Торговые центры Москвы и Петербурга

Торговая недвижимость по-прежнему является одним из наиболее инвестиционно привлекательных секторов коммерческой недвижимости. Уже несколько лет подряд в рейтинге Global Retail Development Index (GRDI), опубликованном компанией A. T. Kearney, Россия занимает первое место среди стран с развивающимися рынками по привлекательности для торговых инвестиций. Однако в связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, наюлюдается тенденция к снижению доходности и как следствие, росту сроков окупаемости новых проектов. Так, еще в 2003 – 2004 годах для Петербурга показатель доходности по торговым центрам составлял около 20%, с начала 2005 года он снизился и составляет уже 16-18% в зависимости от объекта. По данным аналитиков компании Becar, в Москве уровень доходности коммерческой недвижимости в 2005 году стабилизировался на уровне 15%. Учитывая уровень доходности коммерческой недвижимости в Европе, которая в настоящий момент составляет в Лондоне и Берлине – 5-6%, в Варшаве и Праге – 10-11%, следует ожидать, что и для Петербурга и для Москвы этот показатель будет стремиться к западному уровню.  Срок окупаемости торговых и торгово-развлекательных центров на сегодняшний день для Петербурга составляет 5-7 лет, для Москвы 6-8 лет.

В 2005 году рост ВВП составил около 6,3%, а реальные располагаемые денежные доходы населения России в 2005 году по сравнению с 2004 годом увеличились на 8,8%. Оборот розничной торговли составил 6934,3 млрд. рублей, что в товарной массе на 12,0% больше, чем в 2004 году. Повышение уровня жизни населения и, как следствие, его покупательной активности, благоприятный инвестиционный климат, а также стабильная экономическая ситуация создают комплекс предпосылок для успешного развития рынка торговой недвижимости.
 
Концептуальность в моде

Центральной тенденцией на сегодняшний момент является усиление конкуренции вследствие ввода большого количества качественных объектов. Под качественными торговыми площадями подразумеваются торговые центры с продуманной концепцией, грамотным подбором арендаторов и правильно выбранным форматом.

Торговые комплексы, представленные на рынке Санкт-Петербурга и Москвы в середине 1990-х годов, были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели, площади были нарезаны по 20 кв. м, европейским стандартам не отвечали. Такие комплексы успешно конкурировали с открытыми рынками – наиболее часто встречавшимися тогда сегментом. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, изменялось предложение на рынке помещений в торговых комплексах. Наряду с первыми торговыми комплексами «ярмарочного» типа стали появляться на рынке и значительно более качественные торговые центры, уже имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, торговая функция в которых в значительной степени была дополнена функциями общественного питания и, несколько позже, развлечений. Да и сами первые ярмарки начали изменять свой формат в соответствии с новыми требованиями рынка.

Сегодня большая часть торговых площадей, вводимых на рынках Петербурга и Москвы, относятся к категории качественных. Так, по данным аналитиков компании Becar в 2005 году 93% введенных в Москве торговых площадей относились к категории качественных. По Петербургу показатели скромнее: 74% качественных торговых площадей из общего объема ввода.

Конкуренция, с одной стороны, служит катализатором для формирования цивилизованного рынка, в котором арендатор и девелопер являются равноправными партнерами, а с другой стороны, приводит к пересмотру требований к качеству торговых помещений. Как результат, наблюдается перераспределение покупательских потоков в сторону качественных концептуальных объектов.

При этом понятие концепции не включает в себя каких-то единых рецептов создания торгового центра. Специалисты компании Becar выделяют лишь несколько принципов, главный из которых - ориентация на потребности целевых групп потребителей в подборе арендаторов, архитектуре и дизайне, организации пространства, способах и методах продвижения комплекса и т.д. В зависимости от особенностей менталитета целевой группы меняются и особенности концепции. Так, например, торговые центры в Америке часто могут иметь очень непритязательный внутренний дизайн и использовать дешевые отделочные материалы, тогда как в России потребитель чаще ожидает «более дорогостоящих» решений. Так же, если в России покупатели, чаще всего не поднимаются выше четвертого уровня торгового центра, в странах Азии вполне успешны 14-уровневые торговые центры и т.д.
 
 Объемы рынка и арендные ставки

Если объемы рынка офисной недвижимости Москвы более чем в четыре раза превышают питерские, то в торговом сегменте отставание Петербурга менее заметно. На рынке Москвы общее предложение торговых площадей по итогам 2005 года составило 2 млн. 460,5 тыс. кв. м, а на рынке Петербурга - 1 млн. 41,2 тыс. кв.м. (т.е. примерно в 2 раза меньше).

В зависимости от месторасположения разброс арендных ставок за торговые помещения составляет от 120 до 1900  $ за кв.м в год в Петербурге и  $300 – 3500 кв. м / год в Москве. Минимальные арендные ставки устанавливаются для торговых помещений большой площади, с непривлекательным месторасположением (плохая проходимость, цокольный и верхние этажи), в торговых центрах с неудачной концепцией. Максимальные арендные ставки устанавливаются для небольших помещений (50 – 200 кв. м) в концептуальных торговых центрах и в наиболее привлекательных торговых зонах ( в центре, на пересечении покупательских потоков).
По мнению аналитиков обоих столиц, в 2005 году не наблюдалось значительного роста арендных ставок на  площади в торговых центрах Москвы и Петербурга. Однако для московских аналитиков «незначительный рост» выражался в цифре 2-4%, а для петербургских – 12-15%.

