В Москве не осталось офисов за 400 долларов

Вопрос ценообразования на офисном рынке Москвы содержит еще больше нюансов, чем аналогичный вопрос на рынке жилья. Найти качественный и недорогой офис – большая удача для любой компании. Низкие ставки, до 500 долларов за кв. м. в год, встречающиеся в рекламных объявлениях,  на практике не соответствуют реальным предложениям. Как минимум, к цене нужно прибавить ставку эксплуатационных расходов и коммунальные платежи, затраты на связь и Интернет, а также аренду машино-мест на парковке. И вот тогда цены растут прямо на глазах.

Количество предложений офисов класса «С» день ото дня сокращается: помещения бывших НИИ перестраиваются в офисные центры класса «B+». При этом перевод помещений из одного класса в другой повышает размер арендной ставки как минимум вдвое.

Несмотря на гигантский спрос на офисы класса «С» и недорогие офисы класса «В», девелоперы, как и прежде,  не проявляют  особого интереса к таким объектам. Пока рынок не насытится высококлассными дорогими площадями, об офисах класса «С» инвесторы не вспомнят. Нежелание девелоперов строить более дешевые офисы заключается также в том, что  затраты на строительство бизнес-центров классов «В» и «С» отличаются незначительно,  чего нельзя сказать о ставках аренды. Другое дело, что через 5 лет сегмент офисов класса «С» частично будет состоять из помещений, которые сегодня числятся в классе «В».

Если компания не в состоянии платить более 500-600 долларов в год за кв. м, ей остается рассчитывать  на помещения в подвалах жилых домов, комнаты бывших НИИ и производственные помещения. Но даже для того, чтобы найти такой офис, компаниям приходится изрядно потрудиться.  С такими объектами крупные агентства недвижимости не работают. А для того чтобы найти эти предложения в небольших риелторских конторах, придется потрудиться и, увы, часто – рискнуть. 

Согласно официальным данным, с 1 января 2006 года ставки арендной платы на нежилые помещения выросли на 30%. По прогнозам столичных чиновников, останавливаться они не собираются. Риелторы предсказывают рост цен еще как минимум на протяжении 2 лет.

По мнению Глеба Ялымова, представителя АЛМ-Девелопмент, к основным причинам роста цен стоит отнести: инфляцию, увеличение цен на нефть, повышение стоимости строительных материалов, повышение коммунальных платежей, а также общий дефицит офисных помещений.

Эксперты и участники рынка прогнозируют, что по итогам текущего года доля недорогих офисов сократится еще на 10-15%. При этом ставки аренды в классе «С» возрастут, приблизившись к сегодняшним ставкам в классе «В».

Определенно, влияние на рост цен на некачественные офисные помещения идет и со стороны чиновников. Столичным властям очень не по душе тот факт, что доля поступлений в городской бюджет от аренды нежилых помещений не столь велика, как хотелось бы. Значительная часть помещений, принадлежащих городу, используется учреждениями здравоохранения, образования и культуры. Кроме того, у города почти нет офисов класса  «А» и В».  Поэтому намеренное повышение ставок арендной платы – удачный способ заработать.

Напомним, что уже с 1 января 2006 года договоры аренды для офисных помещений, по решению московского правительства, заключаются по рыночным ставкам. Это привело к тому, что по льготным договорам аренда подорожала на 25%, а по остальным – на 50%.

Если верить прогнозам главы Департамента имущества столицы Владимира Силкина,  такая же тенденция сохранится и в 2007 году, а  с 1 января 2008 года арендные ставки нежилых помещений возрастут еще на 20%.  При этом ставки будут пересматриваться каждый год с учетом инфляции и других факторов. К примеру, если рядом с офисом появится удобная автомобильная развязка, ставки аренды возрастут.

По прогнозам Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, до конца года ставки аренды на помещения классов «В» и «С»  возрастут еще на 5%, при этом дефицит вакантных площадей останется в пределах  4-7% в зависимости от района.  

За последний год Москва вышла на второе место в Европе по стоимости аренды офисов. Максимальная базовая ставка аренды на лучшие офисные площади в российской столице составляет 1,2 тыс. долларов за кв. м в год. Пока рост цен на московские офисы продолжает бить европейские рекорды, о доступных офисах можно только мечтать. Когда именно ситуация изменится, сегодня не может с уверенностью сказать ни один эксперт рынка коммерческой недвижимости.