“А” упало, “С” пропало
Снижение деловой активности в мае привело, по оценкам экспертов, к сокращению количества сделок с офисной недвижимостью на 20%. В целом на рынок это не сильно повлияло — ставки аренды и уровень вакантных площадей в среднем по городу существенно не изменились. Однако на рынке опять остро не хватает дешевых офисов класса С, а в некоторых районах полностью исчезло предложение наиболее дорогого класса А.
Масла в огонь подлили действия столичных властей, объявивших войну субаренде дешевых муниципальных площадей. Активность правительства Москвы по значительному увеличению ставок аренды на нежилые муниципальные помещения начинает сказываться на перспективных планах девелоперов офисной недвижимости. С увеличением муниципальной ставки аренды с минимума в 690 руб. за 1 кв. м в год до рыночных $400-450 за 1 кв. м рынок ожидает значительный приток арендаторов в сегмент $250-400 за 1 кв. м в год. Общая потребность в недорогих площадях оценивается риэлторами примерно в 200 000 кв. м ежегодно.
После заявлений столичных чиновников о разрешительном порядке предоставления площадей в субаренду субарендный бизнес как таковой оказался под угрозой. Девелоперы, ориентированные на долгосрочные инвестиции в московскую недвижимость, уже корректируют свои планы в расчете на значительный приток арендаторов, считает Николай Смирнов, начальник отдела офисных помещений Vesco Realty. По его словам, тысячи предприятий, которые сейчас арендуют у города площади по копеечным ставкам, к 2009 г. должны будут платить за аренду по рыночным ценам.
Владимир Силкин, новый глава департамента имущества Москвы, упрекнул арендаторов, занимающих муниципальные здания по льготным ставкам, в получении значительной прибыли при сдаче помещений в субаренду. По данным столичных чиновников, ежегодно их доход составляет примерно 3 млрд руб. ($100 млн). На самом деле он больше как минимум в три раза, считает Николай Смирнов.
“Намерения городской власти привнести порядок в муниципальную аренду вызваны желанием пополнить городскую казну, — говорит он. — Это позволит избавиться от неэффективных предприятий, главное конкурентное преимущество которых — это дешевые ставки аренды, и, что еще более важно, приведет к формированию цивилизованного рынка офисных помещений класса С, недостаток которых и сейчас ощущается достаточно остро”. Пока крупные девелоперы довольствуются освоением сегмента офисов высшего класса, спрос на площади класса С со ставками от $250 за 1 кв. м в год остается неудовлетворенным. Единственным крупным владельцем офисных площадей класса С в Москве помимо самого столичного правительства остается банк “Визави”, выкупивший у московских предприятий менее чем за два года порядка 500 000 кв. м.
Спокойная весна
По данным Colliers International, за I квартал 2003 г. 140 000 кв. м офисных помещений класса А и В были сданы в аренду, 40 000 кв. м были проданы. Общее предложение офисных пространств, соответствующих международным стандартам, по данным ABN Realty, в первом полугодии 2004 г. увеличилось на 240 000-245 000 кв. м до 3,3 млн кв. м. По состоянию на начало июня 2004 г. уровень свободных площадей для помещений класса А составляет 4,1% и 8,5% — для помещений класса В.
Более 70% всех свободных помещений класса А в мае было расположено в центральном деловом районе и Замоскворечье. Однако ставки аренды здесь изменились по-разному. По данным Stiles & Riabokobylko, количество свободных помещений класса А в центральном деловом районе с конца 2003 г. постоянно сокращалось. В итоге, по данным Дарьи Афанасьевой, главы отдела исследований Stiles & Riabokobylko, в мае в трех деловых районах — Шаболовском, на Соколе и Таганском — был зарегистрирован нулевой уровень свободных помещений класса А. Дефицит предложений привел в центре города к 8%-ному росту арендных ставок за год. В Замоскворечье, наоборот, арендные ставки по сравнению с маем 2003 г. сократились приблизительно на 5% и сильно — более чем на 11% — упали по сравнению с апрелем, что специалисты Stiles & Riabokobylko связывают с “довольно агрессивной маркетинговой политикой” по сдаче в аренду здания “Легион I” на Большой Ордынке, 40, принадлежащего компании “Легион-Девелопмент”.
Арендаторы высококлассных офисов в центре заняты поиском небольших помещений. По словам риэлторов, это представляет сейчас серьезную проблему. “На прошлой неделе по заказу одной английской телекоммуникационной фирмы мы искали 150 кв. м под head-office по ставке $700-800 за 1 кв. м в год, — рассказывает Смирнов из Vesco Realty. — Мы обзвонили 60 бизнес-центров, и только в одном нашлось 133 кв. м с конца июня. На следующий день клиент поехал смотреть, прибыл на объект в 11.00, но оказалось, что за час до этого другой арендатор уже внес аванс”.
Рынок ждет новостей
Благодаря растущей деловой активности спрос на покупку и аренду офисных объектов снижаться не будет, считает Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка Colliers International. Ставки аренды останутся на прежнем уровне либо будут плавно снижаться на 2-5% в зависимости от класса здания. Но эксперты не исключают дальнейшего роста объема аренды площадей по предварительным договорам. Уже сейчас число договоров предварительной аренды выросло значительно — в 1,5 раза по сравнению с началом года. Эту тенденцию отметили специалисты Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis и других компаний. Более 70% сделок по аренде офисов класса А и В были заключены по предварительной аренде, говорит начальник отдела по работе с клиентами компании ABN Realty Татьяна Суслова. Среди крупных объектов, реализованных таким образом, она отмечает “Набережную Тауэр” (1-я фаза проекта Еnka в ММДЦ “Москва-Сити”), Чистопрудный б-р, 17, ЦМТ II, офисно-торговый комплекс “Черри Тауэр” общей площадью 80 000 кв. м. на Профсоюзной ул., 56. Алена Шевченко, Елена Никитина