Обзор коммерческой недвижимости в Москве за июль 2007 года

Консалтинговая компания RRG (Russian Research Group) в рамках мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости на продажу в Москве подвела итоги июля 2007 года.

Немаловажным событием, повлиявшим на рынок коммерческой недвижимости Москвы в июле, стало решение МОК о проведении Олимпиады в Сочи. Кроме того, достаточно мощное влияние на динамику рынка оказало снижение деловой активности в столице в связи с сезоном отпусков.

Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы в июле снизился.

Все основные показатели объема рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в городе Москве в июля весьма существенно снизились. Так, объем рынка в финансовом выражении снизился на 14% и оказался даже ниже отметки в 7 млрд. долларов, которую рынок «преодолел» еще весной. Количество предлагаемых к продаже объектов по-прежнему превышает уровень в 1 тыс. объектов (в течение июля экспонировалось 1 031 штук), но и оно по сравнению с первым летним месяцем уменьшилось на 8%.

Продолжается снижение и физического объема предложения: в июле суммарная площадь экспонируемых объектов составила 1,43 млн. кв. м., что на 15% меньше, нежели в предыдущем месяце.

Конечно, в столь заметном снижении объема предложения ведущую роль сыграл сезон отпусков. Традиционное летнее затишье из года в год приводит к некоторому снижению деловой активности и, как следствие, снижению активности на московском рынке коммерческой недвижимости.

Если же говорить о более глобальной тенденции, то объем рынка в денежном выражении продолжает расти. Так, с начала года общая стоимость предложения увеличилась на 10%, а по сравнению с июлем прошлого года – на 58%. Объектов также стало предлагаться больше: на 2% по сравнению с началом 2007 года, и на 38% - в сравнении с данными годичной давности.

Единственный показатель, который показывает тенденцию к снижению – физический объем предложения. Так, в июле экспонировалось на 17% меньше площадей, чем в январе. А за год суммарная площадь предложения снизилась на 13%. Такое уменьшение общего количества предлагаемых к продаже площадей при стабильно высоком спросе приводит, прежде всего, к еще большему превышению спроса над предложением. Кроме того, (при росте количества предлагаемых объектов) это говорит об уменьшении площади среднестатистического объекта. Все это, в свою очередь, сказывается на стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости.

Цена на коммерческую недвижимость в Москве стабилизируется.

Стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в июле 2007 года продолжала расти и достигла 4 838 долларов. Однако, уже можно говорить о явной тенденции к стабилизации цен на коммерческую недвижимость в столице. Так, если в мае нынешнего года стоимость 1 кв. м выросла на 5%, то в июле – лишь на 1%. При этом следует заметить, что средняя площадь экспонируемых объектов уменьшилась на 7%. Таким образом, основным фактором, определяющим повышение средневзвешенной цены, стало увеличение в структуре предложения доли некрупных объектов. (Как известно, небольшие объекты «при прочих равных» предлагаются по гораздо большей цене, чем крупные).

Что касается второго фактора, влияющего на изменение средневзвешенной цены коммерческой недвижимости – тенденций рынка – то в последний месяц специалисты говорят о стабилизации цены как об уже сформировавшейся тенденции. При этом в качестве одной из основных причин этой тенденции называют уменьшение инвестиционного спроса в связи с появлением новой области инвестирования в Сочи.

Офисная недвижимость.

В июле объем предложения в сегменте офисной недвижимости также несколько снизился. Так, в течение месяца к продаже предлагалось 805 тыс. кв. м офисных площадей, что почти на 14% меньше, чем в июне. Снизилось на 5% и количество экспонирующихся объектов. Объем предложения в финансовом эквиваленте снизился почти пропорционально суммарной площади предложения (на 13%) и составил 4,5 млрд. долларов.

Единственный показатель, который вырос – цена, да и то незначительно. В июле рост средневзвешенной цены составил лишь 1,3% и к концу июля стоимость 1 кв. м офисной площади равнялась 5 587 долларов. Таким образом, в офисном сегменте после бурного роста в первой половине года (с января по июль цена офисов выросла на 50%!) можно констатировать стабилизацию. Причины все те же: снижение деловой активности в связи с сезоном отпусков и некоторое перераспределение инвестиционного интереса в связи с Олимпиадой в Сочи.

