Состояние и проблемы ценообразования в строительстве и на рынке жилой недвижимости

 Содержание: 

1. Ситуация с ценами на рынке жилой недвижимости в 2006 году и первом полугодии 2007 года

2. Себестоимость строительства и факторы, способствующие ее росту

3. Состояние вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве

4. Предложения по снижению и оптимизации затрат в строительстве

В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития страны стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.

Однако, по мнению экспертов Ассоциации Строителей России, решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.

Нас всех беспокоит ситуация с ценами на жилье. Если и впредь цена квадратного метра жилья будет расти темпами, опережающими инфляцию в несколько раз, то ни о какой массовой доступности жилья говорить  не придется.

 1. Ситуация с ценами на рынке жилой недвижимости в 2006 году и первом полугодии 2007 года 

Средние цены в крупнейших городах РФ по всем типам жилой недвижимости на май 2007 года

По данным Ассоциации России, рост цен на рынке недвижимости хоть и замедлился, но цена за 1 кв. м продолжает оставаться на очень высоком уровне. Цены на недвижимость в российских городах за 2006 год побили все исторические рекорды.

Ситуация на рынке жилья в прошедшем, 2006 году, должна явиться показательной в первую очередь для законодателей – ошибки в земельной политике и неблагоприятные инновации в правовом поле. К макроэкономическим факторам добавились ограниченность предложения на фоне растущего спроса, обусловленного, помимо прочего, развитием схем ипотечного кредитования, а также активизацией ряда национальных и программ, что привело к небывалому росту цен на рынке недвижимости. За год стоимость квадратного метра увеличилась более чем в 2 раза, и, несмотря на текущую стабилизацию и маркетинговые акции, на прежний уровень уже не возвратится.

Цены в крупнейших городах РФ (рубли) по состоянию на начало мая 2007 года

Город	Средняя цена 1 кв.м в рублях				Рост цены (в рублях) за период
	Январь 2000	Январь 2006	Январь 2007	Апрель 2007	Май 2007	за 5 лет	с начала года	за месяц
Москва	18 278	84 384	133 756	131 199	128 524	7,03	-4%	-2,0%
Санкт Петербург	9 874	33 408	69 711	71 133	72 530	7,35	4%	2,0%
Екатеринбург	6 038	31 332	63 601	67 161	67 019	11,10	5%	-0,2%
Уфа	9 520	30 413	54 600	53 850	52 500	5,51	-4%	-2,5%
Самара	6 011	32 500	44 603	51 155	50 457	8,39	13%	-1,4%
Новосибирск	5 413	28 858	45 224	54 395	56 246	10,39	24%	3,4%
Челябинск	5 284	24 077	34 440	37 611	36 883	6,98	7%	-1,9%
Пермь	4 706	25 402	40 909	49 145	48 700	10,35	19%	-0,9%
Казань	5 321	21 226	39 671	42 591	42 379	7,96	7%	-0,5%
Ростов-на-Дону	6 093	23 846	33 722	40 388	42 689	7,01	27%	5,7%
Нижний Новгород	7 072	19 238	38 784	46 192	46 465	6,57	20%	0,6%
Омск	3 427	18 580	33 608	37 367	39 515	11,53	18%	5,7%
Красноярск	4 515	25 488	31 775	36 572	38 427	8,51	21%	5,1%
Волгоград	4 200	17 309	30 743	35 492	36 145	8,61	18%	1,8%

Цены в крупнейших городах РФ (доллары США) по состоянию на начало мая 2007 года 

Город	Средняя цена 1 кв.м в долларах США					Рост цены (в долларах США) за период
	Январь 2000	Январь 2006	Январь 2007	Апрель 2007	Май 2007	за 5 лет	с начала года	за месяц
Москва	672	2 930	5 080	5 050	4 990	7,43	-2%	-1,2%
Санкт Петербург	363	1 160	2 648	2 738	2 816	7,76	6%	2,8%
Екатеринбург	222	1 088	2 416	2 585	2 602	11,72	8%	0,7%
Уфа	350	1 056	2 074	2 073	2 038	5,82	-2%	-1,7%
Самара	221	1 128	1 694	1 969	1 959	8,86	16%	-0,5%
Новосибирск	199	1 002	1 718	2 094	2 184	10,97	27%	4,3%
Челябинск	194	836	1 308	1 448	1 432	7,37	9%	-1,1%
Пермь	173	882	1 554	1 892	1 891	10,93	22%	0,0%
Казань	196	737	1 507	1 639	1 645	8,41	9%	0,4%
Ростов-на-Дону	224	828	1 281	1 555	1 657	7,40	29%	6,6%
Нижний Новгород	260	668	1 473	1 778	1 804	6,94	22%	1,5%
Омск	126	645	1 276	1 438	1 534	12,18	20%	6,7%
Красноярск	166	885	1 207	1 408	1 492	8,99	24%	6,0%
Волгоград	154	601	1 168	1 366	1 403	9,09	20%	2,7%

