До 2011 г. складов в Москве будет не хватать
Арендные ставки на складские помещения в Москве будут по-прежнему одними из самых высоких в Европе. Единственный способ сэкономить на хранении товара на складе — не хранить его там. Дешевые складские помещения уходят в историю: до 2011 г. серьезного снижения ставок ждать не приходится.
Несмотря на то что в Москве запланировано строительство значительного объема высококачественных складских площадей, арендные ставки в ближайшие четыре года останутся очень высокими. При этом есть парадокс: несмотря на продолжающийся рост спроса, инвестировать в такого рода строительство будет все менее выгодно.
Общий объем складского рынка столицы сегодня – около 3 млн. кв. м. Объем складских площадей класса А — около 2 млн. кв. м. Ставки арендной платы за качественные склады доходят до $110-135 кв. м в год. И от желающих нет отбоя. Что, впрочем, неудивительно: по объему складских помещений Москва занимает одно из последних мест в Европе. К примеру, в Париже объем рынка превышает 22 млн. кв. м, в Лондоне — 15 млн. кв. м, в Милане — 4 млн. кв. м. В пересчете объемов складских помещений на душу населения в Лондоне приходится 2,03 кв. м, в Париже — 1,98 кв. м, в Праге — 1,23 кв. м, в Милане — 1,05 кв. м. В Москве же — всего лишь 0,29 кв. м, пишет Smart money.
До 2011 г. объем рынка складов по анонсированным планам девелоперов утроится. Но обвала арендных ставок ожидать не стоит. Во-первых, как показывает опыт, лишь часть помещений строится в заявленные сроки, строительство другой части проектов либо откладывается, либо отменяется. Также следует помнить, что на данный момент предложение качественных складских помещений крайне ограничено.
Размер затрат на девелопмент (стоимость земли и самого строительства) постоянно растет. Сегодня стоимость складского девелопмента приближается к $700-900 кв.м, включая покупку земли, разработку проекта и строительство. Инвестиционная доходность по подобным проектам не превышает 10-10,5%. А ведь для того, чтобы проект был интересен девелоперу, его доходность должна быть минимум на 3-5% выше инвестиционной, то есть достигать 15,5%. Значит, при наименьшей стоимости затрат на проект, ставки арендной платы не могут быть ниже $110 кв. м в год. Если же стоимость проекта приближается к $900 кв. м, арендная ставка уже не опустится ниже $140 кв. м в год. Только в этом случае девелоперы достигнут приемлемого уровня доходности.
В ближайшие годы инвестиционная доходность продолжит снижаться. Ведь страновой риск становится все ниже, условия ведения бизнеса улучшаются — и все это привлекает в сектор иностранного инвестора. Конкуренция между потенциальными покупателями будет увеличиваться, так что инвестиционная доходность через четыре года опустится до 7,5%. При таких условиях девелопер может снизить планку желаемой доходности до 10-12,5%. Однако, если нынешние тенденции сохранятся, стоимость строительства продолжит расти. По нашим прогнозам, уже к 2011 г. строительство склада будет обходиться в $1100-1400 кв. м. А это значит, что минимальные арендные ставки не должны будут опускаться ниже $110 кв. м в год.