Обзор рынка торговой недвижимости Петербурга
Торговый сегмент рынка коммерческой недвижимости Северной столицы в прошлом году развивался наиболее активно. Объем предложения качественных торговых площадей в ТЦ города на конец 2006 года, по разным оценкам, составил более 2 млн. кв. м – это для Петербурга беспрецедентный объем. На рынок торговых центров Петербурга было выведено рекордное количество объектов – 60 новых торговых центров и гипермаркетов общей торговой площадью более 1 млн. кв.м.
Объемные рекорды
Прирост площадей в ТЦ за 2006 год составил 1,170 млн. кв.м (общая площадь), что примерно сопоставимо с совокупным объемом, введенным за последние три года. За год на карте города появилось 60 новых объектов, при этом наибольшее количество пришлось на декабрь – 14 торговых объектов (для сравнения: декабрь 2005 – 4 торговых объекта). На конец 2006 года в Петербурге функционировало 111 торговых объектов общей площадью 2,690 млн. кв.м.
Аналитики Praktis Consulting & Brokerage также отмечают, что ввод 852 652 кв. м арендопригодных площадей является максимальной величиной за всю историю петербургского рынка. По их оценкам, на начало 2007 общий объем предложения на рынке ТЦ в Петербурге достиг г. 2 млн. 300 тыс. кв.м. В этом году объем предложения может увеличиться еще на 850 000 кв.м.
В настоящее время рынок торговых площадей в торговых центрах г. Санкт-Петербург находится в стадии активного развития. Всего в 1 квартале 2007 г., по данным London Consulting & Management Company (LCMC), было введено в эксплуатацию 7 торговых центров и гипермаркетов общей площадью 139 096 кв.м. К наиболее крупным объектам, введенным в текущем году, относятся ТРК «Радуга» общей торговой площадью 75 000 кв. м и ТРК «Пулково 3», общей торговой площадью 40 000 кв. м. Таким образом, за 1 квартал 2007 г. общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах увеличился на 5,8 %. По итогам всего 2007 года объем предложения должен увеличиться на 33% и составить порядка 3,3 млн. кв.м.
Динамика и темпы прироста объема предложения в торговых центрах, г. Санкт-Петербург, 1. кв. 2007 г. По данным LCMC
«На сегодняшний день заполняемость большинства действующих торговых комплексов находится на уровне 95-98%. До уровня заполняемости в 100% торговые комплексы не дотягивают лишь по причине сменяемости арендаторов», - говорит Олег Спивак, директор Becar Consulting.
По данным аналитиков, в прошедшем году наиболее активно развивались сегменты DIY-центров и гипермаркетов, общие площади которых за год увеличились более чем в 2 раза (DIY-центры) и 3 раза (гипермаркеты). По оценкам Colliers International, более чем трехкратное увеличение площадей в сегменте гипермаркетов произошло за счет открытия компанией «Доринда» пяти гипермаркетов «О’Кей» общей площадью 113 тыс. кв.м и компанией X5 Retail Group N.V. девяти гипермаркетов «Карусель» общей площадью 110 тыс. кв.м. В целом на конец 2006 года общий объем предложения в сегменте DIY составил более 230 тыс. кв.м, а в сегменте гипермаркетов - 310 тыс. кв.м соответственно.
Что касается торговых центров, их площадь за год также удвоилась – и пока этот сегмент является безусловным лидером в структуре площадей торговых объектов, отмечают в Colliers International.
«Объем предложения в сегменте торговых центров по состоянию на 4 кв. 2006 года составляет чуть менее 2,4 млн. кв.м общей площади и порядка 1,4 млн. кв.м. арендопригодной площади. Объем ввода торговых площадей в торговых центрах в 2006 году составил более 900 000 кв.м», - рассказывает Андрей Косарев, руководитель отдела консалтинга компании Knight Frank Санкт-Петербург.
