И городу угодить, и прибыль получить
Уже на протяжении нескольких лет девелоперы рынка недвижимости находятся в архитектурных тисках. С одной стороны, необходимо сделать эффективный проект, который будет приносить стабильный доход долгие годы, с другой — удовлетворить городские власти, у которых есть свой собственный взгляд относительно каждого клочка земли на вверенной им территории. Иногда эти задачи кардинально отличаются.
Как рассказали Guide to Property эксперты компаний-консультантов, проект может быть гарантированно согласован, если эскизный проект и полная рабочая документация будут выполняться одним из подразделений Моспроекта или бюро, возглавляемых бывшими главными архитекторами одной из мастерских этой уважаемой организации.
По стечению обстоятельств проекты именно этих архитекторов столь близки по духу московским градоначальникам. В результате девелопер работает с людьми, которые хорошо знают потребности города и архитектурные предпочтения властей, скорее всего, выполнят проект в срок, но мало понимают в том, как сделать его эффективным, отвечающим потребностям рынка и современным модным тенденциям мировой архитектуры.
Часто творческий порыв создателей воплощается в формы, которые противоречат не только эффективности проекта, но и просто здравому смыслу. Так возникают здания с арками через улицы, теннисными кортами и зимними садами на крыше. По замыслу архитекторов, практически все объекты, находящиеся в радиусе километра от Кремля, имеют вертолетную площадку. Стоит отметить, что устройство вертолетных площадок предусматривает значительное усиление перекрытий, что, однако, не берется в расчет. Главное — нарисовать круг с буквой «H» (символизирует вертолетную площадку) на макете. А тот факт, что вертолетам в центре Москвы не быть в ближайшее время точно, — досадная оплошность.
По словам директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, «один уважаемый архитектор гордился проектом торгового центра, в котором много свободного пространства и полное отсутствие людей, только подчеркивающее архитектуру здания». В расчеты девелопера совершенно не входит строить торговый центр, в котором не будет людей или много свободного пространства. Финансовый анализ подобного проекта даст отрицательную чистую стоимость и крайне низкую рентабельность.
Но московские девелоперы нашли выход из сложившейся ситуации. Обычно в творческом конкурсе побеждают два архитектора, московский и западный. Архитектурные бюро совместно работают над проектом, обращаясь к консультантам, которые разрабатывают концепцию, а иногда выполняют эскизный проект и техническое задание на проектирование для архитекторов.
Самое сложное в данном процессе — организовать эффективную работу нескольких команд. И именно от их взаимодействия будет зависеть результат. При правильно организованном процессе гарантируется соблюдение сроков и лучшее решение, учитывающее пожелания городских властей и потребности рынка.
Основные риски лежат в непомерных творческих амбициях архитекторов, которые зачастую не думают об эффективности. Разрешительная документация на проект по замыслу «города» обычно предусматривает смешение настолько разных элементов, что реализация проекта превращается в известную историю о лебеде, раке и щуке.
Языковой барьер, желание перетянуть одеяло на себя и свалить всю ответственность на других участников проектной группы, а срыв сроков — на сторонних подрядчиков — таковы типичные проблемы, возникающие при реализации любого проекта. Решить их можно, если заключать договора с каждым подрядчиком, где необходимо предусматривать серьезную финансовую ответственность за срыв сроков или недостаточную интегрированность в рабочий процесс.
Guide to Property будет рассказывать Вам о том, как именно правильно заключать договоры и организовать работу каждого из участников. Публикации, посвященные реализации девелоперских проектов, пополнятся новыми статьями в самое ближайшее время.