Три слагаемых успешного проекта
Последние 2-3 года пермский рынок недвижимости находится в поле повышенного внимания со стороны инвесторов. Способствовали данному процессу не только сложившиеся благоприятные экономические предпосылки развития региона (появление свободных денежных средств, увеличение общего благосостояния), но также и оживление рынка недвижимости. Достаточно серьезные темпы роста цен сначала на рынке жилья (с середины 2003 г.), а потом и на рынке коммерческой недвижимости (с 2004 г.) сделали пермский рынок недвижимости одним из наиболее доходных и надежных вложений денежных средств.
Под воздействием растущего спроса пермский рынок недвижимости не только ускорил свое развитие, но перешел на более современную ступень развития, достаточно сильно преобразился и внешний облик города.
Только за последние 3 года введено в эксплуатацию порядка десятка торговых центров. Следующая волна активизации строительства коснулась возведения офисных и бизнес-центров, помещения в которых распродавались еще на ранних стадиях строительства. В условиях, когда спрос значительно перекрывал предложение на рынке, расходились практически любые площади независимо от качественных характеристик объекта, что послужило дополнительным толчком для активизации строительства коммерческих объектов.
Однако уже в прошлом году участники рынка заговорили о некотором насыщении рынка - уже сейчас открыв любую газету по недвижимости потенциальный арендатор или покупатель площадей, на первый взгляд, может найти десятки свободных объектов в самых различных местах. Вместе с тем, в наиболее удачных и концептуально продуманных объектах выбор площадей по-прежнему весьма ограничен.
Таким образом, в настоящий момент можно говорить не о насыщении спроса, а в первую очередь об ужесточении требований покупателей и арендаторов помещений. Именно этим во многом и объясняется сложившаяся ситуация на рынке, когда, с одной стороны, на рынке присутствует значительное количество свободных площадей, с другой стороны, на рынке чётко прослеживается неудовлетворённый спрос на площади определенного формата.
В апреле этого года специалисты экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал» и компании «Level Marketing» провели совместное комплексное исследование рынка коммерческой недвижимости Перми, целью которого была оценка привлекательности рынка коммерческой недвижимости Перми с точки зрения потенциального инвестирования денежных средств.
По результатам проведенного анализа можно утверждать, что инвестиции в строительство недвижимости Перми (в том числе и коммерческой) будут являться достаточно надежным и рентабельным вложением средств при условии грамотного их приложения.
По мере становления цивилизованного рынка постепенно развиваются и сопутствующие направления, повышается востребованность профессиональных консультантов. Крупные компании, первыми осознающими необходимость проведения исследований, нередко задумываются о создании и обучении собственного подразделения, специализирующегося на проведении профильных исследованиях либо обращаются за помощью в сторонние организации. Однако, по мнению аналитиков «ЭР-Капитал», основной проблемой развития консалтингового рынка Перми можно уверенно назвать однобокость большинства проводимых исследований в сфере недвижимости. К числу наиболее значимых недостатков большинства осуществляемых исследований можно отнести игнорирование (либо недостаточное внимание) потребительского мнения при рассмотрении проекта. Практически все работы основаны преимущественно на аналитических обзорах, экспертных мнениях специалистов относительно потребительских предпочтений и инвестиционных расчетах, которых сейчас уже недостаточно для того, чтобы объект был уникальным, чтобы его уникальность строилась на реальных потребностях клиентов, чтобы он не остался в одном ряду с остальными пустующими объектами.
Как подчеркивает директор компании «Level Marketing» Ирина Мастыкина, уже на первоначальном этапе принятия решения о вложении средств в недвижимость необходимо отталкиваться от потребностей целевой аудитории, на которую будет рассчитан проект. И все больше девелоперов приходят к этой мысли, понимая, во-первых, что уже прошли времена, когда потребитель радовался любому новому объекту, а, во-вторых, что затраты на проведение исследования несоизмеримы с величиной возможных потерь в будущем.
Факт появления объекта недвижимости уже не является гарантией получения прибыли, потребители могут его проигнорировать, как происходит со многими объектами в Перми. Для того чтобы объект недвижимости стал действительно востребованным необходима комплексная работа, состоящая из ряда этапов.
Первый этап – это определение концепции объекта, от которой в первую очередь в последующем будет зависеть, окупятся ли вложенные инвестиции. Чаще всего на этом этапе возникают две ситуации - заказчик представляет себе, что он хочет получить на выходе, но не знает, где лучше разместить объект, либо заказчик уже рассматривает конкретный земельный участок, но не может определиться с назначением и техническими характеристиками будущего объекта.
