Небольшим арендаторам предоставили альтернативу
В настоящий момент тысячи компаний хотят арендовать небольшое офисное помещение. И самое интересное, что бюджет мероприятия обратно пропорционален результату. Компании, готовые платить максимальные арендные ставки, не могут найти необходимое им помещение в течение нескольких месяцев, в результате договариваясь о субаренде площадей у деловых партнеров, или ищут другие способы решения задачи.
Причина проблемы очень проста. Все новые качественные здания, появляющиеся на рынке, изначально проектируется с учетом снижения коэффициента потери площадей. В результате на каждом этаже могут эффективно разместиться офисы двух или трех арендаторов, а идеальным вариантом для девелопера является реализация проекта по этажам или здания целиком. Девелопер игнорирует часть рынка планируя здание исключительно для крупных арендаторов, а спрос платежеспособных, но небольших компаний остается неудовлетворенным.
В цивилизованном западном мире проблема решается иначе. В каждом солидном бизнес-центре один или два этажа отдаются в управление компаниям, предоставляющим профессиональные услуги по организации работы бизнес-центров. Таким образом, даже небольшие компании-арендаторы получают возможность снять офис в престижном здании.
Одними из первых подобную концепцию реализовала компания Regus, на сегодняшний день управляющая более чем 700 бизнес-центрами по всему миру. Была предложена простая и понятная модель управления, суть которой сводится к следующему: снижение издержек арендаторов и увеличение доходов собственника здания.
Результат достигается за счет более рационального использования помещений, повышения эффективности использования каждого квадратного метра.
На рынке мало компаний, в которых могут точно назвать сумму, в которую обходится каждая деловая встреча, проведенная в переговорной комнате. По оценкам Swiss Realty Group, в среднем каждые переговоры стоят от 100 до 200 долларов в час для переговорной комнаты, рассчитанной на 8—10 человек. А при средней загрузке стоимость часа переговоров может достигать и 500 долларов. «Арендаторы в России пока просто не привыкли считать свои деньги. В большинстве случаев компании анализируют лишь одну величину — арендную ставку за 1 кв. м, а эффективность или частота использования сравниваемых площадей не берется в расчет. Компании могут с легкостью арендовать более дешевую площадь, а годовой бюджет контракта увеличится на 20—30 %», — резюмирует Илья Шершнев.
В бизнес-центрах рассчитывают эффективность исходя из разделения арендуемых площадей на зоны (общий ресепшн, кухня, переговорные на 4—40 человек) и повышения коэффициента использования площадей для каждой зоны. В результате аренда одного квадратного метра офисного помещения в год в подобном бизнес-центре обходится в 3—4 тыс. долларов, а цены преподносятся управляющей компанией арендатору в виде платы за рабочие места в месяц.
На первый взгляд подобные суммы кажутся очень большими, но если подробно проанализировать издержки, то окажется, что аренда качественного офиса в бизнес-центре при штате компании до 10 человек обходится значительно дешевле даже без учета стоимости времени руководителя, затрачиваемого на организацию простейших процессов, таких как секретарское обслуживание или уборка и техническая поддержка.
Арендатор не тратит время и деньги на содержание штата из 3—5 человек, которые заняты не эффективно при общем штате офиса в 10—15 человек. При этом, несмотря на убедительные аргументы управляющих, аренда офиса для 15 и более человек все еще остается эффективной, расчеты показывают, что это оправданно исключительно в качестве временного решения. При долгосрочном планировании подобный контракт оказывается слишком затратным.
На сегодняшний день арендовать офисы с обслуживанием можно в уже названных бизнес-центрах Regus, находящихся в центре города, а также ряде бизнес-центров, копирующих данную концепцию. Среди них можно отметить новый проект Fortune House на Кутузовском проспекте, давно существующий проект Millenium House, а также сеть бизнес-центров «М-Стиль».
При этом далеко не всегда высокие цены гарантируют соответствующее качество обслуживания. Как рассказали Guide to Property ряд экспертов, пожелавших сохранить анонимность, арендаторы в бизнес-центрах «М-Стиль» спустя несколько месяцев после подписания договора аренды освобождают площади, но буквально сразу же находятся новые претенденты.
Причина проста: сотни небольших компаний не могут найти соответствующий их ожиданиям и возможностям офис. Рынок обслуживаемых офисов за последний год увеличился в несколько раз, но и сейчас занимает не более 1 % от общего объема площадей класса А. Эксперты прогнозируют дальнейший рост на этом сегменте рынка коммерческой недвижимости, который может перейти в активную фазу, когда количество предлагаемых площадей для крупных арендаторов будет в достаточном объеме. Ориентировочно это будет в 2008—2009 годах.