Петербургские дома отремонтируют в кредит

Сегодня чуть менее половины жилого фонда страны нуждается в капитальном ремонте, платить за который теперь должны собственники. В Петербурге этой проблемой озаботились законодатели и чиновники. В 2007 году должен появиться закон, прописывающий четкую схему финансирования капремонта. А аналитики из Москвы уже подсчитали, во что государству обойдется капитальный ремонт в масштабах всей страны.

Со вступлением в силу Жилищного кодекса юридическая ответственность за состояние помещений жилищного фонда закрепилась за их собственниками. Отныне они должны платить из своего кошелька не только за «евроремонт» собственной квартиры, но и за капитальный ремонт всего дома, его коммуникаций.

На сегодняшний день не существует системы, инструментов, позволяющих проконтролировать собственников. Тем временем в умах граждан, уже приватизировавших жилье или только задумывающихся об этом, ответственность до сих пор лежит на органах власти. Тогда как государство финансово отвечает лишь за переселение граждан из ветхого и аварийного фонда, если оно признано таковым, что прописано в том же Жилищном кодексе.

В Петербурге проблему капремонта одновременно взялись решать чиновники и депутаты. Они разработали два варианта законопроекта, который должен определить, кто - город или жильцы - и сколько заплатят за капитальный ремонт дома. В 2006 году на капитальный ремонт из бюджета поступило около 1,5 млрд. рублей. В 2007 году сумма увеличится до 2,5 млрд. рублей.

В очередь за кредитом

Два законопроекта («О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на капитальный ремонт многоквартирных домов, расположенных в Санкт-Петербурге» и дополняющий его законопроект «О порядке финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в Санкт-Петербурге») разработала Комиссия депутата Михаила Амосова. Еще один - чиновники Жилищного комитета. Эти документы во многом похожи, хотя, как отмечают специалисты, есть в них и принципиальные отличия.

Согласно разработкам депутатов, финансирование капитального ремонта многоквартирных домов осуществляется за счет средств, выделяемых собственниками жилых помещений, а город лишь предоставляет им беспроцентный кредит. «Необходимо более рационально использовать бюджетные средства, которые направляются на капитальный ремонт. Система, которая существует сейчас, восходит к адресной программе еще советских времен, - считает Михаил Амосов, депутат Законодательного собрания и председатель Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам. - Но теперь в большинстве домов - собственники квартир. В городе много ЖКС и ТСЖ. Для них даже адресная программа субсидирования - уходящий в прошлое вариант. Мы должны в лучшем случае контролировать их».

Беспроцентный кредит могут получить ТСЖ, ЖК и ЖСК или иная некоммерческая организация владельцев жилья или управляющая организация, выбранная собственниками для проведения капремонта.

Финансирование капремонта происходит в два этапа: сначала при обследовании дома (когда определяется оценка стоимости ремонтно-строительных работ, разделенных на четыре категории в зависимости от сложности и объема), затем при подготовке проектно-сметной документации и осуществлении работ по капитальному ремонту. «Суть в том, что если вы вовремя подали заявку, первыми добежали до полочки, где лежат деньги, вы можете получить определенный процент на определенные работы. Надо сделать субсидирование более автоматизированным, уйдя от адресной программы», - считает депутат.

В законе также прописано, что город определяет нормативный тариф стоимости капремонта, однако собственники на общем собрании могут решить начислить больший тариф - тогда сроки предоставления кредита уменьшатся.

Бюджетная щедрость

Иначе подходят к схеме организации помощи города в капитальном ремонте чиновники Жилищного комитета. Вместо беспроцентного кредита законопроект Жилищного комитета вводит понятия субсидий (бюджетные средства предоставляются физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования) и субвенций (бюджетные средства, предоставляемые юридическому лицу на безвозмездной и безвозвратной основах). 30% стоимости покроет безвозмездная субсидия из бюджета, остальные 70% должны заплатить сами жильцы, но не сразу, а в рассрочку и только после выполнения работ.

Фактически речь идет о предоставлении городом беспроцентного кредита на капремонт дома. Схему оплаты должно одобрить общее большинство собственников квартир на общем собрании. Жильцов неприватизированных квартир новая схема не затронет, по новому Жилищному кодексу РФ для них введен специальный платеж – за найм. Впрочем, уже сегодня, по данным Жилищного комитета, две трети жилого фонда Петербурга (около 70 млн. кв. м) находится в собственности граждан.

Правда, в законопроекте пока много сложностей и нюансов. По словам Ивана Теплых, заместителя председателя жилищного комитета, пока не ясно, как поступать с «неплательщиками» по кредиту, как поступать с случае, если человек въезжает в дом, по которому на общем собрании уже приято решение о капремонте. Есть много вопросов и по реконструкции лифтов, на которые в следующем году из бюджета планируется выделить около 700 млн. рублей.

«Законопроект Жилищного комитета, как и депутатский законопроект, направлен на то, чтобы активизировать интерес граждан к инвестициям в капитальный ремонт, однако в этом документе просматривается объединение денег под государственным контролем и выполнение работ по конкурсам, как это происходит и сейчас, - объясняет Евгений Пургин, председатель «Ассоциации управляющих и эксплуатационные компаний в жилищной сфере». - Главное отличие проекта депутатов в том, что они пытаются предоставить собственникам больше свободы, выдать им кредитные деньги, а не благотворительные. И пусть собственники выбирают для проведения капремонта того, кого хотят, и рассчитываются с бюджетом собственными деньгами. В таком случае ответственность заметно повышается».

Работа над сведением всех законопроектов в один и самый приемлемый, по словам Евгения Пургина, отложится до марта. На носу выборы в Законодательное собрание. По словам Ивана Теплых, оба законопроекта будут выноситься на рассмотрение законодателей одновременно, и возможно до конца 2006 года.

