Кинопрокат спасает торговые центры

Для советского человека крылатая фраза «Из всех искусств для нас важнейшим является кино» была верна если не на 100, то на 90%. И сейчас она не потеряла своей актуальности – строительство кинотеатров по всей России продолжает набирать обороты. Только теперь эта тенденция  клонится в сторону общемировых  стандартов, по которым индустрия развлечений тесно соседствует с торговлей. Стремление покупателей смешивать приятное (шопинг) с очень приятным (развлечениями) стало причиной роста популярности кинотеатров в составе торговых центров. Для владельцев торговых комплексов наличие кинотеатра  нередко является если не магнитом для привлечения посетителей, то, как минимум, спасательным кругом.

Так, по сравнению с 2001 годом, когда в Москве работало чуть больше 100 кинотеатров, к 2006 г. их количество возросло втрое. А сборы в национальном кинопрокате за четыре года увеличились в семь раз.

«Девелоперы крупных торговых комплексов (окружного, суперокружного, регионального и т.д. масштаба)  в настоящее время  встают перед задачей сделать свой проект конкурентоспособным. Помимо соблюдения всех технических требований к подобным объектам, девелоперу необходима продуманная концепция, также способствующая привлечению потребителей. Одним из методов достижения данной цели является «внедрение» развлекательного сектора, – рассказала Guide to Property Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium.  – Большинство крупных торгово-развлекательных комплексов, построенных в последние два года, рассчитаны на семейного потребителя. Для них кинотеатр – дополнительный якорь. Это  и стало одной из основных причин огромного прироста кинотеатров за последние годы (примерно 50% из всех введенных в эксплуатацию кинотеатров размещены в торговых комплексах), повлекшего за собой первичное насыщение рынка (именно первичное, связанное с неравномерностью распределения кинотеатров по городу и развитием культуры посещения кинотеатров)».

С ней согласна  и  Елена Флоринская, партнер компании Ross Group. По ее словам,  многозальный кинотеатр необходимо рассматривать в первую очередь как якорь, привлекающий дополнительные потоки посетителей. «Очень положительно это сказывается на региональных ТЦ, где необходимо привлечение покупателей с большей территории и где посетителям необходимо предоставить возможность проведения досуга. Чем больше торговый центр, тем больше в его составе может быть операторов развлечений и услуг», – отмечает Елена Флоринская.

Сейчас кинотеатры работают в 22 торговых центрах Москвы. В 2005 году в московских торговых центрах открылось 59 кинозалов (9 кинотеатров), или 70% от общего количества открытых в 2005 году в столице кинозалов. В результате количество кинозалов, открытых в торговых центрах, увеличилось по сравнению с 2004 годом на 86%. В Москве более половины всех кинозалов находится в торговых центрах – 51,4%.

«Естественно, с ростом количества залов снижается как рентабельность бизнеса, так и ожидания самих прокатчиков. Сегодня уже недостаточно просто открыть кинотеатр в торговом центре, для того чтобы проект стал успешным. Требуется гораздо более серьезная работа по продвижению и маркетингу проекта», – считает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group.

При этом симбиоз «кино + ТЦ» выгоден для обеих сторон. Часть зрителей, которых притягивает кинотеатр, со временем превращается в постоянных посетителей. Многие  эксперты склонны считать кинотеатр не реальным помощником ритейлеров, а потенциальным: когда один из постоянных зрителей кинотеатра захочет что-либо купить, вполне вероятно, что он придет именно в тот торговый центр, где расположен его любимый кинотеатр.  При этом в среднем кинотеатр в выгодно расположенном торговом центре посещают 1500-2000 человек в день.

«По нашим данным,  более 40% посетителей ТЦ посещают мультиплекс. Эта цифра может быть выше в крупных центральных («Атриум») и распложенных на МКАД («Мега», «Рамстор») торгово-развлекательных центрах. Обратная ситуация, когда в комплекс приходят из-за кинотеатра, характерна для небольших районных торговых центров, вмещающих большую долю инфраструктуры развлечений района (ТЦ «Варшавский», «Ладья», «Золотой Вавилон»)», – рассказал G2P Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood.

