Пришло время ПИФов
Все больше инвесторов хотят заработать на доходном и растущем рынке недвижимости. Но несмотря на его преимущества, он остается сугубо профессиональным. Частным инвесторам остаются доступными лишь некоторые из его возможностей. Главным препятствием является отсутствие общедоступного механизма персональных инвестиций. Появившиеся на рынке в прошлом году паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) имеют реальный шанс стать таким механизмом.
Вложения в недвижимость, особенно московскую, имеют такие неоспоримые преимущества, как удачное соотношение доходности и гарантий, а также огромная емкость рынка. Учитывая, что рынок расширяется, эта емкость способна обслуживать гигантские по российским меркам капиталы.
Однако есть и обратная сторона медали - два принципиальных недостатка. Во-первых, рынок весьма непрозрачен. Многочисленные риски, характерные для ранних стадий инвестиционного проекта, делают бизнес сугубо профессиональным, недоступным для "чужаков". Во-вторых, отсутствуют общедоступные механизмы инвестирования в недвижимость для мелких и средних вкладчиков.
Как зарабатывают сегодня.
Если вы не располагаете суммами от $0,5 млн и выше, необходимыми для соинвестирования проекта, то остается одно: дождаться, пока строители выйдут на площадку, и покупать права на конкретную квартиру. Когда дом будет сдан и появятся первые жильцы, квартиру можно будет перепродать с выгодой.
Но стоит учесть, что когда началось возведение дома, то практически все девелоперские риски проекта пройдены. А значит, девелоперской маржой делиться никто уже не будет. Заработок инвестора в таком случае состоит из двух частей. Во-первых, вложив деньги, он передает застройщику оборотные средства для строительства, избавляя последнего от необходимости кредитования в банке. За это застройщик уступает права на квартиру на 10 - 15% дешевле, чем стоит уже готовая жилплощадь. Во-вторых, пока идет стройка, а это минимум 9 - 12 месяцев, рынок в целом растет. В 2002 - 2003 гг. московский рынок недвижимости, по разным оценкам, показал рост 15 - 20% годовых в валюте. Если сложить эти два фактора, получится бизнес, приносящий в среднем 30 - 35% годовых.
За последние годы в Москве число подобных инвесторов увеличилось в разы. Сделаем выводы. Во-первых, подобная практика показывает, что потенциальный интерес средних вкладчиков велик, а раз так, то рынок нуждается в систематизации процесса - т. е. стандартизированном общедоступном инструменте, позволяющем инвестировать в недвижимость суммы от нескольких тысяч долларов. Во-вторых, описанная практика разогревает рынок за счет того, что к потребительскому спросу добавляется спрос инвестиционный. Ведь участие в марже застройщика составляет треть от дохода такого инвестора. А две трети формируются за счет роста цен, который не в последнюю очередь определяется выходом все большего числа таких инвесторов.
По нашему мнению, ажиотажный инвестиционный спрос и породил мнение о так называемом мыльном пузыре недвижимости. Именно такие инвесторы пострадают первыми в случае не только снижения цен, но и просто замедления темпов роста. Судите сами. Если вы живете в квартире и вдруг узнаете, что цены рынка недвижимости резко снижаются, вы что, побежите ее продавать? Вряд ли. Если вы профессиональный застройщик, ведете инвестиционный проект, ваши действия тоже скорее всего не будут походить на панику. Выгоднее дождаться определенной стабилизации, а не сбрасывать проект задешево. Ведь объективные экономические причины однозначно за рост стоимости недвижимости. Вспомните 1998 - 1999 гг. Те, кто продавал свои проекты по заниженным ценам, понесли убытки, а те, кто переждал, смогли заработать на новом росте в 2000 г. Кто же будет в первую очередь избавляться от квартир? Ответ очевиден: те самые мелкие и средние инвесторы, вложившиеся в расчете на рост рынка.
