Падения цен не будет?
Как известно, после бурного роста цен в 2006 году, рынок недвижимости переживает более спокойный период. Кто-то может назвать это состояние стагнацией, однако ближе к истине будет определение текущего статуса рынка как стабилизация и выравнивание. Так как этот период не вечен, возникает закономерный вопрос – что за этим последует?
На фоне снижения темпов роста цен на жилье в последние месяцы стали звучать мнения о скором падении и даже «обвале» цен на недвижимость (к слову, такие же громкие заявления звучали и в начале прошлого года, когда модно было муссировать тему о «пузыре, который лопнет» - однако, все мы хорошо помним, что за этим последовало).
Оставив в стороне эмоции и личные интересы, давайте рационально разберемся, какие факторы влияют на цены на недвижимость и взвесим все «за» и «против» изменения этих цен.
Предложение
Глава Росстроя Сергей Круглик в своем интервью РИА-Новости отметил, что в 2006 году в России было введено в эксплуатацию 50,2 млн. кв. м жилья. Всего россиянам необходимо 1,6 млрд. кв. м. Чиновник прогнозирует рост цен в 2007-2008 годах, объясняя цикличность рынка графиками сдачи жилья в эксплуатацию.
Это подтверждает и оценка Всемирного банка, согласно которой жилья в стране катастрофически не хватает, и эта ситуация изменится не раньше 2010 года. А пока жилье является дефицитным товаром, рынок недвижимости будет оставаться рынком продавца.
Причин этому дефициту существует несколько.
Одна из них, как не парадоксально, забота государства о социально незащищенных категориях горожан. Ежегодно выделяется более $20 млн на социальные программы, в Москве около 30% строящегося жилья субсидируется или предоставляется бесплатно. В 2007 году масштабы строительства в Москве останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24 процента. Это означает, что предложение на рынке сократиться.
Глава Общероссийского общественного политического движения «Развитие предпринимательства» Иван Грачев отмечает, что мощности строительных производств уже полностью задействованы и не увеличиваются, значит, строить будут столько же, сколько раньше.
Известно, что в Москве осталось мало пригодных для строительства участков. Для того, чтобы построить жилой дом, надо вначале снести существующее здание, будь то ветхая пятиэтажка (жителей которых предварительно необходимо переселить в новостройку), или промышленное предприятие. Это усложняет процесс строительства и повышает себестоимость возводимого жилья.
Спрос
Осеннее замедление роста цен на недвижимость заставило многих людей отложить планируемую покупку жилья и ожидать падения цен. Однако уже сейчас многие риэлторы отмечают постепенное повышение спроса, объясняя это, в частности, фактором сезонности. Кроме того, отмечается дефицит элитного жилья.
Традиционно на март приходится максимум годового предложения, а рынок максимально активизируется осенью, после летнего затишья.
Спрос на жилье создается не только москвичами и жителями области, но еще и приезжими из регионов, которых меньше не становится. По некоторым данным, процент иногородних покупателей даже больше, чем москвичей.
Действительно, трудно представить, что квартиры станут меньше раскупаться: сегодняшние цены не уничтожают спрос, а всего лишь затормаживают его до того момента, когда большинство потенциальных покупателей привыкнут к высоким ценам. Отложенный спрос начнет постепенно возвращаться, так как реальный спрос на московское жилье остается высоким и сдерживается только платежеспособностью населения и условиями предоставления ипотечных кредитов.
Ипотека
Дальновидные эксперты советуют воспользоваться нынешней ситуацией и решиться на ипотеку. Еще весной и осенью 2006 года многие покупатели не успевали за стремительным повышением цен. Пока банк одобрял кредит, цена на квартиру уже успевала возрасти, и люди вынуждены были или отказываться от покупки, или переоформлять кредит на новую сумму. Ситуация превращалась в изнурительную гонку за растущей стоимостью квартиры и пугающим размером кредита.
При сегодняшней ситуации можно спокойно начинать оформление кредита. Тенденция показывает, что банки снижают первоначальный взнос (а некоторые ввели кредитование 100% стоимости жилья) и удлиняют сроки кредитования вплоть до 25 лет, что позволяет снизить ежемесячные выплаты. Прогнозируемое снижение темпов инфляции в перспективе приведет к снижению ставки ипотечного кредита.