По его словам, сегодня торгово-развлекательные центры составляют порядка 31,6% от общего количества действующих объектов. При этом 52% от всех действующих ТРК на рынке было введено в течение 2006 года.
В основном, объекты, введенные в эксплуатацию в 2006 году, представляют собой торгово-развлекательные центры с семейно-ориентированной концепцией, расположенные в основном в спальных районах Санкт-Петербурга, отмечает Андрей Косарев. Вместе с тем есть форматы, например, формат Fashion Centre, которые в Петербурге пока не развиваются - в частности, в силу дефицита земельных участков в центре города, где данный формат является наиболее востребованным и приемлемым для размещения.
По данным LCMC, в 2006 г. было введено в эксплуатацию 13 торговых центров класса «Микрорайонный», 32 торговых центра класса «Окружной», 10 Региональных торговых центров и 3 объекта класса «Суперрегиональный» (один из суперрегиональных ТЦ – «Аквилон» в 2006 г. увеличил свою торговую площадь лишь на 10 000 кв.м, что стало причиной повышения его класса).
Структура введенных в эксплуатацию в 2006 г. торговых центров по классу объектов, г. Санкт-Петербург, 1 кв. 2006 г. По данным LCMC
Аналитики LCMC также отмечают, что наибольший объем ввода торговых площадей в ТЦ по площади объектов пришелся на объекты класса «Окружной», удельная доля которых составила 45% или 457 000 кв. м в натуральном выражении. На долю объектов класса «Региональный» пришлось 25% от общего объема ввода или 251 000 кв. м в натуральном выражении.
В 2007 году в эксплуатацию ввелись 5 крупноформатных объектов торговой недвижимости и 2 гипермаркета.
Общая структура предложения торговых площадей в торговых центрах по классам объектов, г. Санкт-Петербург ,1 кв. 2007 г. по данным LCMC, (кв.м, %)
Ставки растут стабильно
По словам Олега Спивака, рост арендных ставок в объектах торговой недвижимости за прошедший год составил 10-12% годовых, в этом году такой темп роста должен сохраниться.
«Арендные ставки практически стабилизировались, происходит их дифференциация в зависимости от концепции и сроков ввода ТЦ – в более современных ТЦ они выше, чем в старых проектах со сходным местоположением. Осуществляется переход к формированию части арендных ставок в виде процентов от торгового оборота», - говорит Юлия Дровянникова, исполнительный директор Praktis Consulting & Brokerage.
По данным аналитиков Colliers International, рост ставок аренды в профессионально концептуализированных торговых центрах составил в среднем 9-13% по разным товарным группам арендаторов, причем наибольший рост имел место для операторов фуд-корта. Эксперты отмечают, что для операторов торговой галереи расширяется практика выделения эксплуатационных расходов, ранее включавшихся в арендную ставку.
Андрей Косарев связывает рост арендных ставок в течение 2006 года, во-первых, с улучшением качества предлагаемых помещений, и во-вторых, с падением курса доллара. «Прирост среднего уровня арендных ставок на торговые помещения в торговых центрах, по итогам 2006 года, составил 6-14% в зависимости от типа арендатора и размера арендуемой площади. Распространяется методика расчета арендной ставки в виде собственно арендной ставки (ниже рыночного уровня для торговых операторов аналогичного профиля) и процента от товарооборота арендатора (3-15% в зависимости от профиля арендатора). Данная схема расчетов применяется пока только по отношению к надежным торговым операторам, обладающим хорошей репутацией на рынке», - объясняет Андрей Косарев.
По данным Colliers International, арендные ставки для гипермаркетов в ТЦ составляют 100-160$ за кв.м в год. Для супермаркетов (1-4 тыс. кв. м) – 120-300$ за кв.м в год. Для якорных арендаторов, представленных магазинами электроники, арендные ставки могут составить 180-400$ за кв.м в год. Для магазинов одежды, спортивных и детских товаров – 300-500 $ за кв.м в год. Аренда фуд-кортов (30-100 кв.м.) может достигать 960-1800 $ за кв.м в год.
