«Сектор офисных помещений и бизнес-парков, сектор логистики и промышленных помещений»

Обзор сессии второй международной Конференции Института Адама Смита «Недвижимость и строительство в России».

По мнению многих экспертов сектор офисной и промышленной недвижимости привлекателен для инвесторов.  Но не все западные девелоперы спешат делать оптимистичные прогнозы.

 

Офисы движутся к МКАД

Тенденциям развития сектора офисной недвижимости был посвящен доклад

Сергея Рябокобылко, исполнительного директора компании Stiles & Ryabokobylko/ Cushman & Wakefield Healey & Baker.

«Московский рынок офисной недвижимости молод, ему всего 10 лет. Тем не менее, он стремительно развивается. Рынок перерос границы центра, и сегодня  мы говорим уже о десяти субрынках», - отметил Сергей Рябокобылко.

Сегодня в Москве ощущается нехватка офисных зданий класса «А». От всего сектора офисной недвижимости они занимают около 25 -30 %. В частности в Москве мало предложений уровня «Prime» - это всего 8-10 зданий, которыми занимаются 3- 4 девелопера. Здания класса «А» (83 объекта) предлагают не более 20 девелоперов, класса «В» (780 объектов) – 50 девелоперов. При этом 70% нового строительства осуществляют девелоперы, которые впервые испытывают себя на этом рынке.

Рынок начал двигаться в сторону предварительных договоров аренды. Яркий пример –продажа помещений  в еще не построенном проекте «Москва-Сити XXI». Арендные ставки на офисы класса «В» продолжают расти ( 2004г. – 6%). Однако по прогнозам Сергея Рябокобылко, с открытием Набережной Башни и Башни Федерации (Москва-Сити) ситуация изменится.

 

Риски есть

Несмотря на уверения многих специалистов об устойчивости и перспективности рынка коммерческой недвижимости, представители некоторых западных компаний не торопятся делать столь радужные выводы. Инвестициям в недвижимость было посвящено сообщение Кристофера Макензи, председателя правления Brunswick Capital. Он отметил, что арендные ставки относительно стабильны, но к 2007 г. количество предложений сильно возрастет, и все изменится. В то же время достаточно сложно ответить на вопрос, будут ли здания, строительство которых началось сегодня, столь же привлекательны для арендаторов  через 10 лет. «Через 4 года предложения удвоятся. Спрос, возможно, не будет успевать за предложением. Арендные ставки снизятся. Однако сложности, связанные с затратами на управление и менеджмент, останутся», - заявил Кристофер Макензи. 

 

Складские помещения

О развитии рынка складской недвижимости на сессии говорил Ли Тимминс, генеральный директор по Центральной и Восточной Европе компании Hines. По его словам, этот сегмент привлекателен тем, что уже в ближайшее время на российский рынок выдут многие международные компании. Очевидно, что всем им понадобятся складские помещения высокого уровня, однако в Москве их практически нет. 

В качестве основных сложностей при строительстве в России он отметил слабое развитие инфраструктуры. Ситуация улучшится, если упадут цены на землю, снизятся расходы на архитекторов и юридическое консультирование.

Основная проблема, с которой сталкиваются западные девелоперы – административно-сложная система оформления прав на землю. Существуют риски, связанные с налоговой системой. Ограничено количество субподрядчиков, острая нехватка квалифицированных рабочих.  Риски связаны и с возможными временными задержками на всех стадиях строительства.

В то же время, Ли Тимминс отметил, что в долгосрочной перспективе риски оправдываются. Так как сегодня спрос на складскую недвижимость превышает предложение. В этом сегменте рынка нет конкуренции, а количество потенциальных арендаторов ежедневно увеличивается.

 

Не хватает 4,5 млн кв.м складских помещений

           По словам Романа Бурцева, директора отдела индустриальной недвижимости Knight Frank к  концу текущего года спрос на складские помещения составит – 4,5 млн кв.м. Сегодня доля незанятых складских площадей класса «А» - 0% (их просто нет), «В» - около 7% (преимущественно многоэтажные здания, которые были адоптированы после реконструкции), «С» и «D» - 35%.  Средние ставки аренды: «А» - $110-150 кв.м /год, «В» - $85-130 кв.м /год. По запросу аренды наиболее востребованы складские площади от 3 до 5 тыс. кв.м. Существует тенденция к увеличению дальности расположения складских помещений: 2004г. – в среднем 25 км от МКАД, в 2005г. ожидается  – 30–40 км от МКАД. В классае «А» договоры аренды заключаются на 5-7 лет, в классе «В» - на 2-5 лет.