Высотки проткнут Петербург строго по регламенту
Как нужно строить в Петербурге? Следует ли стремиться сохранить город в его первозданном виде, или же стране нужен новый, современный Петербург? Как сделать проект более рентабельным в условиях нехватки пригодных для строительства участков? Эти вопросы в последнее время активно муссируются в кругах строителей, чиновников и широкой общественности.
Год назад в Северной столице появился Генплан: 25-й за всю 300-летнюю историю. Третий – за последние полвека. По словам Александра Викторова, председателя Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), новый Генплан будет действовать до 2025 года. Градостроительный документ предусматривает обеспечение прироста объемов жилья за период до 2025 г. на 68 млн. кв. м общей площади, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда к 2025 г. в объеме 50 млн. кв. м.
В результате через 20 лет общая площадь жилых территорий должна увеличиться на 60%, до 36–37 тыс. га. При этом их доля в балансе территорий города возрастет на 9%
(с 17% до 26%). Наиболее существенный прирост жилых территорий за период реализации Генплана, прогнозируют в КГА, возможно обеспечить за счет освоения малоценных лесных и сельскохозяйственных территорий. Генплан предусматривает рост территорий общественно-деловых зон – в равной пропорции как за счет нового строительства, так и в результате преобразования существующей застройки – с 5,4 тыс. га в 2004 до 10,6 тыс. га в 2025 году.
Наконец, в Генплане прописана необходимость вывода промышленных предприятий, прежде всего из исторического центра, в кратчайшие сроки, на что сейчас надеются строители. Нельзя сказать, что этот процесс не начался, но движется он крайне медленно. А согласно Генплану, через 20 лет должны быть перепрофилированы более 25% существующих промышленных зон, прилегающих к жилым кварталам и набережным Невы.
«Я давно живу и работаю в этом городе, поэтому мне пришлось принимать участие в разработке трех прежних генпланов – 1956, 1986 и 2005 годов. Прежние генпланы обладали одним преимуществом – в их основу всегда закладывались
социально-экономические аспекты развития города. Да, тогда была плановая экономика, но вероятность выполнения генпланов была весьма высока, потому что план – это закон, – вспоминает Лев Каплан, директор «Союзпетростроя» и почетный строитель России. – Генплан 2006 г., к сожалению, лишен социально-экономической подосновы, потому что он делается в условиях рыночной экономики и трудно предугадать, как он будет исполняться. Главный недостаток, на мой взгляд, в том, что градостроители, устанавливая зоны строительства в городе, допустили много ошибок. В Генплане написано, что за 20 лет мы должны построить 70 млн. кв. м жилья, чтобы достичь европейского уровня 35 кв. м на жителя. Но сегодня оказывается, что 70 млн. кв. м за 20 лет построить нереально и не нужно. Кто это все купит? Где это все будет построено? И кто это будет строить? На эти вопросы никто ответить не может. Так что это пустая цифра. Слава богу, руководству Петербурга хватило ума, я не говорю мудрости, сказать, что план выполняться не будет, а в год просто будут вводить до 2,5 млн. кв. м жилья».
Сейчас Генплан активно корректируется. Строители, законодатели подготовили уже около тысячи поправок. Однако Генплан – своего рода сборник технической документации, и устанавливаемые им технические стандарты всегда устойчивы (по ним определяется необходимость станций метрополитена, число школ, поликлиник, больниц, то есть решаются проблемы застройки на макроуровне). Решать проблемы застройки конкретных земельных участков должны «Правила землепользования и застройки» – еще один документ, который готовится стать законом.
На встрече с представителями строительного комплекса Виктор Полищук, заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре, объяснил политику города вполне доходчиво: «Сегодня строится очень много объектов. Это строительство и на государственном уровне, и на уровне субъекта федерации, и на частном уровне. Часто разные организации являются соседями по стройке, а строят абсолютно разные здания. Как результат этого мы получаем неприглядный вид города. Такие соседи должны знать, что происходит на площадках друг друга. Новые «Правила» помогут избежать этих проблем. Благодаря им будет возможна более детальная планировка территорий города».
Действительно, «Правила» дают более широкую информацию по 29 функциональным зонам города, установленным Генпланом. В новом документе такие зоны более конкретизированы. Так, например, на территории промышленной зоны вполне возможно строительство поликлиники и других социальных объектов для работников этой промзоны. В целом, «Правила» делят город на 22 территориальных зон с 6 подзонами и еще 7 видами территорий резерва для развития зон. Однако главный и самый спорный момент в «Правилах» – высотность будущей застройки.
