Торговая недвижимость Москвы: новые проекты
На рынке торговой недвижимости Москвы в 1-ом квартале были заметны те же тенденции, что и в 2005 году – рынок торговых помещений все еще далек от насыщения, но темпы роста арендных ставок постепенно замедляются. Новые проекты по-прежнему растут как грибы после дождя.
Торговая недвижимость по-прежнему является одним из наиболее доходных и инвестиционно привлекательных секторов коммерческой недвижимости, что выражается в сравнительно небольших сроках окупаемости (5-7 лет) и высоком уровне доходности – в среднем 15% при строительстве новых торговых центров. Устойчивый рост экономики страны также создает предпосылки для положительной динамики развития внутренних рынков и, в т. ч., рынка торговой недвижимости.
В 2005 году, по данным Becar Commercial Property, объем рынка увеличился почти на 700 тыс. кв. м, из которых почти 650 тыс. – качественные торговые помещения; еще 50 тыс. – объекты, по тем или иным характеристикам не относящиеся к качественным. Для сравнения, в предыдущие годы объем нового предложения составлял 180 тыс. кв. м в 2003 году и 500 тыс. в 2004 г. Общее предложение по итогам 2005 года составило 2 млн. 460,5 тыс. кв. м, таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Москве выросла до 230 кв. м на 1000 чел (170 и 120 кв.м. на 1000 чел. в 2004 и 2003 гг. соответственно).
Несмотря на активный рост объемов рынка торговой недвижимости, потенциал его достаточно велик: правительством Москвы принят стандарт обеспеченности населения качественными торговыми площадями на 2008 год – 800 кв. м. Таким образом, можно предположить, что положительная динамика роста рынка сохранится еще в течение 2-3 лет, при этом тенденция к повышению качества торговых объектов сохранится.
По данным аналитики Becar Commercial Property, в общей сложности в 2005 году было введено 649 421 кв. м торговых площадей, из которых 339 485 кв. м приходится на торговые центры окружного масштаба, 245 436 кв. м на региональные торговые центры, 32 500 кв. м на районные и 32 000 на суперрегиональные ТЦ. Из 649 421 кв. м торговых площадей, введенных в эксплуатацию в 2005 г, 335 300 кв. м – арендопригодная площадь, что составляет примерно 52%.
На сегодняшний Becar Commercial Property стали известны следующие проекты.
Знаковые сделки и расширения сетей
Стало известно, что компания ОАО «Детский мир – Центр» (дочерняя структура АФК "Система") объявила о планах развития сети на 2006 год: планируется открыть около 25 магазинов на территории РФ, инвестировав около $30 млн. $10 млн. пойдут на строительство 2-х магазинов в Москве – в Строгино и Косино, площадью 6 тыс. кв. м каждый. Строительство планируется начать в мае-июне текущего года и завершить в этом же году.
В марте 2006 году состоялась знаковая сделка: один из основателей группы компаний «Виктория» запускает новый сетевой проект – сеть магазинов шаговой доступности под брендом «Алми – Экспресс». Площадь магазинов новой сети составит 300-800 кв. м, ассортимент – 6,5 тыс. позиций. В 2006 году планируется открыть первые 3 магазина в Москве, а в течение 2007 года – еще 8 точек. К 2010 году планируется расширить сеть до 47 объектов с оборотом $213 млн.
ТД «Перекресток» приобрел у ГК «Абсолют» участок земли в 10 га в 3-х км от МКАД по Киевскому шоссе. Стоимость земли оценивается в $400-500 тыс. за гектар. На участке планируется строительство торгового комплекса, общей площадью 150 тыс. кв. м. Первая очередь предполагает строительство торгового центра в 15 тыс. кв. м, 10 тыс. из которых займет гипермаркет «Перекресток». Объем инвестиций составит около $150 млн. Кстати, компания «Перекресток» недавно объявила о своих планах. Компания планирует в течение 2006 года открыть в России не менее 7 гипермаркетов, площадью от 4 до 7 тыс. кв. м. Новый для «Перекрестка» формат был выбран, в первую очередь, как наиболее успешный для освоения региональных рынков, поскольку позволит снизить издержки логистики по сравнению с классическим для компании форматом «супермаркет». На данный момент сеть «Перекресток» насчитывает 129 магазинов, 9 из которых работают по франчайзингу.
Строительство новых центров
Будут в столице построены и новые центры. На Волгоградском проспекте, владение 6А будет построен торгово-деловой комплекс. Право на строительство получит победитель инвестиционного конкурса, который Правительство Москвы планирует провести в 2006 году. Функции государственного заказчика на разработку акта разрешенного использования земельного участка на строительство торгово-делового комплекса на Волгоградском проспекте возложены на Москомархитектуру. Также компания «Седьмой Континент» в 2006-2008 гг. планируется построить крупный торгово-досуговый центр на Ленинском проспекте, владение 123, корп. 1, для чего заключила долгосрочный договор аренды на участок земли в 1,2 га сроком на 49 лет. Площадь нового центра составит более 23 тыс. кв. м.
В Северо-восточном административном округе Москвы будет построен крупный китайский культурно-деловой центр «Парк Хуамин». Центр, площадью в 200 тыс. кв. м будет построен на участке 8,2 га в две очереди: первая очередь предполагает строительство гостиницной и офисной частей, развлекательного центра, выставочного и конгресс центра, центр приема и обслуживания, открытую и подземную парковки. Вторая очередь - это апарт-отель, офисы, культурно-развлекательный и спортивный центры, подсобные помещения, открытая и подземная парковки на 1400 машиномест. Инвестиции в проект составят около $300 млн.
