Инвестиции для реального сектора

Одна из самых динамично развивающихся компаний в сфере недвижимости, корпорация "Социальная инициатива", заявила о своем выходе с инвестициями в другие отрасли реального сектора экономики. Компания, сумевшая за последние четыре года увеличить свои основные показатели в 100-130 раз, вызывает закономерный интерес у коллег, клиентов и представителей СМИ. Тем более, что она, в отличие от многих других предприятий, ни цифр, характеризующих ее деятельность, ни секретов их достижения от широкой общественности не скрывает. Согласно данным управленческого баланса корпорации "Социальная инициатива" , ее собственный капитал составляет 270 млн. долларов, активы - почти 5 млрд. долларов. Объем денежных средств на счетах финансовой корпорации сегодня около 2,5 млрд. рублей. Количество занятых по всей России - свыше 60 тысяч человек.

- Мы рассказываем об этом, потому что считаем, что прозрачность обязательна для каждой компании, которая работает с вкладами, - пояснил журналистам президент корпорации Николай Карасев.

В связи с этим приходится отвечать и на вопрос, не опасен ли столь интенсивный рост. Профессор экономики Карасев объясняет, что все кризисы в экономике так или иначе связаны с перепроизводством, но у инвесторов, интересы которых не завязаны на одной узкой сфере деятельности, "перепроизводства" не бывает в принципе. Ведь инвестиции нужны бизнесу всегда, их всегда будет не хватать. С учетом этого "Социальная инициатива" в последнее время целенаправленно формирует себя как финансовую корпорацию, работающую внутри реального сектора. Рассказывая о том, что было сделано в этом направлении с начала года, Николай Карасев остановился на нескольких моментах.

Финансовые фонды

- За последние месяцы мы ввели в действие линейку инвестиционных фондов. В том виде, в каком мы их сделали - это новое слово и в финансовой, и в инвестиционной деятельности. Классические инвестиционные фонды существуют как институты фондового рынка и действуют на основе эмиссии, выпуска ценных бумаг. Мы же, используя возможности организационно-правовой формы коммандитного товарищества, учредили наши инвестиционные фонды как проекты в рамках собственного капитала КТ "Социальная инициатива". Вкладчики коммандитного товарищества вступают в эти фонды для обеспечения сохранности своих денег и получения прибыли.

Фонды не связаны с конкретными объектами недвижимости (этим они отличаются от долевого инвестирования) и в то же время обеспечены реальными землями, квартирами и объектами коммерческой недвижимости. Сейчас у нас их пока три (Земельный фонд, Фонд кредитного жилья и Фонд взаимного вложения в бизнес-недвижимость), но мы думаем это направление развивать.

Каждый из фондов вызывает большой интерес потребителей. Например, на недавно прошедшей в Москве выставке недвижимости половина всех наших консультаций была посвящена Фонду кредитного жилья.

Земельный фонд (кстати, первый и пока единственный в России) еще до того, как мы запустили его рекламу, заключил несколько десятков инвестиционных договоров. Спрос на его услуги очень большой, и это понятно: если говорить о Подмосковье, то в прошлом году земля по Рублевскому направлению дала прирост в цене до 150% в валюте, по Дмитровскому - до 80-100%, по южному и восточному направлению - от 50 до 70%. То есть, в среднем стоимость земельных участков выросла в два раза. Следовательно, вложения в Земельный фонд (причем, вложения без покупки земли, просто в приобретение паев) обеспечивают высочайшую доходность. Кроме того, это очень надежно (паи гарантированы реальными участками земли, находящимися в собственности корпорации) и ликвидно (участки в любое время можно продать).

Фонд взаимного вложения в бизнес-недвижимость действует с середины прошлого года и вызывает нарастающий интерес: достаточно сказать, что каждый второй человек, который приходит к нам для инвестирования коммерческой недвижимости, интересуется именно Фондом взаимных вложений.

Союз кредитных потребительских кооперативов

- В плане углубления инвестиционно-финансового развития мы намерены серьезно развернуть наше кооперативное кредитное движение. Сейчас у нас завершается формирование первого кредитного потребительского кооператива "СоцИнициатива Кредит" (количество его участников в соответствии с действующим законодательством должно быть не более 2 тысяч, и мы фактически уже достигли этой планки). Теперь принято решение учредить Союз кредитных потребительских кооперативов "СоцИнициатива Кредит", и на этой базе во всех наших представительствах (а их сейчас более 40) создать новые структуры. То есть, к маю-июню этого года мы будем иметь уже как минимум десятка два-три кредитных потребительских кооперативов в разных городах страны, объединенных в союз, связанных общим управлением, едиными заемными ресурсами и т.д..

