Кто «снимет пенки» с недвижимости

Инвесторам предлагают вложить деньги в ПИФЫ, которые будут скупать недвижимость и сдавать ее в аренду, – однако связанные с этой схемой правовые «неясности» так и остаются нерешенными

Во вторник «Группа Тоннэкс» представила участникам рынка новый проект по формированию закрытого ПИФа недвижимости «Рентный». Отличие нового ПИФа от существующих ПИФов недвижимости в том, что «Рентный» будет заниматься скупкой коммерческой недвижимости и получать доходы от сдачи ее в аренду. Разработчики проекта утверждают, что такая схема защитит инвестора от рисков, связанных с «перегретостью» рынка жилой недвижимости. Однако новая схема не спасает от главной проблемы закрытых ПИФов – пробелов в правовом регулировании. Неопределенность, связанная с налогообложением и регистрацией прав на недвижимость, пока заставляет пайщиков и управляющие компании действовать на свой страх и риск, что резко сокращает круг потенциальных инвесторов.

Как заявил во вторник на круглом столе «Рентные инструменты в России и паевые фонды недвижимости» президент «Группы Тоннэкс» Василий Лавров, компания пока не торопится прогнозировать объемы нового фонда. Видимо, «Тоннэкс» намерен сначала выяснить, как его идея будет воспринята рынком: подготовительную работу компания рассчитывает провести в течение нынешнего лета. Суть новшества, предлагаемого «Группой Тоннэкс», заключается в том, что пайщики будут получать доход не от операций по купле-продаже недвижимости (как бывает обычно), а от сдачи ее в аренду. Как ожидается, фонд будет заниматься исключительно коммерческой недвижимостью «middle-сегмента» ориентировочной стоимостью 0,5-2 млн долл. Фонд будет приобретать объекты только на вторичном рынке, то есть не будет инвестировать «в котлованы». Предпочтение планируется отдавать действующим объектам, уже сданным в среднесрочную и долгосрочную аренду. На сегодняшний день, по оценкам «Группы Тоннэкс», уровень доходности от сдачи в аренду объектов middle-сегмента составляет от 15% до 20% годовых. В итоге, за вычетом расходов на управление активами (до 3% доходов), пайщикам фонда обещают доходность в пределах 12-18% годовых.

Развитие объектов коммерческой недвижимости middle-сегмента – основной профиль «Группы Тоннэкс». Компания уже создала «Доходный метр» – программу коллективных инвестиций в этот сектор для инвесторов, располагающих суммой от 30 тыс. долл. Как считает Василий Лавров, предложенная компанией схема позволит защитить инвесторов от наиболее типичных для рынка недвижимости рисков. Так, по его мнению, вложения в недвижимость исключительно на вторичном рынке позволяют избежать рисков, связанных со строительством объекта: возможной недобросовестности подрядчика, исков от жильцов окрестных домов и т. д. Кроме того, отмечает г-н Лавров, рынок жилья сейчас «однозначно перегрет» – чего нельзя сказать о рынке коммерческой недвижимости. «Группа Тоннэкс» скупает недвижимость в основном в центре Москвы – по мнению Василия Лаврова, это гарантирует ликвидность и высокую стоимость актива. «Если у вас есть дом, скажем, на пересечении Малой Бронной и Спиридоньевского переулка, и на первом этаже этого дома есть магазин – то другого магазина там быть не может, его просто негде построить», – аргументирует свою позицию г-н Лавров.

Однако участники рынка не ждут, что новому проекту уготованы радужные перспективы. Первый сложный вопрос – на кого ориентирован «Рентный фонд»? По расчетам «Группы Тоннэкс», пайщиками фонда могут стать российские и западные банки и инвестиционные компании, страховщики, негосударственные пенсионные фонды (НПФ), а также физлица. Кроме того, компания планирует в обязательном порядке разместить паи фонда на российских фондовых биржах. Впрочем, по общему мнению участников круглого стола, вывести фонд «в розницу» сразу не удастся. Для того чтобы фонд начал работать, ему необходима довольно крупная сумма, а собирать ее, продавая мелкие паи, можно довольно долго. Как показывает опыт создания закрытых ПИФов недвижимости, куда проще сначала «накачать» фонд средствами одного или нескольких крупных инвесторов. Затем либо инвесторы могут раздробить свои доли и продать их на вторичном рынке, либо фонд может провести «допэмиссию» мелких паев. Между тем, как отметили участники круглого стола, отсутствие – по крайней мере, на первом этапе – вторичного рынка паев фонда может отпугнуть некоторые категории инвесторов. Например, тем же страховым компаниям нужна возможность быстро «обналичить» свой пай в ПИФе – а сделать это без вторичного рынка будет не так просто.