Темпы роста цен в первом полугодии 2007 года во многих городах можно назвать умеренными. Несмотря на значительное снижение рублевого индекса для Москвы, в городах России рост цен продолжался. В течение марта наиболее высокий рост продемонстрировали те города, которые в прошлом месяце были аутсайдерами. Общая тенденция к уменьшению темпов роста продолжается с незначительными всплесками в некоторых регионах.

По оценка экспертов АСР, самые высокие темпы роста рублевых цен, рублевых цен на уровне 5-6% продемонстрировали города: Омск (+5,7%), Красноярск (+5,1%), Ростов-на-Дону (+5,%). Во второй группе города – на уровне 1,8-3,5% оказались города Новосибирск (+3,4%), Санкт-Петербург (+2%), Волгоград (+1,8%). Все остальные города, за исключением Нижнего Новгорода с минимальным ростом +0,6%, перешли в область коррекции цен. Лидером снижения выступила Уфа (-2,5%). В Москве рублевые цены уменьшились на 2%, в Челябинске на 1,9%, в Самаре на 1,4%. Города, чьи рублевые ценовые индексы уменьшились на незначительную величину – в пределах 1% – Екатеринбург (-0,2%), Пермь (-0,9%), Казань (-0,5%).

Потенциал роста недооцененных городов, таких как Ростов-на-Дону и Нижний Новгород, значительно уменьшился. Если для Ростова-на-Дону рост в ближайшее время скорее всего прекратится (максимальный потенциал не более 5%), то для Нижнего Новгорода маховик цен остановится чуть позднее – максимальный потенциал роста 11%.

Отмечаем, стоящую особняком столицу Башкортостана. Потенциально возможный рост цен в этом городе по-прежнему – 20-30%.

Вместе с тем, на фоне снижения темпов роста цен и стабилизации рынка явно выделились города, в которых показатель семилетнего роста цены гораздо выше средних по остальным городам-миллионникам. Это такие города как Екатеринбург (превышение на 50%), Омск (превышение на 56%), Пермь и Новосибирск (превышение на 40%). Интрига возможного прогноза состоит в том, насколько цены в этих городах скорректируются в ближайшее время.

В ближайшие месяцы на рынке жилья крупнейших городов страны продолжится рост цен с постепенным замедлением темпов. Однако, по прежнему продолжит дорожать ускоренными темпами (2-4%) недвижимость во многих крупнейших городах страны, которые недооценены.

Среднея стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по отдельным регионам Российской Федерации на Май 2007 года

