколько специалистов инспекции и изучают состояние здания с помощью `приборов неразрушающего контроля`.

Чтобы узнать, какие глубинные процессы протекают внутри, никто не будет сверлить полы и стены. Эксперты вооружены тепловизорами, термографами, анемометрами, толщиномерами и прочими приборами, название которых неподготовленный читатель забудет по прочтении. Если в доме обнаруживаются трещины, то на них ставятся маяки, за показаниями которых ведется наблюдение. Дефектные места и аварийные конструкции фотографируются для контроля изменения их состояния. По каждому обследованию составляется отчет, к которому прикладываются фотографии. Если дефектный элемент отремонтирован или заменен, в базу данных вносятся учитывающие это коррективы.

Впрочем, сложные приборыв ход идут не всегда - каждое здание или его требующий внимания элемент обследуются в зависимости от состояния. Чаще всего инструментальный контроль применяется для аварийных зданий, для прочих достаточно бывает визуального обследования.

После проверки комиссия пишет общее заключение о состоянии дома, описывает дефекты. В состав комиссии входят представители Мосжилинспекции, ДЕЗа, районной управы и префектуры. Эта комиссия и присваивает зданию один из четырех статусов: удовлетворительное, частично неудовлетворительное, неудовлетворительное и аварийное состояние.

`Учитывается весь комплекс вопросов,- говорит Татьяна Филиппова.- Возможно, например, полное отслоение окрасочного, а то и штукатурного или облицовочного слоя фасада, то есть фасад находится в неудовлетворительном состоянии. Но на эксплуатационных качествах всего здания это не скажется, поэтому состояние такого дома может быть оценено как удовлетворительное. А вот когда выпали кирпичи из кладки фасада, из швов на большой площади выветрился раствор - состояние дома признают неудовлетворительным. Или даже аварийным, если комиссия решила, что дому грозит обрушение`. В отчет комиссия выносит рекомендацию: можно ли спасти здание с помощью ремонта или его придется снести.

На данный момент из почти 40 тыс. московских жилых домов `требуют замены в связи с физическим износом`, то есть признаны аварийными и не подлежащими ремонту, всего 150 строений. Правда, в неудовлетворительном состоянии, то есть требующем срочного капремонта, уже 1672 многоквартирных дома.

Впрочем, некоторые специалисты сомневаются в безупречности мониторинга. `Проверка не всегда выявляет важные детали,- говорит кандидат технических наук, доцент кафедры строительных конструкций и строительной механики МГСУ Ирина Дедюхова.- Например, панельные пятиэтажки, рассчитанные на 25 лет, стоят почти вдвое дольше. По результатам осмотра все хорошо, максимум - нужен косметический ремонт. Но зачастую в таких домах сгнили металлические скобы, а это просто так не заметишь`.

По мнению специалиста, кардинальное решение проблемы безопасности домов тех серий, которые выработали свой ресурс,- это их снос. По большому счету, это негласно признают и московские власти, реализуя программу по переселению `хрущоб`. В ЦАО, к слову, их уже не осталось.

Правила не для элиты

Но есть среди специалистов и такое мнение: что толку говорить, соответствует здание нормам или нет, если нормам сто лет и некоторых аспектов современного строительства они просто не учитывают.

Первые СНиПы (строительные нормы и правила) по высотному строительству были приняты 28 декабря 2005 года, до этого правила были писаны только для зданий ниже 75 м. Например, комплекс `Эдельвейс` высотой 165 м был сдан 16 мая того же года. Сталинские высотки - отдельный случай. Там, как говорят специалисты, и без СНиПов все хорошо по очень простой причине. Проектировщики догадывались, что за просчет, если он даст о себе знать, они заплатят не репутацией, а жизнью.

В компании `Дон-строй` заявляют, что все время сталкиваются с `нормами, которые неприменимы к современным строительным материалам и проектным решениям, ведь практически все СНиПы разрабатывались для квартир с нормой 18 кв. м на человека`.

Однако ученые утверждают, что все не так. `СНиПы - это не курс доллара, который может устареть и нуждается в регулярном обновлении,- утверждает Ирина Дедюхова.- Они основаны на законах математики и физики, которые со временем не меняются`.

Специалисты же убеждены, что если проект дома прошел все согласования, то он безопасен. Во всяком случае, пока повода разувериться в этом не было.

Иван Марчук, Егор Гронский