Сейчас в центре Петербурга, как признает Вера Дементьева, председатель Комитета по государственному контролю и охране памятников (КГИОП), есть порядка 14 объектов, не соответствующих ни существующим, ни предполагаемым нормам. Эти здания знакомы не только петербуржцам – они легко различимы невооруженным глазом. Чиновники не любят говорить, как такое недоразумение могло произойти, ссылаются на давность принятия решения (хотя по большинству объектов разрешение на строительство выдавалось в 2002–2003 гг.), на действие «временных регламентов застройки», которые каждый раз позволяют обосновать необходимость увеличения высоты здания. Ошибки исправить нельзя – по крайней мере, в правовом поле. Зато можно не допустить новых, и «Правила землепользования и застройки» должны этот оптимизм оправдать.
Центр города в «Правилах» делится на шесть высотных зон. Первая – территория вокруг всего Невского и Каменноостровского проспектов, стрелка Васильевского острова, акватория Большой Невы – находится под строжайшей охраной Комитета по государственному контролю и охране памятников (КГИОП). Здесь постройки не могут превышать исторических 23,5 м. Это же правило действует и во второй зоне, которая включает набережную Фонтанки, Суворовский проспект, район около станции метро «Василеостровская», а также часть Петроградской стороны. В третью категорию отнесены территории по берегам Обводного канала, а также западная часть Васильевского острова – здесь здания могут «расти» до 27 м. В четвертой зоне, где можно строить не выше
32 м, включены Выборгская набережная и район петербургского порта. Начиная с пятой зоны – Галерной гавани, западной оконечности Васильевского острова и остальных периферийных районов центра, высотных ограничений нет, хотя обязательной остается экспертиза. А значит, именно здесь заканчивается влияние КГИОП.
«Тема высотного регламента – наиболее видная часть всего блока документов. Карта высотности вызывает наибольший огонь критики, в первую очередь по форме и значению высотности. Основная масса предложений – и со стороны жителей, и строительного сообщества, сделать корректировки карт высотности. Комитет принял решение ввести для каждого квартала два параметра – фоновую высоту и доминанты (то есть фоновая высота плюс 3–4 этажа). Будет установлено процентное соотношение, где могут строиться дома высокой этажности», – говорит Владимир Аврутин, заместитель генерального директора института «НИПИград», разрабатывавшего «Правила».
«Раздел, посвященный высотному регламенту, особенно относительно исторического центра, надо перерабатывать, – считает депутат ЗАКСа Михаил Амосов. – Слишком дробное деление высотных параметров, их надо укрупнить. Плюс в Генплане и «Правилах» есть явные нестыковки: высотный регламент и функциональное зонирование иногда друг другу противоречат. Причем зачастую функциональное зонирование может проходить посреди одного участка, или даже делит здание на две части. Какой тут должен быть регламент – не ясно. Вообще высотность должна повышаться к окраинам. Высотные доминанты, конечно, должны быть – но их количество в регламенте не очень хорошо оформлено, а мы стремимся к тому, чтобы регламент читался однозначно».
В любом случае, уверены в градостроительном Комитете, принятие «Правил» в качестве закона заметно упростит жизнь петербургских застройщиков. Используя «Правила», будет легко найти интересующую территорию города и узнать все необходимые для строительства параметры.
«Согласно новым законам, изменится система получения разрешения на строительство. Застройщик должен будет только обратиться в строительное подразделение, а уже в обязанности чиновников будет входить подготовка плана застройки этого участка. Это ускорит и значительно упростит процедуру получения прав на застройку. И к тому же уменьшит произвол чиновников», – обещает Виктор Полищук.
Строители не спешат верить обещаниям. «Я думаю, что работать в целом будет сложнее: в документе слишком детально сделано зонирование, простора для творчества остается намного меньше. Но главное – пока открыт вопрос с получением участков. Конечно, работать можно по любому закону, вопрос – насколько комфортно», – считает Андрей Гришин, главный специалист службы подготовки инвестиционных проектов корпорации «Строймонтаж».
Как сложится работа с «Правилами землепользования и застройки», пока не знает и Мария Аврух, руководитель архитектурно-планировочной мастерской компании
«М-Индустрия»: «Могу сказать, что коллег очень смущает возможное «перезонирование» города. В Высотном регламенте вызывают вопросы колеровочные таблицы, с помощью которых предлагается определять допустимый уровень высотности. Причем значения высотности указаны относительно уровня Балтийского моря. Насколько такие нововведения оправдают себя, сказать сложно, это покажет время. Главным образом хотелось бы видеть большую ясность в сфере внесения изменений в функциональные назначения территорий. На мой взгляд, он должен быть более гибким. При работе мы часто сталкивались с тем, что в «Правилах» достаточно размыто прописаны положения, регламентирующие отступления. Например, мы владеем некоей территорией, предназначенной под рекреационную или деловую зону, но хотим застроить ее жилыми комплексами. Наш случай будет рассматривать город, затем, скорее всего, придется проходить процедуру согласования в Москве. Хотелось бы увидеть, наконец, некую четкую схему, по которой можно было бы спокойно работать».
Елена Шаповалова, руководитель архитектурной «Персональной Творческой мастерской Шаповаловой», уверена, что большая высотность городу в ближайшее время не грозит: высотность предполагает большие инженерные мощности. Хотя в целом архитектор против того высотного строительства, которое сейчас предлагается городу.