Арендные ставки по итогам 2006 года выросли на 34% - об этом сообщают эксперты LCMC. Это объясняется введением за последний год большого количества качественных торговых площадей, в которых площади предлагаются в аренду по более высоким ставкам, чем в существующих центрах. На 2007 год эксперты прогнозируют дальнейший рост арендных ставок на 22%.
МЕГА-формат
«Сегодня по-прежнему развивается формат классического ТРК, с парой якорей, торговой галереей и развлекательной зоной. В число нестандартных развлекательных операторов вошли аквапарк в ТРК Родео-Драйв, океанариум в ТЦ «планета Нептун». На рынке практически отсутствуют такие форматы как ритейл-парк и аутлет-ентры. Первый ритейл-парк «Северный Молл» будет введен по-видимому в конце 2007 г», - говорит Юлия Дровянникова.
Тем не менее, прошедший год показал, на что способен Петербург и в какие сегменты стоит направлять инвестиции. «В Петербурге появились новые форматы развлечений в торгово-развлекательных комплексах. Так, в ТРК «Планета Нептун», с ввода которого начался прошлый год, открылся первый в городе океанариум, площадью порядка 5 000 кв.м. Заканчивался год открытием двух торгово-развлекательных центров типа «Суперрегиональный» - ТРК «Мега-Дыбенко», ТРК «Мега-Парнас», общей площадью 145 000 и 120 000 кв.м соответственно. В состав развлекательной части комплексов «Мега», помимо кинотеатра и детского центра развлечений входит ледовый каток. Появления данных объектов ожидал весь рынок Северной столицы. ««Меги» задали петербургскому рынку новые стандарты качества объектов торговой недвижимости, а также предложили потребителям новый пул торговых операторов», - считает Андрей Косарев.
Открытие двух магазинов «Мега» действительно стало своего рода новой точкой отсчета. По словам генерального директора ИКЕА Россия Леннарта Дальгрена, общая сумма инвестиций в строительство двух «Мег» и нового магазина ИКЕА в Ленобласти составила более $500 млн. Первый центр - «Мега Дыбенко» - возвели в нескольких шагах от функционировавшего с 2003 года магазина ИКЕА в поселке Кудрово Всеволожского района. Общая площадь комплекса составила 145 тыс. кв.м. Второй шопинг-центр «ИКЕА+Мега Парнас» появился в поселке Бугры Всеволожского района. Общая площадь комплекса 120 тыс. кв.м. Основными якорями обоих магазинов стали «Ашан» (20 тыс. кв.м) и OBI (14 тыс.). В целом, каждая «Мега» приютила более 220 арендаторов. Развлекать посетителей торговых центров должны 13-зальные мультиплексы американской сети «Киностар», рестораны и кафе, детская игровая площадка и круглогодичный ледовый каток.
Интересно, что по следам «IKEA Россия» на петербургский рынок торговой недвижимости вышла «Система-Галс» - девелоперская «дочка» АФК «Система». В конце 2006 года компания начала строительство крупного торгово-развлекательного центра «Лето» на Пулковском шоссе. По данным компании, общая площадь ТРК составит более 100 тыс. кв. м. ТРК будет позиционировать себя как развлекательный комплекс для всей семьи - сюда входят мультиплекс, детские игровые зоны, обширный фуд-корт и парк аттракционов. Объем инвестиций в проект, который планируется завершить во втором квартале 2008 года, составит около $80 млн. Эксперты считают новый проект весьма успешным: конкурентов у моллов «Мега» в Петербурге пока нет, более того, обе «Меги» заняли северо-восток города. ТРК «Лето», что весьма символично, появится на юге.
Резать мелко
Одной из особенностей петербургского рынка торговой недвижимости традиционно считалось мелкое «нарезание» площадей на объекте. Казалось бы, с приходом новых западных игроков тенденция должна меняться. В какой-то степени это действительно происходит, однако, констатируют аналитики, девелоперы и сегодня продолжают повышать ликвидность объектов, разрезая их на мелкие кусочки.
