Обзор рынка торговых центров Нижнего Новгорода за VI квартал 2006 года
Нижний Новгород - административный центр Нижегородской области, входящей в состав Приволжского Федерального округа. Город имеет выгодные географические условия для экономического и социального развития и находится на расстоянии 400 км от Москвы.
По данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области, в целом, в 2006 году наблюдаются положительные тенденции в социально-экономическом развитии города.
Оборот розничной торговли в г. Нижний Новгород за январь-сентябрь 2006 года по крупным и средним предприятиям вырос на 10,8% в сопоставимых ценах к уровню оборота за аналогичный период 2005 года и составил 83,5 млрд. рублей.
За 9 месяцев 2006 года крупными и средними предприятиями через розничную сеть было реализовано продовольственных товаров на сумму 6 748,2 млн. рублей, непродовольственных товаров - на 18 421,1 млн. рублей, что в действующих ценах к 9 месяцам 2005 года по продовольственным товарам больше на 93,5%, по непродовольственным больше на 53,4%.
В структуре оборота розничной торговли вес продовольственных товаров в январе-сентябре 2006 года составил 26,8%, непродовольственных товаров – 73,2%.
Товарооборот общественного питания по крупным и средним предприятиям за январь-сентябрь 2006 года составил 857,2 млн. руб., что в действующих ценах на 26,8% больше, чем за январь-сентябрь 2005 года.
Рост розничного товарооборота в г. Нижний Новгород обусловлен ростом денежных доходов населения. По оценке территориального органа государственной статистики, средняя номинальная начисленная заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях в январе-сентябре 2006 года составила 9 639,2 рублей, за сентябрь – 10 361,8 рублей. В сравнении с аналогичным периодом 2005 года прирост составил 25%.
Весь рынок помещений, предназначенных под торговлю, можно разделить на следующие сегменты:
• Встроено-пристроенные торговые помещения;
• Торговые комплексы;
• Рынки;
• Низкокапитальные строения (киоски, павильоны).
В настоящее время, рынок качественной торговой недвижимости г. Нижний Новгород стремительно развивается, что подтверждается текущей структурой рынка по сегментам. Ускоренный, по сравнению с остальными сегментами рынка, рост объемов предложения в сегменте отдельностоящих зданий привел к тому, что к концу 2006 года подавляющий объем предложения на рынке торговой недвижимости города приходится именно на этот сегмент, удельная доля которого, по состоянию на конец 2006 года, составляла 52%.
За первые три квартала 2006 года в городе было открыто 6 новых торговых центров общей торговой площадью 74,8 тыс. кв. м, прирост в сегменте встроено-пристроенных торговых помещений составил по данным управления торговли и потребительского рынка 27 688 кв. м (с учетом нового строительства и реконструкции помещений), прирост в сегменте низкокапитальных строений – 260 кв. м, территории занимаемые рынками остались без изменения. Таким образом, суммарный по всем сегментам объем рынка вырос за первые три квартала текущего года на 18,8% и составил 648 013 кв. м. в натуральном выражении.
Структура рынка торговой недвижимости в 3 квартале 2006 года представлена на диаграмме 1.
По состоянию на конец 2006 года, пик объемов ввода торговых площадей в торговых центрах г. Нижний Новгород пришелся на 2006 год (около половины текущего объема рынка). Всего в 2006 году в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию 9 торговых центров. Общий объем ввода торговых площадей в ТЦ составил 202 800 кв. м (более половины из них принадлежат ТРЦ «Мега»). Прирост объема ввода торговых площадей в торговых центрах за 2006 год по отношению к объемам ввода в 2005 г. составил 125%.
Диаграмма 1. Структура рынка торговой недвижимости в Нижнем Новгороде в 3 квартале 2006 года по сегментам , 4 Квартал 2006 года, LCMC
Динамика объемов ввода качественных торговых помещений в торговых центрах г. Нижний Новгород в 2004 – 2006 гг. представлена на гистограмме 1.
Общий объем предложения торговых площадей в торговых центра в целом по рынку г. Нижний Новгород, по состоянию на 4 кв. 2005 года, составлял 278 811 кв. м, объем предложения по итогам 2006 года – 481 611 кв. м. Прирост объема предложения за четыре квартала текущего года оценивается на уровне 72,7%.
Гистограмма 1. Динамика объемов ввода качественных торговых помещений в торговых центрах г. Нижний Новгород в 2004 – 2006 годах, 4 квартал 2006 года, LCMC
Динамика роста объема предложения качественных торговых помещений в торговых центрах представлена на гистограмме 2.
Гистограмма 2. Динамика роста объема предложения качественных торговых помещений в торговых центрах Нижнего Новгорода, 4 квартал 2006 года, LCMC
В 2007 году на рынке торговых площадей в торговых центрах г. Hижний Новгород, в соответствии с заявленными сроками окончания строительства, ожидается дальнейший поступательный рост объема предложения. В то же время, уровень объема ввода торговых центров в 2006 году не будет достигнут в 2007 году, и по отношению к прошлому году будет наблюдаться падение темпов ввода.