В то же время такое соседство выгодно и для самих кинотеатров. Главное преимущество – низкие ставки арендной платы. При простейших подсчетах выходит, что небольшой кинокомплекс в торговом центре с залом на 250 мест обойдется в 300 тыс. долларов. В эту сумму входит стоимость отделочных материалов, кинопроектора, экрана, звуковой системы и кресел. Строительство нового «трехзальника» выльется уже в 1,5-3 млн. долларов. К тому же аренда зала и небольшого фойе, да еще и по низким ставкам, гораздо выгоднее, чем аренда отдельно стоящего здания, предлагающегося обычно целиком.
По словам Ольги Кисариной, в подавляющем большинстве в торговых комплексах представлены многозальные кинотеатры сетевых операторов, среди которых «Империя кино», «Киномакс», «Люксор» и др.
 
В связи с большой занимаемой площадью арендные ставки для мультиплексов невелики и в среднем не превышают 200 долларов за кв. м в год, и это еще может быть причиной, по которой размещение кинотеатра может быть нерентабельным для девелопера.  Особенно это касается торговых комплексов, расположенных в центре, где наблюдается большой спрос на торговые площади и высокие ставки аренды. Для регионов России диапазон арендной платы и того меньше. По данным Елены Флоринской, ставки варьируют от 115 до 180 долларов США.

«Для сравнения: арендные ставки арендаторов-ритейлеров, не являющихся якорями, составляют 500-5000 долларов за кв. м в зависимости от ТЦ», – говорит Андрей Жамкин.
Да и сами «кинооператоры» довольны своим существованием в торговых центрах: согласование строительной документации ложится на девелопера, а эксплуатационные «заботы» берет на себя управляющая компания.

Но есть нюанс – размещение кинотеатров в торговых комплексах, конечно, выгодно, но оно будет обоснованно и прибыльно лишь при определенных условиях: во-первых, при достаточно большой площади торгового центра; во-вторых, при соответствии кинотеатра концепции ТЦ и, в-третьих, при отсутствии в ближайшем окружении явных конкурентов», – уточняет Ольга Кисарина.

Нельзя не отметить, что большую роль играет конкуренция. Прошли те времена, когда  уровень технической оснащенности киноцентра был главным преимуществом. Кинотеатры,  оборудование которых не дотягивает до нужного уровня, закрываются, освобождая свои площади под строительство новых крупных проектов и громких новинок. Благодаря достаточному количеству времени рынок успел структурироваться, появились явные  лидеры. Практически все из опрошенных G2P экспертов сошлись во мнении, что наиболее удачный вариант совмещения торгового комплекса и кинотеатра в Москве – кинотеатр сети «Формула Кино» в ТЦ «Атриум». На последних местах оказались: кинотеатр «Downtown», располагавшийся в ТРЦ  «Охотный Ряд», и «КиноМакс» в Гуме, закрытые в 2005 г., «Формула кино» в ТЦ «Европарк».

По мнению Ильи Шершнева, последний – это один из самых неудачных проектов «сожительства» кинотеатра и торгового комплекса, а проект провалился в момент запуска ТЦ.

Реальность такова (и это констатирует большинство экспертов рынка): снижение арендных ставок, помимо положительных моментов, может привести к развитию и в обратном направлении. Для того чтобы удержаться на плаву и привлечь зрителей, кинотеатрам придется идти на неординарные маркетинговые ходы. Это и падение цены билетов, и введение абонементов на неограниченное число сеансов. А главное, как признают участники рынка, столице не нужно столько кинотеатров. 13 зданий кинотеатров выставлены на продажу по конкурсу, который пройдет в октябре 2006 года. Москва постепенно подходит к степени насыщения, а это значит, что уже скоро кинотеатры в ТЦ не смогут обеспечить торговым комплексам столь внушительный поток покупателей. А ТЦ, в свою очередь, – предложить столь заманчивые условия.