Обзор рынка торговых центров Ростова-на-Дону за IV квартал 2006 года
Ростов-на-Дону является столицей Южного ФО и административным центром Ростовской области. Площадь города составляет около 350 кв. км, население, по различным оценкам, от 1 020 до 1 070 тыс. человек (по некоторым неофициальным данным, приближается к полутора миллионам). Расстояние от Москвы составляет 1 226 км.
Административно город разделен на восемь районов: Железнодорожный, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Первомайский, Пролетарский и Советский.
Ростов-на-Дону является крупным транспортным узлом, центром стратегически важных железнодорожных коммуникаций, крупнейшим на Юге речным портом, имеющим международный статус и связанным внутренними водными путями с Поволжьем, Центром, Северо-западом страны и Причерноморьем.
По итогам 2006 г. рейтинговым консорциумом «Эксперт РА – АК&М» Ростовской области присвоен инвестиционный рейтинг 2B («Средний потенциал - умеренный риск»), кредитный рейтинг А+ («Высокий уровень надежности. Риск несвоевременного выполнения обязательств незначительный»).
По данным городского комитета статистики (Ростстат) индекс физического объема промышленного производства за январь-ноябрь 2006 года составил 100,8% по отношению к аналогичному периоду 2005 года. Вместе с тем общий оборот организаций (по крупным и средним организациям, по хозяйственному виду деятельности) составил 122,5% по отношению к аналогичному периоду 2005 года. Лидирующие позиции в городском производстве, несмотря на некоторое сокращение объемов выпуска, по-прежнему продолжает занимать машиностроение (доля отрасли в общем объеме отгрузки товаров собственного производства за январь-сентябрь 2006 года составила 44,7%, на 2,3% меньше итогового показателя за 2005 год).
В целом, с точки зрения общеэкономической ситуации и географического положения, рынок Ростова-на-Дону можно оценить как перспективный с точки зрения инвестиций в торговлю и качественную торговую недвижимость.
Рынок торговых помещений традиционно подразделяется на следующие сегменты:
• Встроенные торговые помещения;
• Торговые комплексы;
• Рынки;
• Низкокапитальные строения (киоски, павильоны).
Общий объем ростовского рынка торговой недвижимости по состояниюна начало 2007 года экспертами London Consulting & Management Company | LCMC оценивается в 1 009 215 кв.м, за 2006 год объем предложения вырос на 2,6% (26 265 кв. м). Рост происходил за счет сегментов торговых комплексов (25 300 кв. м) и встроено-пристроенных помещений (16 500 кв. м), при одновременном сокращении предложения в сегменте низкокапитальных строений на 11 485 м. кв. м и в сегменте рынков – на 4 050 кв. м.
Структура рынка торговой недвижимости представлена на диаграмме 1.
По сравнению с показателями на январь 2006 г. доля рынков в общем объеме предложения торговых площадей г. Ростов-на-Дону сократилась на 1%, низкокапитальных помещений – на 2%. Доли торговых комплексов и встроено-пристроенных помещений возросли на 1%.
В дальнейшем по мере развития рынка торговых помещений структура рынка будет меняться в сторону насыщения более качественными торговыми площадями, в первую очередь за счет уменьшения долей низкокапитальных помещений и розничных рынков. Удельный вес встроено-пристроенных помещений в общем объеме предложения также, по нашим оценкам, будет уменьшаться.
Основным источником поступления новых торговых площадей на рынок Ростова-на-Дону до 2005 года были реконструированные и перепрофилированные здания изначально неторгового назначения (чаще всего промышленного), в которых Ростов-на-Дону, бывший в советский период одним из крупнейших промышленных центров страны, не испытывает недостатка, а также модернизация старых торговых площадей, построенных еще в советское время. Переломным для рынка торговой недвижимости города стал 2005 год, когда было введено в эксплуатацию почти в 3,5 раза больше торговых площадей, чем в 2004 году. С 2005 года на рынке начинается интенсивный рост, появляются масштабные проекты.
Диаграмма. Структура предложения площадей на рынке торговой недвижимости Ростова-на-Дону, февраль 2007 года, LCMС, %
Наиболее качественные торговые центры Ростова-на-Дону представлены в таблице.
Таблица. Наиболее качественные торговые центры Ростова-на-Дону, февраль 2007 года, LCMC
Динамика роста объема предложения качественных торговых помещений в торговых центрах с 2002 по 2006 год представлена на гистограмме.
Гистограмма. Объем предложения качественных торговых помещений в торговых центрах Ростова-на-Дону, февраль 2007 года, LCMC, кв. м
На диаграмме приведена географическая структура действующих торговых центров г. Ростов-на-Дону в натуральном выражении.
Диаграмма. Географическое распределение действующих торговых центров февраль 2007 года, LCMC, % от общего количества ТЦ
Сложившаяся географическая структура распределения действующих торговых центров г. Ростов-на-Дону свидетельствует о том, что привлекательным для инвестиций в торговую недвижимость считается не только исторический центр города со сформировавшейся зоной стрит-ритейла, но и окраинные районы города.
В 2007 года прогнозируется ввод в эксплуатацию 6 торговых центров, среди них наиболее примечательны:
• ТРЦ «Калинка-Малинка»;
• ТЦ «Джанфида»;
• ТЦ моды «Fashion Center»;
• ТЦ «КИТ».
Фактический объем предложения в 2007 году на рынке торговых площадей в торговых центрах увеличится в 1,4 раза по сравнению с 2006 годом. В 2008 году ожидается еще более значительный прирост объемов предложения – 118% по отношению к объему предложения в 2007 году.
Арендные ставки на торговые помещения в торговых центрах г. Ростова-на-Дону варьируются от 650 рублей за 1 кв. м в месяц (ТЦ «Вертол-Сити») до 7,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (ТЦ «Ростов ЦУМ») - включая НДС и коммунальные услуги - в зависимости от класса объекта, его местоположения, а также местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к местам прохождения основных потоков покупателей и т.д.).
Средние арендные ставки по классам объектов (включая НДС и КУ) составляют:
• класс «Суперрегиональный»: 3 325 рублей за 1 кв. м в месяц;
• класс «Региональный»: 2 540 рублей за 1 кв. м в месяц;
• класс «Окружной»: 1 465 рублей за 1 кв. м в месяц;
• класс «Микрорайонный»: 1 925 рублей за 1 кв. м в месяц.
Наиболее важным фактором, влияющим на интерес арендатора к торговому центру, является его местоположение. Наиболее востребованы площади в тех торговых центрах, которые находятся в непосредственной близости к крупным транспортным магистралям, крупным узловым остановкам общественного транспорта. Основной спрос приходится на торговые площади в центре города, где торговые площади представлены в основном встроенно-пристроенными торговыми помещениями. Наибольший спрос на торговые помещения зафиксирован на улице Большая Садовая (между проспектом Ворошилова и Буденовским проспектом).