С еще одной категорией потенциальных инвесторов – НПФ – ситуация тоже довольно сложная. Как сообщила в ходе круглого стола замруководителя инспекции НПФ при Министерстве труда и социального развития Татьяна Клевцова, еще с ноября прошлого ФКЦБ начала разработку новых требований к структуре резервов негосударственных пенсионных фондов. Теперь эту работу продолжает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Так, по словам г-жи Клевцовой, в новом документе из перечней возможных объектов инвестирования резервов НПФ полностью исключена недвижимость. По ее мнению, это должно привести к росту спроса на вторичные инструменты, связанные с рынком недвижимости, – в том числе ипотечные ценные бумаги и паи закрытых ПИФов недвижимости. Однако, отмечает Татьяна Клевцова, пока интерес НПФ и к недвижимости, и к ПИФам невелик. Так, по ее словам, на недвижимость сейчас приходится лишь 0,5% объема активов НПФ, а на паи в ПИФах – 0,6%. Отчасти этому мешает норматив по максимальной доле инструмента одного типа в портфеле НПФ (не более 10%). К слову, у страховщиков этот норматив еще жестче – 5%. Однако, как признали участники круглого стола, многие потенциальные инвесторы относятся к закрытым ПИФам недвижимости с осторожностью по другой причине.

Главная проблема ПИФов, по общему мнению, – слабость законодательства, которая заставляет и пайщиков, и управляющие компании, работающие с закрытыми ПИФами недвижимости, действовать на свой страх и риск. Во-первых, неясна технология регистрации за ПИФами прав на недвижимость: эти фонды не упоминаются в нормативно-правовых актах, связанных с изменением этих прав. Поэтому ПИФам, как правило, приходится регистрировать права на недвижимость через специально создаваемые «промежуточные» компании – что неизбежно порождает дополнительные риски. Кроме того, инвесторов пугают и связанная с ПИФами неопределенность налогового администрирования. Так, ПИФ не является юридическим лицом и, соответственно, не платит налогов с имущества: оно по закону принадлежит пайщикам. Однако пай в ПИФе является ценной бумагой, налог на владение которой не платится. Таким образом, с одной стороны, пайщик должен платить налог с имущества – как владелец активов ПИФа, а с другой стороны, не должен – как держатель ценной бумаги.

Все это не может не вызывать у инвесторов дискомфорта. Например, как сообщил участникам круглого стола вице-президент ИГ «АТОН» Вадим Сосков, некоторые западные консультанты часто вообще отговаривают своих клиентов от создания в России закрытых ПИФов недвижимости. Один из клиентов «АТОНа», рассказывает г-н Сосков, обратился в местную налоговую инспекцию за разъяснениями – и получил ответ, обязывающий его платить налог с имущества, которым он будет обладать как пайщик ПИФа. Между тем сам «АТОН» придерживается мнения, что налог платиться не должен. Кроме того, участники рынка задаются вопросом, должен ли платиться НДС с получаемой ПИФом арендной платы. Сами разработчики проекта не смогли ответить на этот вопрос. По мнению Василия Лаврова, доходность «Рентного» фонда в принципе должна позволить пайщикам платить все возможные налоги. Вопрос о том, не потеряет ли в результате схема столь желанную для инвесторов прибыльность, остается открытым. Вероятно, пока законодательство не будет изменено, пайщикам закрытых ПИФов недвижимости остается лишь искать компромисс между приемлемой доходностью и риском возможных претензий со стороны государства.