«Спрос на торговые площади в торговых центрах с хорошим зонированием и продуманной логистикой только увеличивается. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м . Тенденция мелкого нарезания сохраняется, поскольку существуют разные типы арендаторов: якоря платят арендную ставку в ТЦ ниже, поскольку они занимают крупные площади и являются магнитами для покупателей, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50- 300 кв. м , и по более высоким ставкам. Второй этаж (и выше, в зависимости от этажности), как правило, нарезается мелко – по 50- 300 кв. м и сдается магазинам модной одежды, обуви, аксессуаров. На верхних этажах располагается фуд-корт и развлекательная составляющая комплекса», - описывает привычную для петербургских торговых центров структуру Олег Спивак.
По словам Юлии Дровянниковой, в проектах 2006 года прослеживается стремление девелоперов выдерживать концепцию и привлекать в торговую галерею более крупных арендаторов, таких, например, как универмаги одежды – NEXT, Peacoks, Marx & Spenser, Seppala и других, занимающих секции до 1000 кв.м.
«В ТРК «Шкиперский Молл», например, брокериджем которого мы занимаемся, планируется привлечь на площадь 2000 кв.м. оператора одежды. Однако, спрос на «мелкую нарезку» со стороны всевозможных ИЧП не уменьшился», - говорит эксперт.
Мелкая нарезка сохраняется в торговых комплексах, в основном, при размещении товаров импульсного спроса. «По одежным товарным группам секции меньше 50 кв.м. уходят в прошлое и остаются в ТЦ устаревшего «ярмарочного» формата. Общая тенденция такова, что наибольшим спросом пользуются секции следующих размеров: одежда и обувь в основном от 100 до 200 кв. метров, товары импульсного спроса - до 100 кв. м, рестораны и кофейни - до 400-500 кв.м», – говорит Арина Сендер, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.
С ней согласен Андрей Косарев. Он отмечает, что наиболее востребованной площадью магазина в торговой галерее сегодня является площадь в 100- 150 кв.м. Среди якорных арендаторов наиболее востребованными являются торговые помещения площадью 1 000 – 6 000 кв.м в зависимости от профиля оператора.
Бум операторов
По данным Knight Frank Санкт-Петербург, на 2007 год запланирован ввод в эксплуатацию 23 торговых/торгово-развлекательных центров общей площадью порядка 714 тыс. кв.м. Менее оптимистичные цифры называет Олег Спивак: «В этом году в соответствии с заявленными сроками строительства объем ввода прогнозируется на уровне 750–800 тыс. кв. м торговых площадей. Однако с учетом тенденции задержки сроков сдачи объектов в эксплуатацию, действительный объем ввода может составить примерно 580–680 тыс. кв. м».
В целом, по оценкам Colliers International, общая площадь торговых объектов в этом году превысит 3,5 млн. кв.м. Новые объемы рынку должен дать приход международных и московских операторов, ранее не представленных на рынке Петербурга. Так, в 2007 году, по словам экспертов, ожидается приход новых международных операторов: Billа, Real, Leroy Merlin, Prisma.
Согласно декларируемым инвесторами и девелоперами срокам сдачи объектов в эксплуатацию, на последние три квартала 2007 года заявлено к вводу 671 107 кв. м торговых площадей в торговых центрах. «Стоит отметить, что далеко не все объекты вводятся в первоначально заявленные сроки. Мониторинги рынка в 2005 и 2006 году показывают, что в среднем в Санкт-Петербурге за год вводится порядка 60% от заявленных площадей, и в настоящее время нет оснований полагать, что такая практика изменится»,- заключает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.