Принятое значение 1 доллар = 25,78  рублей

№ п/п	Наименование федерального округа и региона   первая строка – в рублях с НДС вторая строка – в долларах США	Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 кв. м  общей площади квартир жилых зданий (для вновь начинаемых строительством)	Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 кв. м общей площади квартир домов массового спроса	Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий
01	Москва	44934,0	108121,3	110080,6
		1743,0	4194,0	4270,0
02	Санкт-Петербург	36831,1	58495,0	71248,0
		1428,7	2269,0	<;P align=center>2763,7
03	Екатеринбург	29464,9	57571,5	63348,5
		1142,9	2233,2	2457,3
04	Ханты-Мансийский автономный округ	30438,9	57571,5	59874,3
	(г. Сургут)	1180,7	2233,2	2322,5
05	Московская область	37715,1	54586,3	57918,7
		1463,0	2117,4	2246,7
06	Уфа	26121,4	53319,4	55452,2
		1013,2	2068,2	2151,0
07	Новосибирск	29231,0	45814,4	47193,3
		1133,9	1777,1	1830,6
08	Самара	24151,6	40231,6	44747,8
		936,8	1560,6	1735,8
09	Пермь	23978,6	42821,9	44431,4
		930,1	1661,1	1723,5
10	Нижний Новгород	23670,4	38712,3	43745,0
		918,2	1501,6	1696,9
11	Казань	20843,9	35568,8	40548,4
		808,5	1379,7	1572,9
12	Ленинградская область	34102,9	37540,1	39831,8
		1322,8	1456,2	1545,1
13	Хабаровск	29000,9	35302,6	38477,0
		1124,9	1369,4	1492,5
14	Архангельск	23370,0	34391,5	37830,7
		906,5	1334,0	1467,4
15	Ямало-Ненецкий автономный округ	24554,1	35537,9	37707,5
		952,4	1378,5	1462,7
16	Тюменская область	29231,0	33526,4	37549,5
		1133,9	1300,5	1456,5
17	Кемерово	24327,0	35209,3	37358,8
		943,6	1365,8	1449,1
18	Новгород	22321,9	32307,2	37347,1
		865,9	1253,2	1448,7
19	Тула	23370,0	33824,2	37206,6
		906,5	1312,0	1443,2
20	Ростов на Дону	23762,0	36263,2	36491,1
		921,7	1406,6	1415,5
21	Тверь	23310,8	35070,3	36473,1
		904,2	1360,4	1414,8
22	Челябинск	23609,7	37018,7	36257,2
		915,8	1435,9	1406,4
23	Калининградская область	23534,3	34061,9	36141,3
		912,9	1321,3	1401,9
24	Кировск	22458,0	32504,2	36079,7
		871,1	1260,8	1399,5
25	Томская область	24505,1	31542,5	35958,5
		950,5	1223,5	1394,8
26	Мурманск	22595,8	32703,6	35319,9
		876,5	1268,6	1370,1
27	Ярославль	25756,0	32905,5	34879,8
		999,1	1276,4	1353,0
28	Удмуртская Республика	22305,7	32209,6	34191,9
		865,2	1249,4	1326,3
29	Республика Мордовия	21975,6	31806,0	33747,7
		852,4	1233,7	1309,1
30	Омск	21413,4	30168,0	32883,1
		830,6	1170,2	1275,5
Российская Федерация, в среднем		27485,9	34171,1	36221,4
		1066,2	1325,5	1405,0

Примечания:

1. Показатели приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС.

2. Под жилыми домами массового спроса понимаются крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых проектов (модернизированных серий) высотой 9-16 этажей, монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями (т.н. «сборно-монолитные»), а также монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из блоков (газобетон и т.п. с утеплителем).

3. Показатели себестоимости строительства  и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома, в том числе среднего уровня отчислений инвесторов (застройщиков) на развитие инфраструктуры.

Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%.

При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.

Средняя цена 1 кв. м жилья на рынке недвижимости и себестоимость строительства с 1997 года

Дата:	Цена на рынке (долларов за 1 кв. м)	Себестоимость (долларов за 1 кв. м)
1997 год
1 квартал 1997 года	532.1	397
2 квартал 1997 года	536.4	397
3 квартал 1997 года	539.9	405
4 квартал 1997 года	548.6	407
1998 год
1 квартал 1998 года	567.9	400
2 квартал 1998 года	575.3	403
3 квартал 1998 года	589.3	409
4 квартал 1998 года	570.6	202
1999 год
1 квартал 1999 года	490.3	235
2 квартал 1999 года	374.2	232
3 квартал 1999 года	354.1	252
4 квартал 1999 года	362.7	267
2000 год
1 квартал 2000 года	360.4	264
2 квартал 2000 года	351.1	284
3 квартал 2000 года	351.6	309
4 квартал 2000 года	360.9	351
2001 год
1 квартал 2001 года	375.5	365
2 квартал 2001 года	391.5	368
3 квартал 2001 года	418.9	388
4 квартал 2001 года	475.9	401
2002 год
1 квартал 2002 года	519.7	408
2 квартал 2002 года	545.8	424
3 квартал 2002 года	576.3	445
4 квартал 2002 года	628.2	492
2003 год
1 квартал 2003 года	669.4	508
2 квартал 2003 года	719.3	551
3 квартал 2003 года	774.2	599
4 квартал 2003 года	867.5	635
2004 год
1 квартал 2004 года	985.3	673
2 квартал 2004 года	1111.7	682
3 квартал 2004 года	1157.9	711
4 квартал 2004 года	1149.7	746
2005 год
1 квартал 2005 года	1135.3	787
2 квартал 2005 года	1122.0	811
3 квартал 2005 года	1127.3	822
4 квартал 2005 года	1149.9	845
декабрь 2005 года	1167.7	848
2006 год
январь	1177.8	848
февраль	1200.1	886
март	1234.7	896
апрель	1295.2	920
май	1385.9	935
июнь	1518.9	962
июль	1749.8	976
август	2048.3	1052
сентябрь	2291,1	1073
октябрь	2456,4	1144
ноябрь	2561,3	1202
декабрь	2587,5	1245
2007 год
январь	2612,3	1245
февраль	2653,7	1297
март	2677,7	1324
апрель	2725,7	1398
май	2743,3	1429