Что может служить альтернативой для частного инвестора? Оптимальным является вариант участия в ранних стадиях проекта, на которых и формируется основной доход. Отметим: как правило, этот доход достаточно велик, чтобы не зависеть от незначительного колебания спроса на готовую недвижимость. Но для такого участия, как говорилось выше, надо иметь минимум $0,5 млн и знакомого застройщика. А если нет ни того ни другого? Выход есть, и он давно существует в европейских странах, США и Канаде.
Как зарабатывают у них.
Это называется коллективными инвестициями в недвижимость. Самая известная форма - американские REIT, Real Estate Investment Trusts. Они были созданы в 1960-е гг. специально для мелких и средних вкладчиков. В среднем вложения инвестора в индустрию REIT составляют $10 000, а входной порог может быть даже менее $1000.
Суть метода проста. Государство регулирует деятельность специализированных управляющих на рынке недвижимости, сообщая им требования по инвестиционной политике, порядку распределения доходов и информационной прозрачности. Управляющие выпускают на рынок ценные бумаги с низким номиналом - акции инвестиционных фондов недвижимости. Аккумулированные средства направляются в строительные проекты или на покупку готовой жилой или коммерческой недвижимости. Вкладывают деньги в такие фонды не только частные, но и профессиональные инвесторы, в первую очередь пенсионные фонды. Дело в том, что низкий номинал акций фонда и большое количество акционеров создают основу ликвидности. Акции двух третей американских REIT обращаются на биржах. Итак, коллективное инвестирование в недвижимость дает потенциальному вкладчику стандартизированный ликвидный инструмент, удостоверяющий право долевой собственности на недвижимость всего фонда.
Как заработать завтра.
С 2003 г. институт коллективного инвестирования существует и в России. Он создан в гражданско-правовой форме паевых инвестиционных фондов (ПИФ) , хорошо известных инвесторам рынка ценных бумаг. К его главным достоинствам, с точки зрения вкладчика, относятся жесткий контроль со стороны государства, разделение функций управления и владения пайщиков между независимыми юридическими лицами и не имеющая аналогов в российской деловой практике информационная открытость.
Уже сейчас сформированы и действуют шесть ПИФов недвижимости под управлением пяти компаний. Еще шесть фондов прошли регистрацию и готовятся к первичному размещению. По нашему мнению, 2004 - 2005 годы станут временем резкого увеличения рынка ПИФов недвижимости. Что касается ЗАО "Конкордия Эссет Менеджмент", то в планах нашей компании - вывести в 2004 г. еще минимум один фонд, специализирующийся на коммерческой недвижимости. Помимо этого, мы планируем создать фонд, специализирующийся на больших объемах жилья экономического класса в регионах.
Минимальная сумма инвестирования в такие фонды высока. Например, наш "Первый инвестиционный фонд недвижимости" изначально был нацелен на крупных вкладчиков, и входной порог был установлен на уровне 16 млн руб.
Сейчас паи фонда недвижимости можно купить и на вторичном рынке. Торговля паями ничем не отличается от работы с акциями. Покупка и продажа могут быть осуществлены через брокера. Снижение входного порога при покупке пая на бирже для инвестора является главным преимуществом. Паи "Первого инвестиционного фонда недвижимости" на ММВБ можно приобрести за $40 000 - 45 000. Дополнительно стоимость инвестиционного вложения снизится после создания возможности обращения дробных частей паев на бирже. Согласие государственного регулятора уже получено. А значит, даже инвесторы, обладающие свободными средствами в размере $10 000 - 20 000 и готовые инвестировать в рынок недвижимости, смогут зарабатывать.
Сухой остаток.
Институт коллективного инвестирования создан теперь и в России. В ближайшие годы вновь создающиеся фонды будут инвестировать в высокодоходные проекты и создавать всевозможные преференции для первых вкладчиков. Это хорошее время, чтобы вложить средства в недвижимость.
Автор - генеральный директор управляющей компании "Первого инвестиционного фонда недвижимости". Статья написана специально для "Недвижимость - Стены бизнеса". Материалы рубрики "Точка зрения" не обязательно отражают позицию редакции.