Развитие ипотеки стимулирует и государство, которое видит в ней единственную возможность решения жилищных проблем россиян. По словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, в 2007 году воспользоваться ей, благодаря снижению ставок, смогут уже 17 процентов россиян против 10 процентов год назад.
Парадокс в том, что повышенный интерес к ипотеке, в свою очередь, подстегнет цены на жилье.
Рост доходов населения
Рост доходов населения также способен подогреть стоимость квадратного метра жилья.
В апреле 2007 года Минэкономразвития внесло в правительство уточнения к ранее сделанному прогнозу социально-экономического развития страны на 2008-2010 годы. Согласно этому документу, инфляция будет снижаться и к 2009 году составит уже 5,5-6,5%. Доходы россиян, напротив, вырастут. В 2007 году они увеличатся на 9,8% в реальном выражении, и продолжат расти, не снижая темпов. В целом по России зарплата вырастет в 2007 году на 12,8%, по Москве же этот рост будет еще более существенным.
Некоторые эксперты приводят еще более высокие цифры. Так, в ИГ «Ренессанс-Капитал» полагают, что доходы населения в 2007 г. вырастут на 20–25%.
В результате, у россиян скопятся значительные средства, которые нужно будет куда-то вкладывать. Но проблема в том, что надежных способов вложения денег в России крайне мало. Играть на бирже многие не решаются из-за высокого риска. Вклады на банковские депозиты высокой доходности не обеспечивают. Остается недвижимость, которая до сих пор является лучшим инвестиционным инструментом в России.
Инвесторы
Вряд ли стоит надеяться, что частные инвесторы станут продавать недвижимость по заниженным ценам. Они вполне могут переждать период коррекции, получая прибыль от сдачи жилья в аренду.
Так, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин отмечает, что клиенты компании, которые приобрели жилье с целью инвестирования, не склонны поддаваться панике и избавляться от купленных квартир. Они понимают, что освободившиеся финансовые средства нужно будет куда-то вкладывать, не дожидаясь их обесценивания. А достойной инвестиционной альтернативы в России пока нет.
Ждать падения цен на жилье не стоит
Все перечисленные факторы: снижение инфляции, рост благосостояния, растущая популярность ипотеки сказываются на российском рынке жилья однозначно. Его ожидает очередной неминуемый виток роста. И начнется он, по прогнозам аналитиков, уже в конце лета - начале осени.
По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, говорить о стагнации несколько преждевременно. «Забудьте об обвалах рынка, кризисах, пузырях, - призывает он. - Рост цен на недвижимость идет за ростом темпов нашей экономики, и обвала не будет даже в случае значительного снижения цен на нефть. Год-полтора может царить относительная стабильность, но в конце 2007 г все начнется снова».
На вывод о «неадекватности» московских цен на жилье всегда найдется мощный противовес. Если посмотреть на динамику рынка, то видно, что тенденция к снижению стоимости затронула в основном сегмент дешевого некачественного жилья. Теперь вспомним, что неликвидная «панель» в прошлом году опережала по темпам удорожания все остальные сегменты рынка. Естественно, что, когда он стабилизировался, ситуация начала выравниваться. А вот стоимость жилья бизнес-класса и элиты остается устойчивой.
По мнению аналитиков «Квартала», в настоящее время можно говорить о снижении цен только на вторичном рынке жилой недвижимости на ранее переоцененные объекты - в первую очередь, квартиры в панельных домах старой застройки, небольшие по площади, с кухнями меньше 6 кв. м.
А вот объективных причин снижения цен на современное, качественное жилье в новостройках Москвы и Подмосковья нет.
Рекомендации
Позиция застройщиков на московском рынке — это по-прежнему позиция хозяев положения. Учитывая, что дефицит жилья у нас не иссякнет еще долго, а спрос растет, бедствовать им не придется. Скорее всего, некоторые из них с осени начнут понемногу поднимать цены.
Так что, если вы заинтересованы в приобретении качественного монолитного жилья на вторичном рынке или в новостройке для собственных нужд, откладывать покупку не имеет смысла. Следует учитывать и тот факт, что наиболее платежеспособная, верхняя часть среднего класса ориентирована на приобретение именно такого жилья (бизнес-класса), объем предложения, которого на рынке ограничен.
А вот стоимость низкокачественного жилья продолжит движение вниз. Если вы рассматриваете варианты покупки недорогих однокомнатных или двухкомнатных квартир в старой «панели», то можно спокойно ждать до осени, и довольно заметно сэкономить за счет снижения цен.