Выводы и оценки: 

Причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного бизнеса. Они гораздо глубже.

Основным фактором роста цен на жилье в 2006 году явился большой платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами, которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2006 году составило 164,4 млрд. долларов США. Эти средства так или иначе стали доходами граждан России, и часть из них была вложена в наиболее надежный, хотя и один из самых консервативных, инвестиционный инструмент – недвижимость.

В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 году в среднем по стране на 75%.

На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры.

В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум-класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье, превышает московские показатели.

В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство говорить о заметном «проседании» рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года и в начале 2007 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования. Поэтому, учитывая стабильную ситуацию в стране, продолжение динамичного развития бизнеса и, как следствие, постепенный рост доходов населения, можно ожидать, что к концу лета или началу осени мы будем наблюдать заметное повышение цен на рынке недвижимости, который, однако, будет далеко не столь скачкообразным, как в 2006 году. Желание граждан улучшить свои жилищные условия будет подталкивать рынок к дальнейшему росту. На 2007 год в России запланирован ввод 56 млн. кв. м жилья. Однако этого совершенно недостаточно для удовлетворения спроса. По нашему мнению, цифра в 100 млн. кв. м в год обеспечит приемлемое насыщение рынка.

2. Себестоимость строительства и факторы, способствующие ее росту

3. Состояние вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве 

В дореформенный период сметные нормативы применялись для определения нормативной стоимости строительства (расширения, реконструкции и технического перевооружения) предприятий.

Сметная стоимость строительства объекта после утверждения становилась ценой, на основании которой в капитальном строительстве осуществлялось планирование, финансирование, производились расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные строительно-монтажные работы. Сметные нормы применялись для внутренних расчетов между участниками строительства (генподрядными и субподрядными организациями, поставщиками материалов, конструкций и оборудования), планирования и внутренних экономических расчетов подрядных организаций, при проведении различных проверок, в том числе государственными финансовыми и правоохранительными органами, при рассмотрении судебными органами хозяйственных и даже уголовных дел.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.743 «Техническая документация и смета») подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Сметные нормативы устанавливают принципы составления смет, единичные расценки на определенные виды работ и другие элементы, необходимые для составления смет на строительство различных объектов. Они являются рекомендательными и применяются проектными, строительными организациями и заказчиками для расчета начальной цены конкретного объекта, а конкретная (договорная) цена определяется на конкурсной основе путем проведения торгов или в результате переговоров в соответствии со статьей 709 Гражданского кодекса Российской Федерации и других законодательных актов, т.е. рыночным способом.

Расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы производятся на основании заключенного между ними договора, а сметные нормативы используются при этом только для определения затрат на строительство объекта.

По сути все документы федеральной сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве  2001 г. (ГЭСН, ФЕР, МДС) в настоящее время не являются нормативными правовыми актами, обязательными для применения. Их правовой статус – не более чем документы добровольного применения. Заказчик и подрядчик вправе выбирать какими сметными нормативами им пользоваться, тем более что практически в каждом регионе Российской Федерации разработаны и используются территориальные сметные нормативы, детализирующие и уточняющие базовые федеральные нормативы  с учетом местных условий.

Бюджетным посланием Президента Российской Федерации от 9 марта 2007 г. Федеральному Собранию Российской Федерации о бюджетной политике в 2008-2010 годах предусмотрен переход на современные принципы осуществления государственных капитальных вложений.

