Обзор торговых центров Воронежа за IV квартал 2006 года
Воронеж является административным центром Воронежской области. Численность населения города, по данным на 2006 год составила 846 300 человек.
Воронеж расположен в центральной полосе европейской части России на Среднерусской возвышенности в долине рек Дон и Воронеж, на пересечении крупных транспортных автомобильных и железнодорожных магистралей. Расстояние от Воронежа до Москвы 587 км.
По объему выпускаемой продукции Воронеж занимает 14-е место среди городов-центров субъектов Российской Федерации. Индекс промышленного производства в январе-сентябре 2006 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 90,4%. Индекс промышленного производства в наиболее активно развивающихся отраслях в рассматриваемом периоде составил: в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий – 160%, в производстве и распределении электроэнергии – 137%, в производстве лекарственных средств – 124,9%.
Ввод в эксплуатацию жилья за январь-сентябрь 2006 года по городу составил 341 700 кв. м (137,4% по отношению к соответствующему периоду предыдущего года), в том числе индивидуальными застройщиками построено 205 жилых домов (325 квартир) общей площадью 64 900 кв. м, или 77,6% к уровню аналогичного периода 2005 года.
В Воронеже действуют 57 неформальных рынков (включая мини-рынки) на 13 628 торговых мест (без учета автомобильного рынка). По расчетным данным, на них приобретено потребительских товаров на сумму 5 885,5 млн. рублей, что в товарной массе на один процент меньше уровня января-сентября 2005 года. Доля рынков города в общем обороте рынков области составила 77%.
В целом, предложение на рынке коммерческой недвижимости г. Воронеж можно разделить на следующие сегменты:
• Встроенно-пристроенные торговые помещения;
• Рынки;
• Низкокапитальные строения (киоски, павильоны);
• Отдельно стоящие здания (торговые центры).
Структура предложения площадей на рынке коммерческой недвижимости Воронежа представлена на диаграмме.
По данным на начало 2007 года, в Воронеже насчитывается 21 торговый центр. К наиболее качественным и крупным торговым центрам Воронежа можно отнести ТРЦ «Солнечный рай» (общая торговая площадь 18 тыс. кв. м) и ТРЦ «Армада» (общая торговая площадь 13 тыс. кв. м). Данные торговые центры представляют собой наиболее качественные объекты – торговые центры с проработанной концепцией и упорядоченным набором арендаторов. Кроме того, к этой группе относится гипермаркет «Metro Cash & Carry» ( общая торговая площадь 12 тыс. кв.м). Перечень наиболее качественных торговых центров Воронежа представлен в таблице.
Таким образом, по данным на февраль 2007 года, общий объем предложения торговых площадей в наиболее качественных торговых центрах составляет 63 700 кв. м. Структура предложения торговых площадей в торговых центрах по классам объектов, в натуральном выражении, согласно приведенной выше классификации, представлена на диаграмме.
Наибольший объем предложения торговых площадей отмечен в группе объектов класса «Региональный» - 50% (85 800 кв.м), на втором месте объем предложения торговых площадей объектов класса «Окружной» - 43% (75 000 кв.м), доля объектов класса «Микрорайонный» в общей структуре предложения – 7% (12 170 кв.м).
В 2007 году прогнозируется дальнейшее увеличение объемов ввода торговых площадей в торговых центрах. К наиболее крупным проектам, с запланированными сроками ввода в эксплуатацию в 2007 году можно отнести:
• ТРЦ «Московский проспект», общая торговая площадь объекта – 31 115 кв. м;
• ТРЦ по адресу бульвар Победы, 23б, общая торговая площадь объекта – 21 тыс. кв. м;
• ТЦ «Европа», общая торговая площадь объекта – 15 тыс. кв. м.
Объем ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах Воронежа в 2008 году составит, по прогнозным данным, 36 350 кв. м, объем предложения в данном сегменте увеличится до 295 255 кв. м (см. гистограмму).
Таким образом, увеличение объемов ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах в 2007 году по сравнению с 2006 годом составит около 33% (21 435 кв.м). Прирост объема предложения в данном сегменте увеличится в 2007 году на 50,3%, а в 2008 году на 14%.
Арендные ставки на торговые помещения в Воронеже начисляются и оплачиваются в рублях, но, тем не менее, имеют привязку и регулярно индексируются в зависимости от изменений курса доллара США. Для удобства сравнения все значения ставок арендной платы приведены в рублях, с НДС.
Арендные ставки в Воронеже варьируются от 1 062 рублей за 1 кв. м в месяц до 5 400 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от класса объекта, его местоположения, местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к покупательским потокам и т.д.). Диапазон ставок в целом по городу, с учётом НДС и без учёта выпадающих значений составляет 1 743 рублей за 1 кв. м в месяц – 2 119 рублей за 1 кв. м в месяц. Среднее значение арендных ставок в целом по городу с учётом НДС и без учёта выпадающих значений составляет 1 931 рублей за 1 кв. м в месяц.
В целом, в Воронеже наблюдается стабильный рост товарооборота и денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.