Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2007 года
В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенные различия в качественных показателях и технической оснащенности складов. При анализе рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга была использована московская классификация, которая была адаптированная к специфики рынка Санкт-Петербурга. Основными параметрами, определяющие классность складского объекта, являются этажность объекта, высота потолка, характеристики пола, температурный режим, год постройки, наличие дополнительных услуг, осуществляемых на складском комплексе и так далее.
По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) на 1 января 2006 года, скорректированным на объем ввода в эксплуатацию складских площадей в 2006 году, объем предложения складских площадей в конце 2006 года составил 6 327 тыс. кв. м. Прирост объема предложения складских площадей за 2006 год составил 6,5%, прирост данного показателя за 2005 год (по данным ГУИОН) составил 3,6%.
Основным источником предложения складских помещений в Санкт-Петербурге являются действующие или перепрофилированные под складскую функцию производственные площадки, построенные до 90-х годов, а также построенные в тот же период разнообразные продовольственные и прочие складские и распределительные базы (классов «С» и «D»). Также достаточно крупным источником предложения на рынке являются встроенные помещения, представляющие собой, как правило, полуподвальные и цокольные этажи жилых домов, находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии. Данный источник предложения в основной своей массе востребован мелкорозничным ритейлом, осуществляющим свой бизнес в центральной части города или торговыми предприятиями, не имеющими финансовых возможностей оплачивать арендную ставку в более качественных складских объектах на окраине города.
Общий объем предложения качественной складской недвижимости (класс «А» и «В») составляет порядка 833 кв. м. Структура предложения по классам представлена в диаграмме 1.
Диаграмма 1. Структура предложения складских площадей по классам в конце 2006 года, г. Санкт-Петербург, 1 кв. 2007 г., LCMC
В течение 2006 года объем предложения качественных складских площадей (классов «А» и «В») увеличился на 70,7% (345 175 кв. м). В течение первого квартала 2007 года было введено в эксплуатацию 30 тыс. кв. м качественных складских площадей. В результате ввода в эксплуатацию новых складских площадей в 1 кв. 2007 года структура предложения по классам существенно не изменилась.
Наибольший прирост объемов ввода в эксплуатацию в 2006 году наблюдался в сегменте «В», объем ввода в эксплуатацию в данном сегменте увеличился в 5 раз по сравнению с 2005 годом. Однако, несмотря на значительный рост объема ввода в эксплуатацию объектов класса «В», он уступает объемам ввода в эксплуатацию объектов класса «А» в 2006 году на 61 095 кв. м. В 2006 году объем ввода в эксплуатацию складских площадей класса «А» оценивается в 206 450 кв. м, класса «В» - 138 725 кв. м, прирост объема предложения объектов данных классов составил соответственно 88% и 54,7%.
Столь значительный прирост объемов предложения в качественном сегменте рынка складской недвижимости подтверждает сделанный ранее вывод о стремительном развитии данного сегмента. В 2006 году были введены в эксплуатацию 28 качественных складских объектов, из них 12 класса «А» и 16 класса «В». В первом квартале 2007 года был введен в эксплуатацию один качественный складской объект общей площадью 30 тыс. кв. м.
Лидером по объему ввода в эксплуатацию в 2006 году складских площадей классов «А» и «В» является Пушкинский район – 140 345 кв. м (41% от общего объема ввода в эксплуатацию качественных складских площадей в 2006 году). Вторым по объему ввода в эксплуатацию в 2006 году качественных складских площадей является Невский район – 61 800 кв. м (18%).
Согласно заявленным девелоперами срокам строительства, во 2-4 квартале 2007 года намечен ввод в эксплуатацию 14 складских комплексов, общей площадью 391 933 кв. м.
Среди наиболее крупных можно выделить:
· Складской комплекс «Обухово» строится по адресу проспект Обуховской обороны, 295, объект будет введен в четыре очереди в течение 2-4 квартала 2007 года, площадь комплекса составит 83 000 кв. м, класс – «А», владелец/инвестор строительства компания «Теорема»;
· Логистический парк «Уткина Заводь» (1-ая очередь) строится в поселке Новосаратовка во Всеволожском районе Ленинградской области, площадь объекта составит 72 000 кв. м, класс – «А», владелец/инвестор строительства «Международное Логистическое Партнерство».
По данным на первый квартал 2007 года к вводу в эксплуатацию в 2008 году заявлено 13 объектов общей площадью 877 500 кв.м. Согласно прогнозам специалистов LCMC, общий объем предложения качественных складских площадей на конец 2008 года должен составить 2 132 833 кв. м.
Диаграмма 2. Динамика роста объема предложения качественных (классов «А» и «В») складских площадей, согласно прогнозу, 1 кв. 2007 г., LCMC
Таким образом, объем предложения качественных складских площадей в период с 2004 по 2008 год увеличится более чем в 5 раз.