В частности, определено, что основным  документом, регламентирующим  взаимоотношения между государственным заказчиком и подрядчиком должен стать контракт, заключаемый на весь период реализации инвестиционного проекта. Расходы на весь период реализации инвестиционного проекта, в отношении которого заключен государственный контракт, подлежат включению в расходные обязательства государства и не могут быть пересмотрены. Проводимые при проектировании объекта государственных капитальных вложений сметные расчеты должны основываться на реальной оценке стоимости необходимых работ, оборудования и материалов и рассчитываться в ценах соответствующих лет. При этом смета должна рассматриваться исключительно как составная часть конкурсной документации при проведении подрядных торгов, а в дальнейшем подрядчик должен обладать свободой выбора наиболее эффективных и экономичных способов реализации проекта.

Таким образом, следуя ориентированности бюджетной стратегии, вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве переходят частично из сферы государственного регулирования в область полномочий саморегулируемых организаций в строительстве.

В то же время вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве нуждаются в профессиональной методической поддержке и информационном сопровождении.

Ранее вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве находились в ведении Госстроя России. Образованное в 2004 году Федеральное агентство по строительству и ЖКХ осуществляет функции государственного заказчика по значительной части федеральных целевых программ и не наделено правами нормативно-правового регулирования в установленной сфере деятельности. На практике Агентство пытается самостоятельно устанавливать правила и методы ценообразования по объектам бюджетного финансирования, согласовывает различные «адресные» индексы пересчета сметной стоимости, выпускает инструктивные письма и указания, не всегда направленные на эффективное использование бюджетных средств.

Ситуация, когда государственный заказчик сам себе устанавливает правила финансирования объектов строительства, представляется недопустимой.

Союз инженеров-сметчиков очень тревожит судьба новой сметно-нормативной базы 2001 года. Переход на новые сметные нормы и цены 2001 года - объективная необходимость, обусловленная произошедшими за последние годы изменениями в технологиях строительного производства, широким применением новых материалов, изделий и конструкций, и воспринимается нами как задача государственной важности. Такая база нужна, особенно в рыночной системе хозяйствования. Практически в любой развитой стране есть нечто подобное. В основном это система показателей ресурсного характера (расход ресурсов - трудовых, материальных, энергетических и так далее). База носит рекомендательный характер, что не препятствует ее широкому применению.

База стала реальностью, переход на нее никто не отменял и отменять не собирается. Да, ее правовой статус рекомендательный. Но она соответствует рыночной системе хозяйствования и является объективно необходимой.

Уже в подавляющем большинстве регионов разработаны на основе Федеральных сметных нормативов Территориальные сборники единичных расценок.  В Российской Федерации действуют свыше 80 Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС).

В послании президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 апреля 2007 г. в сфере строительства и ЖКХ выделены три ключевые задачи:

1. Рост ввода жилья к 2010 г. ежегодно до 100-130 млн. кв. м в год.

2. Поддержание в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда.

3. Создание эффективного механизма реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Для их успешной реализации необходимо решить целый комплекс вопросов, один из которых: дальнейшее развитие действующей сметно-нормативной базы в строительстве за счет ускоренной разработки норм и расценок на новые, эффективные технологии в строительстве и ЖКХ. На этом и нужно сконцентрировать усилия всех заинтересованных организаций.

Переход на новую сметную базу – это не какая-то единовременная акция, которая лет через 10 потребует вновь замены, а начало системной и постоянной работы по ее развитию в соответствии с требованиями строительного рынка страны.

Действующие методические документы по ценообразованию в строительстве закрепляют принцип многовариантности решения тех или иных вопросов сметного дела и являются шагом к созданию целостной системы подходов к определению стоимости строительства в условиях рыночных отношений. Это позволяет заказчикам и подрядчикам при заключении договоров подряда (контрактов) закреплять в них (или в специальных приложениях и протоколах) именно те подходы и решения, которым стороны и будут следовать при реализации конкретного инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, происходит юридическое закрепление в качестве обязательных к исполнению правил определения цены контрактов и расчетов за выполненные работы.