«Петербург – город архитектурных ансамблей, это востребовано и жителями города, и гостями. А ведь они наши главные заказчики. Однако я не вижу, чтобы высокие доминанты сейчас строились или вписывались в ансамбль, или создавали новые ансамбли, как это делают наши исторические доминанты. Вот сейчас примут «Правила землепользования и застройки». Во времена Еропкина, первого архитектора города, были такие правила. Строить разрешалось не выше Зимнего Дворца. А подрос дворец (проект несколько раз менялся) – подросла и общая застройка. Но даже тогда, если бы правила выполнялись буквально, к чему нас сейчас призывают, никогда в жизни не вознесся бы шпиль Петропавловки, Адмиралтейства. Они вознеслись указом императора. Вот был раньше император – а теперь «Газпром». Ведь все это суть одно и то же», – рассуждает Елена Шаповалова. И с ней согласны многие строители.
«Меня вот что волнует. То, что было заложено в Генплане, корежится бесцеремонно. Если высотность установлена по каким-то зонам, меня это не устраивает, потому что Петербург надо рассматривать как единое целое. Например, здание «Газпрома» в 300 метров будет видно отовсюду, сейчас на Выборгской набережной, напротив «Авроры», строится жилой комплекс «Монблан» – настоящее уродство. Это грозит исключением Петербурга из числа городов, которые подлежат охране ЮНЕСКО, – горячится Лев Каплан. – Ведь есть мировая практика. В Европейских столицах высотное строительство ведется кучно: вспомним Дефанс, Манхеттен. Там высотные здания создают архитектурный ансамбль. Правда, есть и отрицательные примеры: башня Монпарнас, или случай в Лондоне. Там на берегу Темзы возвели высотное здание, которое разрушило всю панораму. Но самое интересное – выше третьего этажа там никто не арендует».
Один из самых радикально настроенных представителей строительного сообщества, академик РАН Эрик Слепян, во всеуслышание заявляет, что высотное строительство вредно для здоровья – особенно тем, у кого проблемы с сердцем и дыхательной системой. «Но главное, Петербург подвержен действиям сейсмической активности. Более двадцати лет назад в 100 км от города было зарегистрировано землетрясение в 6 баллов по шкале Рихтера, хотя тогда всю информацию, разумеется, засекретили», – призывает к осторожности академик.
Наконец, есть элементарные, казалось бы, вопросы безопасности в высотных зданиях. По официальным данным, в Петербурге самая высокая пожарная лестница – всего 45 метров. Да и с точки зрения рентабельности проекта высотные здания имеют повышенные требования по пожарной безопасности, требуют дополнительных инженерных решений, а это значительно удорожает проект.
В любом случае, «Правила землепользования и застройки» до приобретения статуса закона должны пройти еще много инстанций. Недавно закончились общественные слушания «Правил». Как оказалось, жителей больше всего беспокоят высотный регламент и объединение жилой и деловой зон. По данным центра экспертиз «Эком», который контролировал общественные слушания в каждом районе города, многие горожане обнаружили разночтения с генпланом в функциональных назначениях зон: в жилых кварталах неожиданно появились деловые зоны. Однако чиновники КГА уверены: целые кварталы города все равно невозможно оставлять только жилыми, хотя в некоторых вопросах навстречу горожанам можно пойти.
Юристы, анализировавшие будущий закон, отмечали множество несоответствий существующему законодательству и трезвой логике. Например, «Правила» распространяются только на территории, где выполнено межевание. Такая работа проведена далеко не везде, хотя назвать процент уже размежеванных территорий никто не может. Также в Правилах есть ссылка на временный высотный регламент, хотя, по идее, временный регламент с принятием Правил перестанет действовать.
Елена Шаповалова уверена: «”Правила” будут утверждены только тогда, когда все кварталы будут проработаны в плане межевания и планировки. А эта работа зависит от готовности инвесторов тратить собственные средства на ту работу, которую должен был выполнить город. Вот пример: инвесторы-нефтяники хотели построить маленькую гостиницу. Когда они выяснили, сколько стоит проект межевания, а это 1,5–3 млн. рублей, они были в ужасе. В принципе, это стоимость фундамента самого здания».
Даже главные разработчики пока не решаются обещать скорое принятие документа и в целом утверждение четких правил игры. «Сегодня параллельно идут подготовка корректировок в Генплан и принятие «Правил землепользования и застройки». На наш взгляд, это неправильно, – считает Владимир Аврутин. – Мы подготовили проект правил в соответствии с действующим Генпланом, и в декабре правила будут внесены в ЗАКС. Но в Генплане – более тысячи поправок, и по отношению к Правилам их принятие идет с опозданием, потому что поправки попадут в ЗАКС только к середине следующего года. Следовательно, нужно будет снова вносить и утверждать изменения в правила».