Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы в мае 2007 года
Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости на продажу в Москве подвела итоги мая 2007 года.
Общие данные
Объем рынка купли-продажи коммерческой недвижимости г. Москвы продолжает расти. Даже несмотря на некоторый спад активности в начале месяца, обусловленный праздниками, и незначительное снижение показателей на последней неделе, подобное наблюдавшемуся и предыдущим летом, в мае суммарная стоимость предлагаемых к продаже объектов увеличилась на 2% и составила 7,7 млрд. долларов. Следует отметить, что с начала года этот показатель вырос почти в полтора раза (на 48%). Учитывая, что с мая 2006 года этот рост составил 87%, можно сказать, что тенденция ускоряющегося роста рынка сохраняется.
Как и в предыдущем месяце, физический объем рынка вырос на 3%. Отметка в 1 684 тыс. кв.м отнюдь не является рекордной. За те три года, когда ведется мониторинг предложения коммерческой недвижимости на рынке купли-продажи, суммарная площадь экспонирующихся объектов неоднократно превышала и 1 800, и 1 900 тыс. кв.м. Однако в целом физический объем рынка также постепенно растет, и за 5 месяцев текущего года увеличился на 27%.
Параллельно с ростом суммарной площади количество экспонирующихся объектов снизилось и весьма существенно – с 975 до 887 (на 9%). Другими словами, на рынок вышли более крупные объекты.
Средневзвешенная цена снизилась на 1 %. Если в апреле квадратный метр коммерческой площади предлагался в среднем за 4 590 долларов, то в мае он стал стоить 4 556 долларов. Отчасти на это повлияли также и майские праздники, которые для многих традиционно превращаются в двухнедельные каникулы.
Офисная недвижимость
Если говорить о каждом из сегментов рынка коммерческой недвижимости, то ситуацию на рынке по-прежнему диктует офисный сегмент, доля которого в мае составила почти 70%. Впрочем, об офисном сегменте можно говорить не только как о самом весомом в структуре рынка московской коммерческой недвижимости, но и как о самом активном. Очередной рекорд по объемам был поставлен в мае. Общий объем предложений вырос на 7% от уровня предыдущего месяца и впервые за трехлетний период мониторинга превысил 5 млрд. долларов. Таким образом, суммарная стоимость объектов, экспонировавшихся в мае 2007 года, составила 5,36 млрд долларов. При этом площадь предложения офисов выросла еще больше - на 10%. Суммарная площадь объектов превысила 1 млн. кв.м, немного не «дотянув» до максимума февраля 2007 года. Столь значительный рост объема предложения сопровождался снижением цен за квадратный метр. Правда, это снижение оказалось не столь значительным - лишь на 3% (с 5 128 до 4 983 долларов за 1 кв. м). По всей вероятности, это уменьшение средневзвешенной цены стало отражением не тенденций рынка, а увеличением площади среднестатистического объекта.
Торговая недвижимость
Что касается сегмента торговой недвижимости, то там, наоборот, произошло сокращение и без того дефицитного предложения. В мае к продаже предлагалось на 23% торговых площадей меньше, нежели в апреле. Суммарная площадь 365 экпонирующихся объектов составила лишь 282 тыс. кв. м, и как следствие, упал и объем предложения в финансовом эквиваленте. Правда, здесь снижение составило 10% (1,5 млрд. долларов в мае против 1,7 млрд. долларов в предыдущем месяце). Такая существенная разница между этими показателями, безусловно, образовалась благодаря росту средневзвешенной цены. В мае квадратный метр торговой недвижимости предлагался в среднем по 5 445 долларов. Это на 16% больше нежели в апреле, а также почти на 500 долларов больше отмеченной в марте нынешнего года «рекордной» стоимости торговой площади.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
Динамика показателей рынка производственно-складских помещений ввиду малого объема данного сегмента (всего 45 предложений суммарной площадью 239 тыс. кв. м) – имеет достаточно большую амплитуду колебаний, общие тенденции которых не имеют четко выраженных закономерностей развития. Тем не менее, можно отметить увеличение объема на данном сегменте – на 9%. Общая площадь предложения выросла на 20%, а средние цены упали на 8% и составили 1 607 долларов за 1 кв. м.
Сегмент помещений свободного назначения представляется самым сложным для достоверного анализа, т.к. в этот разряд попадают и помещения, пригодные для складского использования, так и потенциальные объекты стрит-ритейла. При этом, даже на «складские» объекты цена может быть весьма существенной, т.к. впоследствии они могут быть реконструированы в офисные или торговые. Средняя цена помещений свободного назначения за месяц снизились на 4% (с 4 708 долларов за 1 кв. м в апреле до 4 500 долларов за 1 кв. м. в мае). При этом площадь предложения упала на 6%, что в целом привело к уменьшению на 10% объема предложения в данном сегменте. Также снизилось и количество предлагаемых объектов.