Союз инжнеров-сметчиков, входящий в Ассоциацию Строителей России, является ведущей в России независимой профессиональной организацией по вопросам ценообразования в строительстве и осуществляет следующие виды деятельности:

- Разработка методологии и основных принципов ценообразования и сметного нормирования в строительстве

- Мониторинг и анализ ценообразующих факторов строительной продукции, цен на первичном и вторичном рынках жилья, себестоимости строительства с подготовкой соответствующих аналитических материалов и обзоров

- Подготовка предложений по совершенствованию механизмов реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», направленных на снижение себестоимости строительства, издержек строительных организаций и предприятий строительной индустрии, на расширение производства и использование новых эффективных конструктивно-технологических решений, материалов, изделий и конструкций в строительстве

- Разработка и совершенствование новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве, подготовка разъяснений и рекомендаций по порядку применения сметных нормативов и т.д.

Союз пользуется заслуженным авторитетом среди предприятий строительного комплекса страны. Союз имеет конкретную программу действий по совершенствованию вопросов ценообразования в строительстве, направленную на оптимизацию расчетов в строительстве, эффективному использованию инвестиций.

Союз при поддержке и непосредственном участии Ассоциации Строителей России может взять на себя функции по разработке правил, стандартов в сметном деле и ценообразовании в строительстве.

4. Предложения по снижению и оптимизации затрат в строительстве 

Довольно часто приходится слышать предложения, в которых для повышения доступности жилья и недопущения сверхприбылей в строительной отрасли предлагается ввести временное государственное регулирование, в том числе посредством установления предельной стоимости 1 кв. м стандартного жилья на первичном рынке по регионам, либо нормирования затрат и прибыли застройщиков.

Безусловно, данные предложения не могут быть приняты. В условиях рыночных отношений необходимо принимать и рыночные (экономические) меры по оптимизации и снижению себестоимости строительства.

С этой целью:

- Провести специальный анализ состояния ценообразования в строительстве, применить антимонопольные меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций. Речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция (цена на последнюю, по нашим сведениям, выросла за последнее время в три раза).

Оказать помощь ФАС по выявлению случаев монопольного завышения цен, сговора производителей стройматериалов. Осуществлять мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий.

- Следует принимать меры по сокращению сроков согласования технической документации, особенно в отношении федеральных органов. Различные государственные службы крайне затягивают согласование, в результате чего общий период подготовки документации зачастую превышает сроки собственно строительства домов.

Установить четкие правила, «прозрачные» цены и тарифы на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья – теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.

- Необходимо на уровне субъектов РФ создать межведомственные комиссии по согласованию планов развития коммунальной инфраструктуры с документами территориального планирования и Генпланами.

- Требуют дальнейшей законодательной проработки  критерии проведения конкурсов (аукционов) по выделению земельных участков под жилищное строительство. С позиции  приоритетов Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» победителями этих конкурсов должны становиться не компании, готовые  выплатить наибольшую сумму в местный бюджет (за счет будущих покупателей жилья), а социально ориентированные застройщики, вносящие оптимальные предложения по стоимости и качеству жилья. При этом необходимы меры государственной поддержки строительства социального дешевого жилья. Например, предоставление налоговых льгот застройщикам, предлагающим квартиры ниже определенной стоимости (например ниже 500-800 долларов за 1 кв. м,   с учетом корректировки этой планки субъектами федерации).

Для комплексного решения проблем развития территорий нужен системный подход, которого также можно добиться путем применения принципа сервейинга территорий, который заключается в делегировании функций по развитию территорий профессиональным управляющим.

Нужно сказать, что наполнение земельного рынка за счет комплексного освоения территорий - это, наверное, единственный путь к выживанию большинства застройщиков.

Комплексное освоение территорий  – магистральное направление для наполнения земельного рынка, повышения предложения жилья и преодоления развивающейся хаотичной, неорганизованной  жилой  и общественно–деловой застройки.

- Вполне разумны предложения об оказании федеральным центром субъектам федерации и муниципалитетам помощи в плане предоставления льготных кредитов на оплату услуг по межеванию, разработке и утверждению проектов планировки территорий с последующим возвратом средств после продажи инвесторам подготовленных земельных участков.

- Считать необходимым повсеместное прекращение практики установления обременений застройщиков платежами на развитие внеплощадочных социальной и инженерной инфраструктуры.