На сегодня наш действующий кооператив привлек по договорам на хранение личных сбережений свыше 200 млн. рублей и более чем на 100 млн. выдал займов - прежде всего ипотечных на льготной основе. Льготной до такой степени, что, например, по нашей новой программе "Живи и Выкупай" заем можно взять на срок до 10 лет под 6% годовых в рублях! Это беспрецедентные условия кредитования. Они обусловили огромный интерес к нашему кооперативу и будут развиваться через создание Союза кредитных потребительских кооперативов граждан.

Инновационно-аналитический центр

- Инновационно-аналитический центр - новая структура, которая была недавно создана в корпорации, и которая будет заниматься подготовкой наших инвестиционных контрактов вне сферы недвижимости. Это и лесопереработка, и производство товаров народного потребления, и строительная индустрия, и т.д..

Мы уже давно получали предложения инвестировать в различные проекты, не связанные с недвижимостью, и мы, собственно, делали это - у нас есть дочерние предприятия, есть свои предприятия стройиндустрии. Но сейчас корпорация пошла дальше и стала рассматривать проекты инновационные. Скажем, я выступал не так давно на форуме "Москва - здоровый город", рассказал, что мы готовы к сотрудничеству в этом направлении - и в ответ мы получили огромное количество идей. С некоторыми из них мы сейчас работаем. Ассоциация украинских ученых "Наука" тоже внесла целый пакет предложений по инновационным технологиям: То есть, фактически продолжая себя позиционировать как финансово-инвестиционную компанию, работающую на рынке недвижимости, мы расширяем свою деятельность в отраслевом плане. Для нас это становится стратегическим направлением развития нашего бизнеса.

Кстати, уже в ближайшее время будут объявлены условия общероссийского конкурса на лучший инвестиционный проект, который намерена провести финансовая корпорация "Социальная инициатива". Победителей мы будем награждать, а лучшие проекты - инвестировать.

"Перегрева" не будет

- Действительно, в бизнесе, когда темпы его роста очень большие, есть серьезная опасность кризиса перепроизводства. Но тот, кто является инвестором, причем не завязанным на одной отрасли, а широко выбирающим объекты инвестирования, никогда не испытает "перегрева". Инвестиционный бизнес может быть "перегрет" в одном сегменте, и тогда задача менеджмента компании - направить поток инвестиций в другую отрасль. Если же говорить в масштабах всей России, то тут даже представить невозможно, чтобы когда-нибудь можно было бы сказать: хватит инвестиций! То есть, темпы своего развития мы снижать не намерены. И в этом смысле для нашей деятельности очень важны финансовые фонды и Союз кредитных потребительских кооперативов, которые позволяют корпорации избавиться от "якорей" в виде привязки в конкретным объектам и перейти к работе с большими ресурсами. Именно здесь лежит причина нашего динамичного роста. Это направление очень важно для надежности и перспективы нашего бизнеса, а потому является магистральным в развитии компании. Ну и если продолжить тему работы корпорации с финансовыми инструментами, то следует отметить, что мы по-прежнему уделяем внимание реализации вексельной программы - сейчас вторую эмиссию делаем на 600 млн. рублей.

Конечно, сложно позиционировать себя откровенно инвестиционным учреждением, потому что для этого нужно уметь привлекать большие финансовые потоки и грамотно управлять ими, отвечать за них, но зато это и создает предпосылки для подлинно динамичного развития. Для наращивания динамики сейчас мы приняли решение об укреплении такой нашей внутренней структуры, как управление развития, и о создании департамента перспективного строительства. Кроме того, в каждом региональном представительстве компании сегодня есть отделы по развитию, которые сами разрабатывают инвестиционные проекты и присылают их мне напрямую без бюрократического визирования в центральном аппарате. Это стратегия корпорации, а потому решения здесь должен принимать лично ее президент.