Проблему раздули

«Сегодня средняя обеспеченность жильем составляет 20,5 кв. м, что является удовлетворительным социально-экономическим и санитарным показателем. В ветхом и аварийном фонде проживает более 5 млн. россиян (более 3,2%), и эта цифра постоянно увеличивается, - рассказывает Татьяна Лыкова, руководитель сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» Фонда «Институт экономики города». - Объем ветхого и аварийного фонда в стране растет, несмотря на реализацию в 2001-2005 годах федеральной подпрограммы «Переселение граждан из ветхого и аварийного фонда» в рамках ФЦП «Жилище», причем прирост аварийного и ветхого жилья явно превышает объемы капитального ремонта».

По словам эксперта, цифры, которые государство предлагает общественности по проблеме ветхого жилья, весьма политизированы. Например, в 2001 году сразу после объявления о программе «Переселение граждан из ветхого и аварийного фонда» объем ветхого и аварийного фонда в официальной статистике увеличился на 50% - результат ожиданий федеральных средств в рамках программы.

«Достоверной информации о масштабе проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда нет, существующая информация об объеме ветхого и аварийного жилищного фонда завышена», - считает Татьяна Лыкова.

Объединить усилия

Тем не менее, специалистам «Института экономики города» удалось рассчитать, сколько средств государству потребуется выделить на решение проблемы – как капитального ремонта, так и ликвидации безнадежного жилья.

Так, эксперты предлагают для начала нормативно определить, что значит жилье, не пригодное для проживания или же подлежащего восстановлению. Затем провести инвентаризацию, определить финансовые и организационные механизмы на федеральном и региональных уровнях – и, собственно, переселять людей.

«Важно, чтобы обязательства государства по переселению носили срочный и конечный характер и реализовались только на основе программы государственных жилищных сертификатов, что сократит возможности для злоупотребления бюджетными деньгами. Еще один момент – программа должна выполняться на основе софинансирования из федеральных и региональных бюджетов, причем размеры софинансирования должны отличаться для разных регионов с учетом масштаба проблемы и социально-экономического положения в них», - говорит Татьяна Лыкова.

Однако, в любом случае, лечить надобно не следствие – разрушение жилья – а причину. «Жилые дома также должны проходить техосмотр, как и автотранспортные средства. Непрохождение же техосмотра должно повлечь меры финансового воздействия на собственников, вплоть до ареста и продажи жилого помещения», - уверена Татьяна Лыкова.

На сегодняшний день, по данным «Института экономики города», в капитальном ремонте нуждается не менее 40 % жилищного фонда, а общая финансовая потребность в капитальном ремонте составляет более 3,3 млрд. руб.

Очевидно, что ни собственники, ни бюджет по отдельности не смогут выжать из себя такие средства. Выход – объединить усилия. Государство может помогать собственникам: например, предоставляя гарантии по кредитам, которые ОСЖ берут на капитальный ремонт жилья, субсидировать до 2/3 процентной ставки по этим кредитам, выдавать бюджетные гранты на принципах софинансирования с собственниками жилья, причем величина гранта должна измеряться в зависимости от степени износа здания.

«Необходимо создать специализированную федеральную госструктуру, наделив ее достаточно большим уставным капиталом. Она формировала бы требования к кредитным продуктам, создавала инструменты оценки рисков кредитования, предоставляла бы гарантии по кредитам, удовлетворяющим сформированным требованиям. На уровне регионов могут создаваться как филиалы этой организации, так и самостоятельные региональные организации, выполняющие те же функции, - объясняет Татьяна Лыкова. - Мы предполагаем, что капитализация средств федерального бюджета в федеральном жилищном агентстве для предоставления гарантий по коммерческим кредитам может составить не менее 5 млрд. рублей в течение ближайших двух лет, то же самое – для региональных агентств. Далее эти структуры должны привлекать для предоставления гарантий рыночный капитал».

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие 6 лет бюджетные гранты на капремонт могут составить более 300 млрд. руб. в равных долях из федерального и региональных бюджетов. Однако до 80% объемов капремонта должны финансироваться за счет кредитов: их объем за шесть лет составит 568,5 млрд. рублей. Однако потребность жилого фонда страны в капремонте, даже при таких условиях, удастся реализовать не более чем на 30%.

Стоимость переселения

- Ожидаемый объем жилья, не пригодного для проживания (оценочно – не более 50% от декларируемого объема ветхого и аварийного жилищного фонда) – 45 млн. кв. м
- Ожидаемая средняя стоимость квадратного метра по жилищному сертификату – 15 тыс. рублей
- Полная стоимость переселения граждан из жилья, не пригодного для проживания – 665 млрд. рублей (менее 3% годового ВВП)
- Прогнозируемые средние объемы софинансирования за счет федерального и региональных бюджетов - 50% на 50%
- Стоимость программы для бюджета (федерального/регионального)– 330 млрд. рублей
- Реальные сроки реализации – 6 лет (2007 – 2013 гг.)
 
Стоимость капитального ремонта

- В капитальном ремонте (модернизации) нуждается не менее 40 % жилищного фонда – 1,17 млрд. кв. м жилья
- Средняя стоимость капитального ремонта (модернизации) жилья составляет около 30% от стоимости нового строительства, или около 100 долларов на 1 кв. м
- Общая финансовая потребность в капитальном ремонте (модернизации) составляет 3 млрд. 384 млн. рублей
- За ближайшие 6 лет (2007-2012 гг.) будет реализовано не более 30% от этой потребности или 1 млрд. 15 млн. рублей
- Стоимость программы для бюджета (федерального/регионального) –209 млрд. рублей. Вложения частных финансовых ресурсов – 680 млрд. рублей