- Следует обратить государственное внимание на промышленность строительных материалов. Увеличить темпы жилищного строительства будет физически невозможно при отсутствии данной индустрии. Потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 54-58 млн. кв. м. Увеличение объемов жилищного строительства до 80 млн. кв. м к 2010 г. потребует расширения строительных мощностей на 36%-40%. В состав промышленности строительных материалов входят 15 подотраслей (25 видов производства), объединяющих около 9,5 тыс. предприятий, в том числе 2,2 тыс. крупных и средних предприятий с общей численностью работающих свыше 680 тыс. человек. В общем объеме промышленной продукции около 7 процентов приходится на малые предприятия. Свыше 60 процентов предприятий сосредоточены в европейской части страны.

Степень износа основных фондов в промышленности достигает 50%. Их ежегодное выбытие составляет 1,7% при том, что вводится в действие 1,1% новых.

Кроме того, средний возраст строительных машин и оборудования составляет 17 лет, в связи с чем технический уровень большинства предприятий значительно отстает от современных требований. К 2009 году до 40% башенных кранов будут запрещены к дальнейшей эксплуатации органами Ростехнадзора ввиду физического износа. Удельный вес экскаваторов с истекшим сроком службы составляет 27%, бульдозеров – 30%, кранов на автомобильном ходу – 26%.

Необходимо разработать Основные направления развития промышленности строительных материалов на период до 2012 года.

- Способствовать внедрению в строительное производство эффективных и ресурсосберегающих технологий, новых систем домостроения, основанных на применении эффективных несущих и ограждающих конструкций – несъемная опалубка, многослойные сендвич-панели, эффективный кирпич и блоки и т.д.

- Рассмотреть возможность формирования региональных и федерального рейтинга надежности компаний-застройщиков. В условиях конкуренции на рынке жилья государственный протекционизм в отношении надежных компаний значительно повысит их конкурентные возможности. При этом компании должны взять на себя обязательства по соблюдению разумной ценовой политики (возможно подписание ценовых соглашений). Также возможно введение системы предварительного резервирования строящегося жилья с фиксированной ценой для граждан – участников подпрограмм.

Отобранным компаниям может быть предоставлен официальный статус участника Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и право на использование статуса и специальной символики в информационных и рекламных целях.

- Перейти на расчеты в строительстве по твердым (фиксированным) ценам, определяемым по результатам подрядных торгов (конкурсов). С этой целью Ассоциацией Строителей России уже подготовлен Примерный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий с сооружений.

- Рекомендовать перейти к подписанию ценовых и тарифных соглашений (на год) с основными производителями строительных материалов. Со стороны заказчика – гарантии объема потребления и закупок, со стороны предприятий стройиндустрии – гарантии неизменности оптовых цен или согласованных пределов их повышения в течение года.

- Оптимизировать методологию и процедуру подрядных торгов (конкурсов, аукционов) на строительство. Ввести жесткую предквалификацию претендентов с целью отсечения фирм-однодневок.

- Подготовить новое положение о порядке экспертизы и утверждения градостроительной и проектно-сметной документации и Положение о проведении контрольных проверок проектно-сметной документации и расчетов в строительстве.

- Рекомендовать субъектам РФ осуществлять мониторинг цен на строительные ресурсы и услуги в строительстве с публикацией экономически обоснованных показателей.

- Продолжить работу над совершенствованием новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве (ГЭСН, ФЕР, ТЕР-2001 и т.д.). С этой целью:

· определить первоочередной перечень видов и комплексов работ с применением новых (эффективных) технологий строительного производства, требующих отражения в федеральных сметных нормативах;

· регламентировать процедуру согласования и утверждения новых норм и расценок для применения на отраслевом, территориальном и федеральном уровнях;

· в 2007 году выпустить новую редакцию сборников норм и расценок на ремонтно-строительные работы – ГЭСНр-2001 и ФЕРр-2001;

· приступить к разработке укрупненных норм и расценок (показателей стоимости) на строительные работы (в первую очередь на здания жилищно-гражданского назначения) и на наружные инженерные сети (строительство и реконструкция);

· подготовить нормы и расценки на содержание, обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры.

- Обратиться в правительство России с предложением о передаче вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве в ведение Ассоциации Строителей России.

По мнению экспертов АСР, пора переходить от имеющей место эйфории по поводу динамичного развития строительного комплекса к критическому анализу его состояния и к быстрейшей выработке конкретных мер.