Работа с идеями

- Такой "организационный беспредел", как я в шутку называю нашу внутреннюю структурную перестройку, направлен на то, чтобы устранить дефицит инвестиционных идей, чтобы эти идеи формировать и оформлять. На самом деле инвесторы в России часто сталкиваются с тем, что им некуда вкладывать деньги. То есть, у людей имеются, как я это называю, некие "испарения мысли", но нет ни бизнес-плана, ни проекта, а значит, деньги давать не под что. Приведу конкретный пример: объявлена президентская программа сноса ветхого жилого фонда, под которую выделены достаточно приличные средства. Скажем, для Тульской области это свыше 400 мрлд. рублей. Казалось бы, есть деньги, есть идея - какая проблема? Но ресурсы могут пойти, только когда будет разработана концепция. То есть, там существует масса вопросов, которые нужно решить, чтобы механизм заработал. А все это, в свою очередь, тоже требует вложений.

Или возьмите Заокский район той же Тульской области - идея главы района создать там курорт мирового класса поддержана депутатами Госдумы, Олимпийским комитетом, но остаются вопросы: кто будет инвестировать проект и в каком порядке, кто будет управляющей компаний и т.д.. Поэтому нам пришлось провести серьезную предварительную работу, чтобы решить, как это все будет воплощаться. Сейчас мы создали авторский коллектив под руководством главного архитектора Тулы, который разрабатывает архитектурную концепцию, - и это еще только оформление идеи:

Кстати сказать, грамотно сформулированная инвестиционная идея наполовину обеспечивает успех инвестирования. И на данном этапе мы организационно сгруппировались именно для того, чтобы не было дефицита инвестиционных идей. Этот дефицит восполняет и созданное по инициативе корпорации в конце 2003 года Международное общественное движение социальных инициатив (МОДСИ), от которого мы сегодня уже получаем много предложений и идей.

Направления инвестирования

- Главным направлением для нас по-прежнему остается инвестирование в недвижимость. Структура этих вложений по России и за рубежом такова: 40% наших активов составляет жилье, 55% - коммерческая недвижимость, включающая в себя бизнес-центры, торговые комплексы, отели, паркинги и т.д., 3% - это то, что называется производство (в основном предприятия стройиндустрии), 2% - инфраструктура отдыха и развлечений (бассейны, аквапарки, боулинги, санатории и т.п.).

В рамках намеченного развития у нас сейчас будет расти объем инвестиций в производственный сектор - в промышленность, сельское хозяйство. Кстати, сейчас мы начали покупать и земли сельскохозяйственного назначения, от которых мы до этого отказывались. Дело в том, что существует очень симпатичная концепция "Русских усадеб", предусматривающая размещение на участке земли дома и производства. И оказалось, что земля для этих усадеб как раз должна быть сельскохозяйственного назначения. Вот сейчас этот проект мы рассматриваем.

Если говорить об инновационных технологиях, то наш недавно приступивший к работе инновационно-аналитический центр уже имеет несколько соответствующих предложений. Прикладная наука будет для нас одним из приоритетов инвестирования. То есть, мы все более и более широко в отраслевом плане будем уходить в инвестирование реального сектора. К слову, нам недавно поступило предложение от одной серьезной фирмы, работающей с западными компаниями, о создании на базе организационно-правовой формы коммандитного товарищества международного инвестиционного фонда. Это предложение мы сейчас тоже прорабатываем.

Конкурентная среда

- Нас пытаются дублировать, и здесь доходит до анекдотических вещей: не успели мы войти со своими программами на Украину, в Донецк, рассказать о своих технологиях и планах, как буквально через две недели там была зарегистрирована своя собственная донецкая "Социальная инициатива". В России такие вещи тоже есть, поэтому мы сейчас патентуем название.

Что касается конкуренции. Мы часто выходим со своими программами и услугами в города, где вообще нет строительства, где рынок стоит. Мы начинаем работать, и нам вроде бы не на кого оглядываться, наоборот - все на нас смотрят. Но на самом деле и в этой ситуации у нас есть конкурент - это мы сами. Ведь самое страшное, когда ты решил, что уже все сделал.

Другим важнейшим лимитирующим фактором развития бизнеса является лимит менеджмента. Влияние этого фактора мы постоянно испытываем в связи с динамичным ростом компании. Вообще конкурентные преимущества могут снижаться даже за счет негармоничного развития самой компании. Это - конкуренция внешней среды, особенно жесткая к лидеру. То есть, лидер объективно не может быть вне конкуренции, он непрерывно находится "под стрелами". Поэтому в лидеры очень тяжело выйти, и еще тяжелее лидерство удержать. Но наша корпорация вышла вперед в своем сегменте рынка и пока эти позиции сдавать не собирается.

Ольга Жарова