На 2007 год заявлено к вводу в эксплуатацию 9 объектов коммерческой недвижимости, в которых будет реализована торговая функция, 2 из которых представляют собой торгово-офисные центры, также среди запланированных к вводу в эксплуатацию в 2007 году объектов - 2 торгово-развлекательных центра, 3 торговых центра и 2 гипермаркета. К значимым событиям на рынке торговых площадей в торговых центрах г. Нижний Новгород относится ввод в эксплуатацию ТОЦ «Лобачевский Плаза» (общей торговой площадью 15,6 кв. м, класс согласно текущей ситуации на рынке – «Региональный»).
Прогнозируемый прирост общего объема предложения в торговых центрах в 2007 году по отношению к предыдущему году составит 19%.
Рост объемов предложения торговых площадей в торговых центрах свидетельствует об инвестиционной привлекательности данного сегмента рынка и наличии интереса к нему со стороны девелоперов и инвесторов, тем не менее, прогнозируемый объем ввода в 2007 году не приведет к существенному (аналогичному вбросу площадей в 2006 году) изменению ситуации на рынке.
В дальнейшем также можно с уверенностью прогнозировать сохранение тенденции роста объемов предложения торговых площадей в торговых центрах. Так, в 2008 году заявлено к вводу в эксплуатацию 10 торговых центров. Прирост объемов предложения в 2008 году согласно заявленным срокам должен составить 62% по отношению к 2007 году.
Однако реальный рост объемов предложения торговых площадей в торговых центрах может быть существенно ниже в связи с тем, что не все девелоперы выдерживают ранее заявленные сроки. Согласно экспертному анализу заявленных проектов, девелоперов этих проектов (с учетом истории и опыта работы компаний на рынках недвижимости городов России), аналитики компании LCMC прогнозируют объем «недовведенных» площадей на рынке города в 2008 году на уровне 40%. Соответственно, реальный прирост рынка коммерческой недвижимости в сегменте торговых центров Нижнего Новгорода в 2008 году прогнозируется на уровне 216 480 кв. м.
Наиболее распространенным видом сделок на рынке торговой недвижимости Нижнего Новгорода является сдача в аренду торговых помещений в торговых центрах. Продажа торговых помещений в торговых центрах редка (происходит на этапе строительства отдельных ТЦ) и является скорее исключением из правила.
Уровень арендных ставок того или иного торгового центра зависит, прежде всего, от его местоположения – принадлежности к центральной части города, близости к высокопроездным магистралям, крупным транспортным узлам, торговым коридорам и прочим зонам с высокими имеющимися или потенциальными покупательскими потоками.
Другим немаловажным фактором, определяющим уровень арендных ставок в торговом центре, является его концепция и размер, выбор и охват целевой группы покупателей, соответствующий подбор арендаторов. Большинство экспертов развитых рынков торговой недвижимости называют следующие факторы, влияющие на уровень арендных ставок:
• Площадь магазина;
• Этаж;
• Близость магазина (торговой секции) к входу в ТЦ/лестнице/эскалатору;
• Бренд арендатора;
• Отраслевая принадлежность арендатора.
Арендные ставки на торговые помещения в торговых центрах Нижнего Новгорода варьируются от 350 рублей за 1 кв. м в месяц до 15 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, в зависимости от класса объекта, его местоположения, местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к покупательским потокам и т.д.).
В зависимости от класса торгового центра выделяются следующие диапазоны минимальных-максимальных арендных ставок (вкл. НДС и КУ):
Класс «Региональный»: 1 835 рублей за 1 кв. м в месяц – 2 455 рублей за 1 кв. м в месяц;
Класс «Окружной»: 1 721 рублей за 1 кв. м в месяц –2 010 рублей за 1 кв. м в месяц;
Класс «Микрорайонный»: 1 790 рублей за 1 кв. м в месяц – 2 220 рублей за 1 кв. м в месяц.
В большинстве торговых центров пул арендаторов практически полностью сформирован и заполняемость близится к 100%. Немаловажным фактором, определяющим спрос на арендные площади является нарезка торговой площади, которую предлагает сам арендодатель. В зависимости от торгового центра структура предложения сильно разнится, так например в ТЦ «Муравей» в аренду предлагаются площади около 20 кв. м., а в ТЦ «Этажи» 2-ой очереди, арендодатели предлагают площадь от 500 кв. м. Такая политика торговых центров продиктована их стратегией формирования пула арендаторов.
Соответственно, структура предложения во многом определяет спрос на торговые площади.
Наиболее высоким спросом среди местных (не сетевых) арендаторов, а также федеральных сетевых салонов сотовой связи пользуются площади в диапазоне от 20 до 40 кв. м. Торговые площади в диапазоне от 50 до 80 кв. м., также весьма востребованы на рынке, однако, их в основном, предпочитают федеральные сетевые арендаторы (магазины одежды и обуви известных марок).
Меньшим спросом пользуются помещения 300 - 800 кв. м. (мебельные салоны, магазины спорттоваров, бытовой техники, строительных и отделочных материалов), в основном спрос на такого рода площади формируется со стороны местных операторов.
Также необходимо отметить, что в Нижнем Новгороде наблюдается стабильный рост товарооборота и денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам. Рынок розничной торговли в городе активно осваивается сетевыми операторами, как местными, так и федеральными, происходит дальнейшее расширение функционирующих розничных продовольственных сетей.