Обе эти причины находят подтверждение при анализе состояния рынка офисной недвижимости в центральных районах Москвы и за пределами Садового Кольца. Так, средневзвешенная цена офисных площадей за Садовым Кольцом уменьшилась на 1,5%, даже несмотря на явное снижение предложения (в июле вне пределов центра экспонировалось 719 тыс. кв. м офисных площадей, что на 14% меньше, нежели в первый летний месяц).

Еще более резкое падение объема предложения наблюдалось в центре – на 17%. И поскольку офисы в пределах Садового Кольца после известного постановления стали еще более дефицитными, то цена на них растет, независимо от времени года. Только по сравнению с июнем стоимость 1 кв. м офиса в центре стала стоить на 8% больше. Что в абсолютных цифрах составляет 10 306 долларов.

Впрочем, «супердорогие» предложения по-прежнему встречаются и по другую сторону Садового кольца, особенно в востребованных современных деловых зонах. Так офис площадью 1,8 тыс. кв. м. на Летниковской улице (м. Павелецкая) экспонировался по цене 33 333 долларов за 1 кв. м.

Торговая недвижимость.

В сегменте торговой недвижимости суммарная площадь предложения снизилась еще существеннее – на 17%. За весь июль в Москве предлагалось к продаже всего 406 торговых объектов общей площадью 263 тыс. кв. м. Однако, стоимость при этом выросла лишь на 1,4%. В конце июля средневзвешенная цена торговой недвижимости равнялась 5 839 долларов за 1 кв. м., что лишь немногим выше, чем стоимость квадратного метра в офисном сегменте.

За пределами Садового Кольца уже можно говорить о стабилизации цен, как о свершившемся факте. Средневзвешенная цена осталась на уровне июня – 5 328 долларов за 1 кв. м. А вот в центре столицы динамика наблюдалась весьма бурная. Прежде всего – это резкое уменьшение предложения. За весь месяц в пределах Садового Кольца экспонировалось всего 54 торговых объекта общей площадью 25 тыс. кв. м. Таким образом, суммарная площадь предложения по сравнению с предыдущим месяцев уменьшилась ровно на треть, а по сравнению в началом текущего года – на 40%. Уменьшилась также и средняя площадь объектов.

Дефицит объектов из разряда «невосполняемых», а также крайне небольшая площадь этих объектов привели к значительному росту цен. Средняя стоимость 1 кв. м торговой площади в центре столицы выросла на 18% и достигла 14 222 долларов. Примечательно, что в июле средняя и средневзвешенная цены оказались примерно равны, что говорит о том, что на рынке экспонировались примерно одинаковые по площади объекты.

Из «рекордов» в сегменте торговой недвижимости можно выделить помещение на Новом Арбате, общая стоимость которого составляет 65,5 млн. долларов, а также торговое помещение площадью 220 кв. м. на Кутузовском проспекте, которое предлагается по цене 54 545 долларов за 1 кв. м.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество складских объектов также продолжает снижаться: в июле на продажу было выставлено всего 52 помещения производственно-складского назначения. Это на 16% меньше, чем в первом летнем месяце. Суммарная площадь предложения снизилась почти на 20% и в течение месяца составила 266 тыс. кв. м. Однако, несмотря на существенно снижение объема предложения, средневзвешенная цена также несколько снизилась – на 1,2%. По данным на конец июля 2007 года стоимость 1 кв. м производственно складской площади в столице составила 1 690 долларов.. Таким образом, объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте составил 449 млн. долларов, что соответствует уровню начала текущего года.

Сегмент помещений свободного назначения, напротив, развивается достаточно бурно. За год количество экспонирующихся объектов свободного назначения выросло в 2,5 раза (в июле на рынке их было 155). А объем предложения в денежном выражении с июля 2006 года вырос в 2,4 раза, достигнув уровня 455 млн. долларов. Однако, и здесь летнее затишье сыграло свою роль. В июле объем предложения был несколько меньше, чем в июне. При этом средневзвешенная цена также упала на 9% и составила 4 532 долларов за 1 кв. м.