Прогнозируемый экспертами LCMC реальный объем ввода торговых площадей в торговых центрах г. Санкт-Петербург во 2–4 кв. 2007 г. составит 402 664 кв. м. Общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах по итогам 2007 г. составит 3 015 527 кв. м. На 2008 год заявлено к вводу в эксплуатацию 843 292 кв. м торговых площадей в торговых центрах, при этом реальный объем ввода можно прогнозировать на уровне 505 975 кв. м (за вычетом 40% площадей, которые будут перенесены на 2009 год).
С учетом перенесенных с 2007 г. объектов (268 442 кв. м), объем ввода в 2008 году составит 774 417 кв.м. Следовательно, общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в 2008 году составит 3 789 945 кв.м.
Прогноз общего объема предложения и объемов ввода торговых площадей в торговых центрах г. Санкт-Петербург в 2007-2009 гг., 1 кв. 2007 г., По данным LCMC
Представленные сегодня в Петербурге торговые центры зачастую очень похожи по формату и составу операторов. Однако пришло время, когда девелопер стремится зарабатывать не только на сдаваемых квадратных метрах, но и на имидже собственного объекта. Да и покупатель, традиционно представлявший средний класс, вырос до уровня не просто потребителя, но и «клиента с претензией».
Интерес к рынку крупных западных инвесторов и операторов большинство аналитиков связывает и с тенденцией укрупнения торговых центров, которая проявилась в 2006 году: по данным Colliers International, средняя торговая площадь торговых центров выросла с 14 000 кв.м в 2005 г. до 22 000 кв.м в 2006 г. И эта тенденция будет только развиваться.
В 2006 году на рынок Петербурга вышли британские сети универмагов Next (ТЦ «Гранд Каньон»), Peacocks (ТЦ «Гранд Каньон», «Южный Полюс», «Варшавский Экспресс», «Мега-Дыбенко»), Marks&Spencer и British Home Stores («Мега-Дыбенко», «Мега-Парнас»).
Три первых магазина, общей площадью около 30 тыс. кв.м, открыла немецкая сеть товаров DIY OBI. Еще одна немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники MediaMarkt открыла магазин в ТЦ «Мега-Дыбенко» на площади 8,6 тыс. кв.м. Появились в Петербурге и французы - сеть Auchan открыла 2 гипермаркета в торговых центрах «Мега» на площади 20 тыс. кв.м. Финская компания Rautakesko построила два DIY-центра K-Rauta общей площадью 6 тыс. кв.м каждый на Таллинском и Московском шоссе. Кроме того, Rautakesko, купившая в 2005 г. петербургскую сеть DIY-магазинов «Строймастер», провела ребрэндинг магазинов сети на K-Rauta. Теперь сеть насчитывает 7 магазинов. В 2007 г. компания откроет в Петербурге еще один центр на Мурманском шоссе, также на этот год запланирована экспансия на московский рынок и в крупные города.
В 2006 года активизировались и московские игроки: «Седьмой Континент» и «Гиперцентр» открыли гипермаркеты «Наш Гипермаркет» и «Мосмарт» в составе торговых центров «Гранд Каньон» и «Июнь» на площади 9 тыс. кв.м и 5,7 тыс. кв.м соответственно. «Столичная торговая компания» (СТК) открыла в Петербурге два гастронома премиум-класса «Глобус Гурмэ» в торговом центре «Светлановский» (Энгельса пр., 33) и «Варшавский Экспресс» на площади 3 тыс. кв.м и 800 кв.м соответственно.
Появились на рынке Петербурга и новые девелоперы. Первый в России factory outlet общей площадью 65 тыс. кв.м намерена построить в п. Бугры, рядом с КАД, итальянская компания Margheri Grоup, вложив в проект более 120 млн евро. Там же, в Буграх, австрийская компания Meinl European Land приобрела у итальянской компании Promocentro Italia строящийся «Северный Молл». Торговый центр общей площадью 26 тыс. кв.м планируется открыть 2007 г. О планах открыть в Петербурге магазины формата DIY «Хоум Центр», площадью от 6 500 до 10 тыс. кв.м, заявил израильский холдинг Fishman Group.