Облегчение торговцам
Торговые центры, строительство которых началось полтора-два года назад, когда впервые стал заметен дефицит торговых площадей, постепенно выходят на рынок. Пока что стоимость аренды торговых площадей в Москве держится на высоком уровне, однако, по мнению аналитиков, с ростом предложения ставки могут пойти вниз и в первую очередь это коснется объектов с неудачным расположением и неквалифицированным управлением.
Ставки аренды торговой недвижимости, даже без учета НДС и операционных расходов, в Москве сейчас одни из самых высоких в мире. По данным Noble Gibbons, в престижных торговых зонах (11 улиц в центре Москвы) они составляют $2000-5200 за 1 кв. м в год, в остальных зонах центра — $800-3700 за 1 кв. м в год; за пределами ЦАО и до МКАД включительно — $400-3000; в гипермаркетах для якорных арендаторов, занимающих по 12 000-24 000 кв. м, — $150 за 1 кв. м в год. В ABN Realty приводят чуть более низкие расценки: $1000-3500 за 1 кв. м в год по основным торговым коридорам города, $700-3000 в центральных комплексах. Цена покупки торговых площадей также в первую очередь зависит от месторасположения объекта и составляет $2000-12 000 за 1 кв. м.
Но, прогнозируют эксперты, как только на рынке увеличится предложение торговых площадей, соответствующих международным стандартам, доля свободных помещений в торговых центрах с худшим расположением и менее удачной планировкой будет расти. Постепенное снижение арендных ставок начнется именно с них.
Только в I квартале этого года в Москве открыто четыре торговых центра, напоминают в компании Colliers International. Это ТЦ “БУМ” на ул. Перерва общей площадью 31 000 кв. м, “Новинский, 31” (16 000 кв. м), ТД “Весна” на Новом Арбате (12 300 кв. м) и “Александр Лэнд” на ул. Пришвина (19 700 кв. м). Всего в 2004 г. должно быть открыто около 15 значимых объектов торговой недвижимости, говорит Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. Наиболее крупными проектами станут “Мега-2” в Химках (около 150 000 кв. м), “Веймарт-2” (71-й км МКАД, 55 000 кв. м), “Рамстор-Сити” на проспекте Вернадского (47 000 кв. м). Наибольшую активность в девелопменте и инвестициях в секторе торговой недвижимости проявляют западные IKEA, Ramstore, Auchan, McDonald`s, Metro, Ava и Obi. Всего, по оценке Stiles & Riabokobylko, в ближайшие пять лет международные торговые операторы планируют инвестировать в России до $2 млрд.
“Иностранные девелоперы имеют преимущество перед российскими компаниями благодаря богатому международному опыту в этой сфере деятельности, — говорит Чепцов из ABN Realty. — Однако в ближайшем будущем мы прогнозируем приход на рынок институциональных инвесторов и российских финансово-промышленных холдингов, как это уже произошло в сегменте офисной недвижимости”. В то же время он отмечает поступательное развитие российских торговых сетей — таких как “Седьмой континент”, “Перекресток” и “Пятерочка”.
В целом, по словам Натальи Сазоновой, аналитика Colliers International, профессиональный подход к концепции, маркетингу и брокериджу торговой недвижимости, да и ко всему процессу девелопмента в целом, перестал быть чем-то необычным. Рынок торговых помещений становится все более профессиональным, говорит она.
Только знания и опыт помогут сделать новый объект доходным и заполненным арендаторами, уверены эксперты. “При проектировании торгового центра необходимо привлечь около 11 организаций со стороны. Среди них консультанты, проектировщики, дизайнеры и девелоперы, — говорит Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. — Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за якорных арендаторов, т. е. тех, кто своим именем привлечет других, даже если займет небольшую площадь”.
Оборот розничной торговли в Москве и области, где проживает менее 10% населения России, составляет, по оценкам экспертов, 25–28% общероссийского оборота и в 2003 г. превысил $40–50 млрд. В 2004 г. здесь планируется ввести в эксплуатацию почти 440 000 кв. м торговых площадей, но и после этого обеспеченность качественными торговыми площадями в столице в расчете на 1000 жителей все еще значительно уступает Лондону, Парижу и даже Варшаве, отмечают в Noble Gibbons (ассоциирована с международной CB Richard Ellis). По данным Романа Чепцова, начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty, общий объем предложения составляет более 1,5 млн кв. м торговых помещений, ежегодный рост предложения – 300 000–400 000 кв. м. В Stiles & Riabokobylko ожидают, что количество торговых площадей в столичном регионе в конце 2005 г. достигнет 1,8 млн кв. м, или почти 100 кв. м на 1000 жителей Москвы и области. Для сравнения: в 2003 г. среднеевропейский показатель составлял 147 кв. м на 1000 жителей.
Елена Никитина