При этом аналитики Петербурга и Москвы одинаково оценивают уровень свободных помещений в концептуальных торговых объектах: от 2 до 5%. Причем высвобождение помещений происходит, как правило, за счет ротации арендаторов по окончании действия договоров аренды, а не в силу отсутствия актуального спроса. Что касается торговых центров с неудачной концепцией, то уровень свободных площадей в них несколько выше и может достигать 10%, что говорит об общей тенденции рынка к повышению требований к качеству и концепции торговых центров.

Несмотря на существенное увеличение предложения торговых площадей в обоих городах, снижения арендных ставок и спроса не произошло. Аналитики считают это признаком того, что рынок торговой недвижимости еще не насыщен. Однако московские аналитики не ожидают снижения ставок в Москве, и в 2006 году прогнозируют рост на уровне 5%. Петербургские же аналитики опасаются пика ввода торговых площадей в 1 полугодии 2006 гг. По их мнению, это может привести к пересмотру арендных ставок действующих торговых центров Петербурга в сторону снижения.
 
Тенденции рынка

В течение последних нескольких лет прослеживается тенденция к уменьшению объема ввода новых качественных торговых площадей в Санкт-Петербурге. Пик ввода пришелся на 2003 год (325,3 тыс. кв. м.), однако уже в 2004 году объем ввода составил 270 тыс. кв. м. и тенденция к уменьшению ввода продолжилась в 2005 году (252 тыс. кв. м.). Следует отметить, что в Москве тенденция прямо противоположенная: 240 тыс. кв. м в 2003 году, 500 тыс. в 2004, 650 тыс. в 2005.

Тенденцию к сокращению ввода качественных площадей в Санкт-Петербурге некоторые аналитики объясняют тем, что рынок торговых площадей нашего города близок к насыщению. Главным ограничителем развития петербургской розницы остается недостаточная покупательная способность населения. Несмотря на значительный рост доходов петербуржцев (за 2003 год - на 28,6%, в 2004 году – еще на 15%), среднемесячный доход на душу населения в Санкт-Петербурге оценивается в $300 (в Москве - более $500, в остальной России ~$200).  Серьезной проблемой для вновь открывающихся торговых комплексов является и недостаточное количество сильных брендов среднего класса. Впрочем, в ближайшее время следует ожидать улучшения ситуации в связи с выходом на питерский рынок новых московских и международных компаний. Теорию о близости петербургского рынка к насыщению подтверждает и некоторое увеличение времени заполняемости части ТЦ, а также стабилизация арендных ставок.

Однако многие аналитики настроены более оптимистично. В настоящее время общая обеспеченность населения качественными торговыми площадями по Петербургу составляет  226 кв. м/на тыс. чел. В Москве этот показатель выше: 230 кв.м./на тыс. чел. Аналогичный показатель в Восточной Европе – 470 кв. м/на тыс. чел. А уровень обеспеченности торговыми площадями в крупных европейских столицах превышает 1 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей. Эти данные свидетельствуют о потенциале роста торговой сети обеих российских столиц. Оптимизм петербургских аналитиков подтверждают такие факты как реализация на рынке новых крупномасштабных проектов («МЕГА», «Словацкий дом» и др), а также выход на рынок ритейла Санкт-Петербурга крупных западных игроков («Stockmann», «Auchan» и др.).

Таким образом, снижение темпов роста рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга можно объяснить тем, что сроки ввода новых торговых комплексов задерживаются из-за недостаточного финансирования строительства. Так в течение 2005 г. В Петербурге ожидался ввод 420 000 кв.м. качественных торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 2005 г. было введено в эксплуатацию лишь 60% от заявленного объема ввода. Между тем, в Москве такая ситуация вовсе не является типичной: практически все объекты в 2005 году были сданы в заявленные сроки и уже активно функционируют.

В соответствии с заявленными сроками строительства, в 2006 году в Петербурге, по данным аналитиков компании Becar ожидается объем ввода на уровне 1,3 млн. кв. м. торговых площадей. Но, учитывая, тенденцию задержки сроков ввода заявленных площадей, аналитики прогнозируют действительный объем ввода в 2006 г. на уровне 450 -650 тыс. кв. м. Общий объем предложения торговых площадей на рынке Санкт-Петербурга в конце 2006 года оценивается примерно в 1,6 млн кв. м. Планы московских девелоперов менее грандиозные, но зато более реальные:: в 2006 году будет введено в эксплуатацию около 800 тыс. кв. м торговых площадей (без поправок на задержку сроков). Это увеличит общее предложение рынка торговой недвижимости Москвы до 3,25 млн. кв. м.

Таким образом, можно предположить, что активный рост рынка торговых центров для Москвы и Санкт-Петербурга сохранится еще в течение нескольких лет до достижения близкого к европейскому уровня обеспеченности торговыми площадями на душу населения. При этом  тенденция к повышению качества торговых объектов сохранится.