Девелоперы страдают от нечестных аукционов

За последние несколько лет в России несколько раз менялись правила предоставления строительных участков. Последние поправки в Земельный кодекс, обязывающие распределять участки посредством открытых аукционов, были внесены 1 октября 2005 года. Обойтись без аукциона можно только в нескольких случаях. Первый – это наличие государственного либо муниципального контракта на строительство. Второй – в случае уже имеющегося соглашения с органами власти, заключенного до 30 декабря 2004 года. И наконец, если в отношении претендентов на участок до 1 октября 2005 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Большинство девелоперов приняли новые правила игры с энтузиазмом. «Экономически это наиболее справедливый способ получения участков под застройку, - считает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». – Он выгоден тем, кто имеет большой профессиональный опыт работы. Стоит отметить, что в результате рынок становится более открытым и предсказуемым».

Как сообщили в пресс-службе группы компаний «СУ-155», помимо открытости процедуры аукционная система имеет и другие преимущества в сравнении с конкурсной системой: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, часто не подлежащих формализованной оценке. «Хотя и при аукционной системе возможен отсев нежелательных участников на этапе отбора-квалификации, но данный недостаток можно свести к минимуму при условии разработки четких прозрачных требований к участникам, не допускающих двойственного толкования», - рассказали Guide to Property в «СУ-155».

Еще одним положительным моментом, по мнению специалистов группы компаний «Пересвет-Групп» является то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты девелопера на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале.

Кроме того, по мнению Сергея Лядова, в земельных аукционах обычно побеждают более подготовленные участники. «В Москве площадки сейчас продаются с большим количеством обременений. И высокие цены на недвижимость не гарантируют проект от серьезных рисков при его реализации. Поэтому застройщик, прежде чем выйти на аукцион, тщательно просчитывает экономику проекта. Ведь экономика одного и того же проекта у разных компаний может существенно различаться. Например, при строительстве типового жилья домостроительные комбинаты могут предложить лучшие условия, поскольку у них в наличии собственные производственные мощности. Другие могут лучше решить вопрос с инженерными коммуникациями. Поэтому для участия в аукционах надо знать как свои преимущества, так и преимущества конкурентов», - подчеркивает Сергей Лядов.

Тем не менее, несмотря на увеличение числа желающих строить новые объекты, пока что до массового проведения строительных аукционов, мягко говоря, далеко. По словам специалистов ГК «Пересвет-Групп», нельзя упускать из виду тот факт, что выставлению участков на открытые торги должна предшествовать тщательная подготовка. Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих ресурсов для обеспечения необходимого количества площадок под массовое строительство. В качестве решения проблемы Федеральная антимонопольная служба России (ФАС) предлагает передать функции по подготовке земельных участков коммерческим структурам, однако адекватная система компенсации затрат управляющих компаний пока не разработана.

Помимо организационных трудностей, существуют и проблемы иного рода. Беспокойство правоохранительных органов вызывает существование «тайных договоренностей» между компаниями и чиновниками, выдающими разрешения на строительство. Так, первая проверка соответствующих структур, проведенная ФАС, показала, что 90% разрешений на застройку земельных участков было выдано местными органами власти без проведения аукционов.

Так, скандальная история недавно произошла с корпорацией Mirax Group, которою просто-напросто не допустили до участия в торгах по продаже 54 объектов, принадлежавших обанкротившемуся заводу «Москвич». Аукцион состоялся 4 декабря. Свои действия организаторы аукциона мотивировали тем, что корпорация подала неполный пакет документов (отсутствовало соглашение о задатке, подписанное конкурсным управляющим компании «Москвич») и не внесла задаток. Однако, по заявлению председателя правления корпорации Максима Темникова, причиной этого послужило отсутствие на рабочем месте конкурсного управляющего компании Александра Иванова. «Мы пытались связаться с господином Ивановым на протяжении целой недели, однако, найти его так и не удалось, - рассказывает G2P Максим Темников. - В отделе кадров «Москвича» нам ответили, что он находится в командировке. Очевидно,
командировка была важнее проведения аукциона, который стартует с 200 млн. долларов».

По мнению специалистов Mirax Group, все действия организаторов аукциона говорят об их нежелании допустить до участия в торгах крупных инвесторов. «Очевидно, организаторы аукциона заранее решили вопрос о будущем владельце недвижимости «Москвича», - констатирует Максим Темников.

«Мы удивлены тем фактом, что наша корпорация стала единственным участником данного процесса, которая открыто и громко заявила о том, что в результате проведенных торгов федеральный и московский бюджеты недополучают гигантские суммы денег. Удивлены тем, что мы стали единственными, кто говорит о неправомерности методов, примененных при организации данного аукциона», - заявил руководитель Департамента общественных связей корпорации Mirax Group Михаил Дворкович на пресс-конференции «Правовые аспекты организации и проведения аукциона по продаже имущества ОАО «Москвич», которая состоялась 8 декабря. В результате в настоящий момент корпорация Mirax Group рассматривает вопрос о подаче заявления о запрете регистрации права собственности в результате аукциона.

По мнению заместителя генерального директора по строительству компании «Авгур Эстейт» Ивана Тумко, случаи нарушения правил проведения строительных аукционов тормозят рост количества открытых торгов. «Эти отдельные факты нарушения законодательства в механизме приобретения участков под застройку не должны оставаться без внимания и получать соответствующую оценку в правоохранительных органах, - рассказывает он G2P. - При строгом соблюдении законодательства в вопросе проведения строительных аукционов можно даже ожидать увеличения объемов строительства, что, в свою очередь, приведет к насыщению рынка и снижению стоимости одного квадратного метра жилья».