Обзор рынка торговых центров Череповца за VI квартал 2006 года

Череповец является вторым по величине городом Вологодской области и одним из крупнейших населенных пунктов северо-запада Российской Федерации. Расстояние от Череповца до Москвы составляет 505 км, до Петербурга 530 км. Население города составляет 320 тыс. человек.

В экономической структуре Череповца превалируют металлургическая и химическая промышленность (группа Северсталь), валовый продукт города в несколько раз превышает валовый продукт столицы региона - города Вологды и области в целом. В России город занимает одну из первых позиций по выпуску промышленной продукции на душу населения, которая более чем в два раза превышает общероссийский уровень. Экономический потенциал города формируется двумя крупнейшими металлургическими предприятиями, такими как «Северсталь» и «Сталепрокатный завод» и двумя химическими предприятиями («Аммофос» и «Азот»), на которые приходятся 75% выпускаемых в городе промышленных изделий. Индекс промышленного производства по городу в целом за 2006 год составил 105,3% (В Вологде - 104,1%, в целом по области – 105,2%).

В городе высокими темпами ведется строительство жилья и необходимой городской инфраструктуры. В 2006 году в городе было введено в эксплуатацию 104 100 кв.м новых жилых площадей, что составило 162% к объемам ввода жилья в 2005 году. Жилищное строительство в Череповце составляет существенную долю от валового объема жилья построенного в Вологодской области – доля города по данному показателю 31% (всего в Вологодской области в 2006 году было введено в эксплуатацию 333 900 кв. м нового жилья, в г. Вологда – 117,3 кв. м).

Рынок торговых площадей Череповца, можно разделить на следующие сегменты:

• Встроено-пристроенные торговые помещения;

• Торговые комплексы;

• Рынки;

• Низкокапитальные строения (киоски, павильоны).

В настоящее время, рынок качественной торговой недвижимости г. Череповец находится на начальном этапе своего развития, что подтверждается текущей структурой рынка по сегментам. Подавляющий объем предложения на рынке торговой недвижимости г. Череповец приходится на сегмент встроено-пристроенных помещений, удельная доля данного сегмента составляет 61%. Объемы предложения в прочихсегментах рынка – как в наиболее качественных источниках предложения (торговых центрах), так и в наименее качественных объектах (низкокапитальные строения и рынки)существенно ниже, с перевесом в сторону сегмента отдельностоящих зданий (см. диаграмму).

Диаграмма. Структура рынка торговой недвижимости города Череповец в 2006 году, февраль 2007 года, LCMC, кв. м

На рынке торговой недвижимости г. Череповец наблюдается положительная динамика, о чем свидетельствуют структурные изменения, происходящие в последние 2 года: превышение темпов роста предложения торговых помещений в торговых центрах (объемов ввода торговых центров) над темпами роста сегмента встроенно-пристроенных помещений.

Несколько негативно характеризует рынок наличие достаточно большой доли населения, приобретающей низкокачественные дешевые товары. В связи с этим, г. Череповец отстает от городов-миллионников как по количеству и качеству объектов розничной торговли, так и по количеству покупателей ориентированных на такие объекты. Несмотря на это, в городе все же наметилась тенденция к постепенной переориентации покупателя от низкокачественных торговых объектов в сторону повышения их класса. Этому также способствует качественное улучшение состояния предприятий торговли, появление на рынке новых форматов (торговых центров).

Начальный этап развития рынка качественной торговой недвижимости г. Череповец обуславливается также основными источниками его формирования.

На рынок торговой недвижимости г. Череповец торговые центры выводятся в основном путем реконструкции и перепрофилирования зданий изначально неторгового функционального назначения; как правило, это бывшие общественно-административные здания, объекты советского периода строительства. Объекты нового строительства в Череповце начали появляться в 2005-2006 гг., их объемы незначительны.

К наиболее качественным и крупным торговым центрам Череповца можно отнести ТЦ «Северо-Западный» (общая торговая площадь – 18 тыс. кв. м), ТЦ «Интерсити» (общая торговая площадь – 8 тыс. кв. м), ТЦ «Сатурн» (общая торговая площадь – 8 тыс. кв. м).

Данные торговые центры представляют собой наиболее качественные объекты на рынке - торговые центры с более или менее проработанной концепцией и упорядоченным подбором арендаторов.

Анализ рынка торговой недвижимости свидетельствует о том, что пик объемов ввода торговых площадей в торговых центрах Череповца пришелся на 2006 год, в течение которого было введено в эксплуатацию порядка половины всего объема предложения.Всего в 2006 году в г. Череповец было введено в эксплуатацию 4 торговых центра: ТЦ «Северо-Западный», ТЦ «Сатурн», ТОЦ «Новый Век», ТЦ «Галактика». Прирост объема предложения торговых площадей в торговых центрах за 2006 год - 131%.

В целом рынок торговых центров Череповца представлен небольшими объектами. В настоящее время на рынке преобладают торговые центры, площадью до 4 тыс. кв. м (9 торговых центров). Объектов площадью более 4 тыс. кв. м всего 5 шт.