И в том, и в другом случае правильное решение может строиться только на комплексном анализе рынка, включая финансовый анализ выбранной концепции, а также анализ предпочтений потребителей.
По результатам финансового анализа инвестор сможет получить ответы на вопросы: «Насколько плотным является конкурентное окружение на выбранном участке и как оно изменится к моменту окончания строительства?», «Будет ли в перспективе уровень арендных ставок и цена продажи выгодным для инвестора?» и т. д.
Часто инвестор ограничивается проведением данного исследования и делает свои выводы на основании полученных результатов, забывая о том, что остаются незатронутыми следующие ключевые вопросы: «Действительно ли потребителям необходим объект именно в этом месте?», «Будут ли они его посещать в данном месте?» и т. д. В условиях повышения конкуренции и постепенного насыщения пермского рынка вполне возможна ситуация, что инвестирование в объект в конкретном месте с точки зрения экономических характеристик выгодно, но объект совершенно не соответствует ожиданиям и представлениям потребителя, следствием чего станет его низкая посещаемость, а значит и низкая рентабельность вложенных инвестиций.
По мнению аналитиков, типичными кардинальными ошибками первого этапа можно считать неверный формат выбранных объектов, к примеру сейчас на рынке ощущается определенная нехватка офисных площадей малого масштаба с хорошей парковкой, а рынок предлагает всё больше и больше торговых площадей (по подсчётам аналитиков только в Перми в течение года открывается не менее 5 новых торговых центров). При этом грамотное вложение в офисный формат объекта в отдельных районах может принести прибыль большую, чем вложения в строительство торговой недвижимости в этом же районе.
Второй этап заключается в анализе модели потребительского поведения в контексте выбранной концепции объекта недвижимости, который проводится уже после того, как инвестор определился с назначением и местом объекта.
Исследование на этой стадии позволит найти те «крючки» и «фишки», на которые потом можно будет «ловить» потребителя. Кто кроме самих потребителей сможет настолько точно описать, что ему хотелось бы видеть в объекте, чем объект должен быть наполнен, как сделать объект удобным, чтобы потребитель приходил туда вновь и вновь. Только информация, носящая глубинный и описательный характер, полученная в ходе качественных исследований, позволит понять, чего ждет от объекта потребитель. Подкрепить полученные данные для обретения уверенности в правильности принимаемых решений можно при помощи количественных методов, которые позволят статистически оценить все полученные в ходе качественного выводы. Иными словами первоначально потребители формулируют свои предпочтения относительно организации развлекательного комплекса – какие и как развлечения должны быть организованы, например, если это кинозал, маленький он по площади или большой, много рядов или мало, какие сиденья, какой звук, какой экран, каков репертуар, как часто и в какое время начинаются сеансы и т.д. Затем все выявленные тенденции измеряются численно, например, достаточен ли процент потенциальных посетителей кинозала, предпочитающих большие залы, для получения планируемых объемов прибыли после запуска проекта. Также по каждому выявленному объекту рассчитывается потенциальная емкость рынка, плотность конкурентного окружения, инвестиционные затраты, возможная финансовая отдача.
Достаточно типичными просчётами при реализации пермских проектов по строительству коммерческой недвижимости аналитики называют – просчеты в детальной разработке концепции объекта, просчёты в планировках и зонировании помещений, неверный выбор этажности, приводящий к фактическому отсутствию посетителей на верхних этажах, отсутствие и неудобство парковок и неудобные подъезды к ним, отсутствие грамотной системы навигации, наличие тупиковых, малопосещаемых зон на этажах, низкий уровень инженерного и сервисного обеспечения (кондиционирования и вентиляции, туалетов), низкое качество строительных и отделочных работ.
Наконец - третий, но не менее важный этап – это продвижение объекта. Каким бы удачным не был проект, многое будет зависеть от того, насколько правильно и эффективно будет донесена информация об объекте до потребителя и, что также немаловажно, насколько эта информация будет укладываться в систему ценностей целевой клиентской аудитории.
Необходимо определиться до момента открытия объекта, на каких ключевых компетенциях должен выстраиваться имидж объекта, чтобы именно он стал любимым и наиболее востребованным, как правильно организовать его презентацию для различных аудиторий. Именно на данном этапе успех напрямую зависит от проявленного творчества и знания специфики информационных каналов, а не от величины затраченных ресурсов (в т.ч. и на массивную телевизионную рекламу, порой оказывающуюся в конечном итоге неадекватной достигнутому эффекту).
Таким образом, только комплексное выполнение работ на всех стадиях строительно-инвестиционного проекта будет являться теми слагаемыми успеха, которые позволят инвестору наилучшим образом учесть пожелания потребителя, а значит достичь максимального успеха.