Новые проекты в сфере торговой недвижимости будут введены и в других районах города. Так, в районе станции метро «Динамо» летом текущего года отроется крупный торговый центр, площадью более 15 тыс. кв. м, литовского концерна Vikonda. Торговый центр будет специализироваться на торговле товарами литовских производителей. На месте обрушившегося Басманного рынка также будет построен многофункциональный комплекс с офисной и торговой частями, а также гостиницей на 70 номеров. Кроме того, площадка для строительства нового комплекса будет расширена за счет сноса находящейся рядом гостиницы, в которой останавливались работники рынка, а также поврежденного жилого дома.
На территории производственного комплекса фабрики «Новая Заря» в южном административном округе на ул. Павла Андреева будет построен многофункциональный комплекс с офисными, торговыми, гостиничными и выставочными площадями. Основным инвестором проекта станет сама фабрика, а в качестве соинвесторов выступят французские компании. Инженерные коммуникации будет строиться за счет городского бюджета, которому в результате отойдет часть построенных площадей. А вот девелоперская группа «Ташир» планирует строить сеть гипермаркетов товаров для дома под брендом «Наш Дом», которые станут якорными арендаторами в собственных торговых центрах группы. Первый магазин сети откроется в принадлежащем группе ТЦ «РИО» в начале марта, а всего, к 2007 году, планируется открыть 10 подобных гипермаркетов. Кстати, недавно группа компаний «Ташир» открыла один из самых крупных в Москве гипермаркетов товаров для дома – «Наш Дом», площадь которого составляет около 7 тыс. кв. м. Новый торговый центр открылся в составе ТРЦ «РИО» на Севастопольском проспекте в непосредственной близости от третьего транспортного кольца. В ближайшее время ГК «Ташир» планирует открыть еще один торговый центр «Наш Дом», площадью 15 тыс. кв. м на Дмитровском шоссе, а также развивать формат DIY в регионах – Санкт-Петербурге, Брянске, Иваново и Ярославле.
Также компания Spar в рамках инвестиционного договора с правительством Московской области в ближайшие 2 года построит в Подмосковье 15 торговых центров Spar – по 2-3 в крупных городах. Инвестиции составят около $50 млн.
На Ленинградском шоссе, владение 16, на участке в 10,6 га будет построен крупный многофункциональный комплекс, включающий торгово-развлекательный центра, а также административные здания и многоуровневую парковку. Общая площадь комплекса составит 311 тыс. 950 кв. м., из которых 241550 кв. м – наземная часть и 70400 кв. м – подземная.
Проекты сферы общепита
В ближайшее время в Москве стартует новый сетевой ресторанный проект - ресторатор Аркадий Новиков совместно с производителем мясных продуктов Вадимом Дымовым запускают сеть пивных ресторанов под маркой «Дымов». Первый ресторан сети откроется на Софийской набережной на месте закрытого недавно клуба First. Планы развития новой сети предполагают открытие 15 ресторанов в текущем году и еще 15 в будущем. Ориентировочно, средний чек в ресторанах «Дымов» будет составлять $70
Сеть кофеен «Шоколадница» в 2006 году планирует открыть 40 новых объектов, 20 из которых - в Московском регионе. Инвестиции в развитие составят около $10-12 млн. На данный момент сеть «Шоколадница» включает в себя 38 кофеен в Москве и 2 в Казани.
На московский рынок выходит новый игрок – Российский холдинг Prime Group, специализирующийся на страховой деятельности и операциях с недвижимостью в Латвии, планирует открыть сеть ресторанов и ночной клуб в Москве. В ближайшие несколько лет, дочерняя структура Prime Development откроет 6 ресторанов по маркой «Под зонтом» на бульварном кольце (средняя площадь 300-400 кв. м) и станет совладельцем ночного клуба, площадью 1,5 тыс. кв. м на Петровке. Объем инвестиции составит $50 млн.
Реорганизация и реконцепция
Греческая компания ООО "Фармэллинрус" планирует реорганизовать занимаемую ей производственную территорию в САО по адресу: ул. Академика Ильюшина, вл. 21. стр. 1-4 и построить за счет собственных средств многофункциональный офисный комплекс и торговый центр "Эллада". Строительство объектов будет реализовано в рамках программы сотрудничества между Москвой и Афинами.
Becar Commercial Property стало известно о том, что торговый центр «Столица» в подмосковном Солнцево подвергнется реконцепции. Нынешняя площадь объекта – 5,7 тыс. кв. м – будет увеличена почти в 1,5 раза, также будет скорректирована концепция торгового центра с учетом конкурентной ситуации. Реконцепцией центра занимается профессиональная консалтинговая компания.
Кроме того, сеть обувных дискаунтеров «Ж» закрывается - владельцы сети перепрофилируют бизнес; на месте обувных магазинов появятся моно- и мультибрендовые бутики российских модельеров - Евгении Островской, Султанны Французовой, Людмилы Доброхотовой и Ольги Солдатовой. В данный момент в Москве уже работают 8 магазинов Султаны Французовой и еще столько же готовятся к открытию в текущем году. Перепрофилирование бизнеса и уход с рынка обувных дискаунтеров владельцы сети объясняют насыщением последнего и ростом спроса на товары среднеценового сегмента.