Наиболее обеспеченным по количеству торговых центров является Индустриальный район города, в нем расположено подавляющее большинство торговых объектов – 9 шт., доля в общем объеме предложения торговых площадей – 45%. В Зашекснинском административном районе расположены 4 действующих торговых центра, объем предложения торговых площадей в данном районе составил 49% от общего количества торговых площадей в торговых центрах. В Зареченском административном районе расположен один действующий объект, доля района в общем объеме предложения - 6%. В Северном районе не представлено ни одного действующего качественного торгового центра.

Важной характеристикой рынка торговой недвижимости г. Череповец является отсутствие развлекательных зон и фуд-кортов в составе торговых центров.

В соответствии с заявленными сроками ввода в эксплуатацию строящихся и проектируемых объектов торговой недвижимости г. Череповец, 2007 год существенно не повлияет на структуру рынка и качество предложения торговых площадей в городе. К вводу в эксплуатацию на этот год в Череповце заявлены три объекта:

• ТЦ на ул. Рыбинская, общей торговой площадью 14,7 тыс. кв. м;

• ТЦ «Каравелла», расположенный по адресу Октябрьский пр., 49 А – общей торговой площадью 5,6 тыс. кв. м;

• Торгово-складской комплекс на ул. Рыбинская – общей площадью 7 тыс. кв. м, торговая площадь объекта 3,5 тыс. кв. м.

В соответствии с заявленными сроками строительства, в целом на 2007 год в г. Череповец ожидается объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в торговых центрах на уровне 23,8 тыс. кв.м. Объем предложения на рынке торговых центров Череповца вырастет и составит 84,5 тыс. кв.м.

В соответствиис заявленными сроками строительства, а также с анонсированными торговыми площадями в будущих объектах в 2008 году прогнозируется объем ввода на уровне 16 тыс. кв. м торговых площадей, что несколько ниже аналогичного показателя предыдущего периода.

Соответственно, реальный объем предложения в сегменте торговых центров г. Череповец на конец 2008 года прогнозируется на уровне 100,5 тыс. кв.м. Ввод в эксплуатацию вышеприведенных объектов не приведет к существенному изменению ситуации на рынке города.

Прогнозируемая динамика объема предложения торговых площадей в торговых центрах г. Череповец до конца 2008 года представлена на гистограмме.

Гистограмма. Прогноз объема предложения на рынке торговых центров до конца 2008 года, г. Череповец, февраль 2007 года, LCMC, кв. м

Здесь следует отметить, что по данным регулярных мониторингов общей ситуации на рынке торговой недвижимости в России специалистами компании LCMC были выявлены 30 крупнейших игроков рынка (девелоперов и инвесторов в коммерческую недвижимость), за действиями и анонсированными планами развития которых ведется постоянное наблюдение, в настоящее время ни один из крупных российских девелоперов торговой недвижимости не заявлял о планах реализации инвестиционных проектов в г. Череповец. В то же время тенденции в целом по рынку таковы, что привлекательность крупнейших российских городов для инвестиций в коммерческую недвижимость со временем будет снижаться, соответственно будет расти интерес игроков рынка к городам с численностью населения менее 500 тыс. чел. По этому, можно с уверенностью говорить о том, что в ближайшей перспективе (1-2 года) в Череповце появятся новые инвестпроекты, в том числе и в рамках торгово-развлекательного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

В настоящее время ценовая ситуация на рынке торговых помещений в торговых центрах г. Череповец находится на стадии формирования. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные арендные ставки, зависящие, прежде всего, от местоположения торгового центра в целом, площади предлагаемого в аренду торгового помещения, а также этажности.

Уровень арендных ставок в торговых центрах Череповца составляет 550 рублей за 1 кв. м в месяц – 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

В последние несколько лет в Череповеце наблюдается постепенный рост товарооборота и среднедушевых денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.

Здесь следует отметить, что по данным регулярных мониторингов общей ситуации на рынке торговой недвижимости в России специалистами компании LCMC были выявлены 30 крупнейших игроков рынка (девелоперов и инвесторов в коммерческую недвижимость), за действиями и анонсированными планами развития которых ведется постоянное наблюдение, в настоящее время ни один из крупных российских девелоперов торговой недвижимости не заявлял о планах реализации инвестиционных проектов в г. Череповец. В то же время тенденции в целом по рынку таковы, что привлекательность крупнейших российских городов для инвестиций в коммерческую недвижимость со временем будет снижаться, соответственно будет расти интерес игроков рынка к городам с численностью населения менее 500 тыс. чел. По этому, можно с уверенностью говорить о том, что в ближайшей перспективе (1-2 года) в Череповце появятся новые инвестпроекты, в том числе и в рамках торгово-развлекательного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

В настоящее время ценовая ситуация на рынке торговых помещений в торговых центрах г. Череповец находится на стадии формирования. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные арендные ставки, зависящие, прежде всего, от местоположения торгового центра в целом, площади предлагаемого в аренду торгового помещения, а также этажности.

Уровень арендных ставок в торговых центрах Череповца составляет 550 рублей за 1 кв. м в месяц – 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

В последние несколько лет в Череповеце наблюдается постепенный рост товарооборота и среднедушевых денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.