Обзор торговых центров Липецка за IV квартал 2006 года

Липецк является административным центром Липецкой области, находится в центральном федеральном округе, численность населения на 1 января 2006 г. составила 502,8 тыс. человек.

Среди наиболее крупных предприятий г. Липецк можно выделить: «Новолипецкий металлургический комбинат», «Экспериментально-консервный завод «Лебедянский», «Липецкмолоко», «Стинол», «Липецкэнерго».

В последние 2-3 года рынок торговой недвижимости Липецка находится в стадии активного роста и развития. Если до начала 90-х годов центральная часть города представляла собой, в основном, комплекс ведомственных административных зданий, культурных и образовательных учреждений, а также торговых объектов советского образца (например, «ЦУМ»), то на протяжении последних лет, в т.ч. благодаря поддержке администрации, центр города преображается в торгово-деловую зону: на месте сносимых старых зданий и пустырей, а также путем реконструкции существующих зданий; интенсивно возводятся объекты торгового назначения.

Фактом становления «цивилизованного рынка» с европейскими чертами является появление в городе акцентированных зон стрит-ритейла – таких, как улица Советская, проспект Победы и площадь Победы, в которых расположились магазины одежды, универмаги и рестораны.

Объем предложения новых торговых площадей продолжает пополняться, в основном, за счет перевода жилых помещений на первых, реже на вторых этажах, в нежилой фонд и последующей реконструкцией их под коммерческую недвижимость, за счет жилого строительства с использованием первых этажей под коммерческую функцию, за счет реконструкции и расширения площадей в магазинах советского образца, а также за счет пристроенных к жилому фонду помещений. Однако основным источником пополнения рынка качественными объектами торгового профиля является новое строительство отдельностоящих зданий и реконструкция зданий изначально неторгового назначения с последующим перепрофилированием их под торговые объекты. Наличие этих факторов указывает на дефицит специализированных торговых объектов в городе, а также на активное развитие рынка.

Рост общего товарооборота и количестваторговых предприятий в г. Липецк вынуждает многие торговые компании расширять свои торговые площади, переходить на новые, более современные методы торговли.

Общий объем рынка торговой недвижимости г. Липецк по данным на начало 2006 года, составил 148 428 кв. м. Структура рынка торговой недвижимости Липецка (по данным на конец 2006 года) в натуральном выражении представлена на диаграмме.

Диаграмма. Структура рынка торговой недвижимости Липецка по данным на 4 кв. 2006 года, январь 2007 года, LCMC, кв. м

На рынке торговых центров г. Липецк, по состоянию на конец 2006 года, насчитывалось 14 объектов.

К наиболее качественным и крупным торговым центрам г. Липецк, относящимся к первой группе объектов можно отнести ТРЦ «Липецк» (данный торговый центр представляет собой современный объект с достаточно проработанной концепцией и упорядоченным подбором арендаторов), а так же гипермаркеты «Real», «Перекресток», «Metro Cash & Carry», «Мы» и «Линия».

Перечень объектов, представляющих собой наиболее качественное предложение на рынке торговых центров, приведен в таблице.

Таблица. Наиболее качественные концептуальные торговые центры Липецка (1 группа объектов), по данным на 4 кв. 2006 года, январь 2007 года, LCMC

Таким образом, общий объем предложения в наиболее качественном сегменте торговых центров г. Липецк, по состоянию на конец 2006 года, оценивается в 68 297 кв.м. Примечателен тот факт, что все наиболее качественные объекты введены в течение 2006 года.

Структура рынка торговых центров по классам в натуральном выражении (кв. м) представлена на диаграмме.

Диаграмма. Структура предложения торговых площадей в торговых центрах по классам объектов согласно текущей классификации, г. Липецк, 4 кв. 2006 года, LCMC, (кв. м)

По состоянию рынка на 4 кв. 2006 года наибольший объем предложения торговых площадей в был зафиксирован в торговых центрах класса «Региональный» и составил 82 117 кв. м (68% - доля сегмента). Объем предложения торговых площадей в классах «Окружной» и «Микрорайонный» составили соответственно 31 940 кв. м (27%) и 5,9 тыс. кв. м (5%).

По данным на 4 кв. 2006 года, в период с 2007 по 2008 г.г. планируется ввести в эксплуатацию 135 125 кв. м торговых площадей в торговых центрах. Прогнозируемая динамика объемов ввода в эксплуатацию и предложения торговых площадей в торговых центрах показана на гистограмме.

Гистограмма. Прогнозируемая динамика роста объемов предложения торговых площадей в торговых центрах  и объемы ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в торговых центрах в 2004-2008 годах, Липецк, январь 2007 года, LCMC (кв. м)

В течение 2007 года объемы ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах снизятся, по сравнению с 2006 годом на 75,2%. Тем не менее, в 2008 году прогнозируется увеличение объемов ввода в эксплуатацию по сравнению с 2006 годом на 28,2%.

Таким образом, в 2008 году объем предложения составит 255 082 кв.м, прирост объема предложения за период 2006-2008 г.г. составит порядка 112,6%.

Диапазон средних арендных ставок (за исключением выпадающих значений, вкл. НДС и КУ) составляет 1 252 – 1 411 рублей за 1 кв. м в месяц.

Уровень арендных ставок в торговых центрах города, по состоянию рынка на конец 2006 года, в зависимости от класса объекта составляют (вкл. НДС и КУ):

• Класс «Региональный» - 1 258 – 1 438 рублей за 1 кв. м в месяц;

• Класс «Окружной» - 1 245 – 1 411 рублей за 1 кв. м в месяц.

Как видно из представленных выше данных, разброс в уровнях арендных ставок незначителен и вполне соответствует классовой структуре рынка торговой недвижимости г. Липецк.

Кроме того, следует отметить, что практически все торговые центры города в арендную ставку включают НДС и коммунальные платежи, а также круглосуточную охрану здания и видеонаблюдение, уборку мест общего пользования, техническое обслуживание здания.

В ближайшее время, на рынке торговой недвижимости г. Липецк будет продолжаться рост арендных ставок. Темпы этого процесса определяются в первую очередь появлением новых качественных объектов на рынке г. Липецк и приходом качественно новых ритейлеров.