Снижение цен на дешевое жилье в июле продолжилось

Динамика цен предложения на московском вторичном рынке жилья по итогам июля 2007 года на первый взгляд неожиданна, и некоторыми может быть ошибочно принята как основание для заявлений о возобновлении роста цен. Однако прежде чем делать такие выводы, необходимо учесть, что средние цены предложений – лишь один из индикаторов состояние московского рынка жилья.

Цены реальных сделок уже 10 месяцев ниже цен предложений и снижались быстрее цен предложения, особенно с учетом различных скидок и пересмотра курса у.е., что говорит об избытке предложения при недостаточном платежеспособном спросе. Конечно, ситуация имеет исключения – в некоторых отдельных сегментах московского рынка жилья наблюдался явный рост цен. Речь идет в первую очередь об элитном жилье – товаре штучном. Цены же на массовом рынке – рынке жилья эконом-класса уверенно снижались, в т.ч. и средние цены предложения. В июле зафиксировано снижение таких цен на 0,2%, хотя по сравнению с июнем оно и замедлилось.

Средние цены предложения на дорогое жилье (бизнес-класс и элита) за месяц стали больше на 1,8%, что привело и к совокупному повышению цен предложения на московском вторичном рынке жилья в среднем на 0,8%. По мнению аналитиков агентства Rway, причины такого поведения цен в июле кроются в традиционном для лета существенном снижении объемов предложения, причем с продажи были сняты в первую очередь квартиры наиболее дешевые. Собственники этих квартир не считают целесообразным размещать их рекламу в период, когда потенциальные покупатели отдыхают и отложили активные действия на последующие периоды времени.

С большой степенью вероятности основной причиной, заставляющей продавцов дорогого жилья повышать цены предложения, является их экономический эгоизм, поскольку снижение цен предложений всего на 1% эквивалентно экономическим потерям не менее 15 млн. долларов. Поэтому целью повышения цен предложений на дорогое жилье в «мертвый сезон» на рынке жилья является сдерживание темпов снижения цен на жилье, которые рассчитываются по ценам предложений.

Представители массового рынка жилья летом свои объявления традиционно размещают реже. К концу июля число объявлений о продаже снизилось в почти два раза по сравнению с весной 2007 года.

Одной из дополнительных причин июльской «сумятицы» средних цен предложения можно считать и произошедшие в июле изменения, связанные с переходом на публикацию в объявлениях цен в рублях.

Осенью на рынок начнет воздействовать как отложенный спрос, так и отложенное предложение – деловая активность на рынке повысится. Однако отложенный спрос может оказаться не так велик, как ожидают продавцы. За прошедшие с начала роста цен почти два года участники московского рынка жилья нашли способы удовлетворения своих потребностей в жилье, альтернативные покупке московских квартир. Многие домохозяйства отказались от идеи покупки квартир в пользу аренды жилых площадей и направили свои доходы на текущее потребление.

Реальной альтернативой московскому рынку жилья, особенно в спальных районах, стало жилье в Подмосковье, объемы строительства которого превышают московские уже несколько лет. Вытеснение спроса на жилье с московского рынка недвижимости способствовало активному развитию проектов загородной недвижимости, появлению проектов городов-спутников. Экономическое развитие регионов, увеличение там объемов строительства, развитие ипотеки в регионах, привело к тому, что для всё меньшего числа людей квартира в Москве является обязательным пунктом в жизненной программе, а теперь на ближайшие годы для многих из них мечтой станет квартира в Сочи.

Таким образом, неадекватные доходам москвичей и россиян цены на жилье в Москве и экономические изменения в стране привели к формированию альтернативных рынку жилья в Москве рынков, которые во многом удовлетворяют спрос.

В целом на московском рынке жилья есть достаточно предпосылок для дальнейшего снижение среднего уровня цен, как экономических (некоторые из которых упомянуты выше), так и политических – повышение цен перед выборами невыгодно действующей  власти, а суммарный потенциал снижения реальных цен составляет 15%-20% от максимумов сентября 2006 года и пока отыгран менее чем на половину.

Таблица 1. Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за июль 2007 года (с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах).

	Средняя цена за кв. м		Монолит		Панель
	$/кв. м	Прирост, %	$/кв. м	Прирост, %	$/кв. м	Прирост, %
В среднем по городу	5106	0,8	6211	1,8	4068	-0,2
ЦАО	7913	0,7	8228	0,4	5514	1,7
САО	4702	0,5	5217	0,8	3956	-0,5
СВАО	4268	1,0	4721	2,1	3981	-0,6
ВАО	3963	-0,7	4250	-1,5	3717	-0,3
ЮВАО	3677	-0,5	3856	0,1	3615	-0,7
ЮАО	4024	0,9	4466	2,9	3845	-0,4
ЮЗАО	4847	-0,7	5764	-1,7	4411	0,1
ЗАО	5885	2,1	6800	2,7	4520	0,5
СЗАО	4211	-3,8	4472	-5,8	3951	-0,7
Зеленоград	2932	-1,7	3199	-2,6	2872	-1,2