Рынок элитной недвижимости Москвы

Рынок элитной жилой недвижимости Москвы развивается несколько обособленно от остальных сегментов. Ежегодно в городе вводится в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м элитного жилья. Хотя эта площадь составляет около 4% от всего возводимого в Москве жилья, в денежном выражении рынок оценивается в 3,3 млрд. долларов США, что составляет 27% от всего московского рынка (не учитывается жилье, построенное по соцпрограммам, т.к. оно в первичном рынке не участвует). Наибольший спрос на первичном рынке элитной недвижимости приходится на квартиры стоимостью 2 млн. долларов США. На вторичном рынке наибольшее количество сделок составляют квартиры стоимостью около 3 млн. долларов США. Самые высокие цены на первичном рынке традиционно приходятся на квартиры на Остоженке (в среднем 25 тыс. долларов США за 1 кв. м), далее в порядке убывания идут районы улиц: Пречистенка, Арбат, Тверская – здесь средние цены составляют 17-20 тыс. долларов США за 1 кв. м. Самая высокая цена предложения в Москве на вторичном рынке на сегодняшний день зафиксирована в районе 45 тыс. долларов США за 1 кв.м.

Элитная недвижимость Москвы естественно представляет собой привлекательный инструмент для инвестирования накопленных средств. Многие квартиры на Остоженке не заселены, т.к. покупатели не живут в них после покупки, а сдавать свое жилье внаем не хватает времени, или они считают это «неблагодарным» занятием. Кроме того, в последнее время элитная недвижимость в Москве стала пользоваться спросом не только у наших сограждан, но и у жителей других стран. Сегодня сравнивать нашу столицу с Лондоном нельзя по причине международного спроса на элитную недвижимость Лондона, однако цена кв.м в Москве выше многих европейских столиц. Учитывая стабильную политическую ситуацию в стране и обществе в целом, уровень благосостояния, рост привлекательности Москвы как туристического центра, где находится немало объектов, представляющих историческую ценность, можно предположить, что со временем недвижимость Москвы будет более пристально рассматриваться в качестве инвестиционного вложения гражданами других стран. Сейчас этот спрос невелик и скорее спекулятивен.

Рынок элитного жилья менее подвержен кратковременным колебаниям рынка и является консервативным инструментом для инвестирования и сохранения средств в «семейном фонде» будущих поколений. На примере Лондона можно заметить, что элитное жилье стабильно повышается в цене не менее чем на 5-10% в год, а в последнее десятилетие на 20-25%. Такое стремительное удорожание недвижимости Лондона связано, в частности, и с успешным развитием бизнеса в нашей стране – покупатели из России составляют значительную часть спроса (каждый пятый дом или квартира стоимостью свыше 12 млн. долл. США). Лондон, являющийся мировой финансовой столицей, привлекает успешных бизнесменов со всего мира в силу глубокого исторического наследия и консерватизма властей, а также безопасности, разнообразия магазинов и качества английского образования.

Интересно сравнить рынок покупок элитной недвижимости в Лондоне российскими гражданами и московский первичный рынок элитной недвижимости, т.к. все покупки граждан РФ в Лондоне являются первичными. Объем покупок элитной недвижимости (стоимостью свыше 1,95 млн. долларов США) российскими гражданами в Лондоне в 2006 году составил 1,8 млрд. долларов США, в то время как объем первичного рынка Москвы аналогичных по стоимости квартир составил около 2,7 млрд. долл. США. Таким образом, отношение спроса на рынке элитной недвижимости Москвы и Лондона среди российских граждан составляет 60% на 40%, т.е. Лондон является прямым конкурентом Москвы на рынке дорогой жилой недвижимости.

Интересно, что за последние 6 лет, а это период, за который куплен практически весь «российский» объем недвижимости в Лондоне, граждане России потратили на покупку элитной лондонской недвижимости 4,9 млрд. долларов США, т.е. покупки в 2006 году составили 38% от общего объема.

Ликвидность рынка элитной жилой недвижимости Москвы можно охарактеризовать как более низкую по сравнению с другими массовыми сегментами рынка жилья, т.к. данный товар является «штучным». Когда у потенциального покупателя имеется возможность и желание выбрать из квартир по цене более 25000 долл. за кв.м, предложение резко сужается, и варианты объектов можно буквально пересчитать по пальцам. В данной нише покупатели в 90% случаев не пользуются ипотекой. Ипотеку имеет смысл брать в двух случаях: когда не хватает денег на покупку жилья или, если денег на покупку достаточно, но покупатель уверен, что сможет получить прибыль на свой капитал, превосходящий выплаты по ипотеке. Практически нет ипотечных покупок элитного жилья стоимостью от 5 млн. долларов и выше.

В последнее время развивается новый формат элитного жилья – апартаменты. Данные площади по российскому законодательству не являются жилым фондом, но покупатель может постоянно проживать в апартаментах или сдавать их в аренду. Для покупателей элитного жилья в подавляющем большинстве случаев неважен такой атрибут, как прописка, а для девелоперов зачастую данный формат более прост в реализации. Этот сегмент пока невелик, но, по нашему мнению, имеет большие перспективы для роста. Так, большой интерес представляют апартаменты в комплексе «Федерация» благодаря своему расположению в самом высоком небоскребе Европы. Подобный формат будет предлагаться на «Золотом острове» (1 млн. кв. м на 40 га) – проект привлекателен, естественно, своим местоположением напротив Кремля. Вполне вероятно, что данный девелоперский проект затмит по своей уникальности и уровню цен жилье на Остоженке.