Дефицит вакантных офисных площадей стимулирует рост арендных ставок
По данным Аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль», во 2 кв. 2007 года средняя взвешенная по площади арендная ставка на все вакантные офисные помещения в Москве увеличилась относительно 1 кв. 2007 г. на 3,7% или 20 долларов за 1 кв. м в год и составила 542±6,6 долларов за 1 кв. м в год.
Объем предложения в общей площади вакантных офисных помещений во 2 кв. 2007 г. относительно 1 кв. 2007 г. уменьшился на 7% по всем офисам, и на 14% по новому предложению, которое составило 81% от всего предложения вакантных офисов. Объем предложения в денежном выражении в прошлом квартале уменьшился на 3% и на 12% по новому предложению.
Наибольший объем предложения вакантных офисных площадей и предложения в долларовом выражении во 2 кв. 2007 г. традиционно пришелся на ЦАО и составил 25 и 32% соответственно, в остальных округах доля предложения варьировалась от 13 до 5% предложения в кв. м и от 12 до 4% в долларах. Лидером по уровню арендных ставок во 2 кв. 2007 г. традиционно являлся ЦАО (719±15 долларов за 1 кв. м в год). За ним следуют ЮЗАО (689±23 долларов за 1 кв. м в год) и ЗАО (669±29 долларов за 1 кв. м в год).
В объеме предложения, дифференцированном по классам офисных помещений, в общей площади помещений и в денежном объеме предложения наибольший объем приходится на классы С (40% и 34% соответственно) и B (35% и 37% соответственно).
Средняя взвешенная по площади ставка предложения офисов в бизнес центрах класса А составила 786±36 долларов за 1 кв. м в год, класса В – 600±16 долларов за 1 кв. м в год. Для офисных помещений класса С ставка составила 480±7 долларов за 1 кв. м в год, класса D – 409±12 долларов за 1 кв. м в год, класса Е – 534±17 долларов за 1 кв. м в год.
Территориальная дифференциация предложения вакантных офисных помещений в ЦАО по муниципальным районам во 2 кв. 2007 г. показала, что наибольший объем предложения вакантных офисов пришелся на районы Басманный и Таганский. Наибольшим значением средней взвешенной по площади арендной ставки характеризуются объекты, расположенные в районе Арбат (1096±154 долларов за 1 кв. м в год) и Замоскворечье (972±77 долларов за 1 кв. м в год).
Территориальная дифференциация средневзвешеной арендной ставки на вакантные офисные помещения в Москве во II кв. 2007 г., $/кв. м в год
Средний рентный мультипликатор для офисных помещений в Москве во 2 кв. 2007 г. составил 8,7 года. Значение среднего рентного мультипликатора по административным округам варьировалось от 6,3 года (ЮЗАО) до 10,0 года (СЗАО), по классам офисных помещений от 8,0 лет (класс С) до 11,1 лет (класс Е).
Таким образом, по итогам 2 квартала средняя взвешенная по площади арендная ставка в Москве увеличилась на 3,7%, при этом объем предложения вакантных офисных помещений продолжает уменьшаться (-7%). В условиях нехватки качественных вакантных офисных площадей на рынке доля помещений класса D в отчетном периоде увеличилась почти вдвое в целом по Москве, а в ЦАО, где введен мораторий на строительство новых офисных зданий, доля менее качественных офисных площадей увеличилась почти в четыре раза. Следует отметить и увеличение доли площадей в бизнес центрах класса А за счет выхода на рынок вакантных площадей в БЦ «Зеленый Град» в Зеленограде и ДЦ «Gazoil Plaza» на Юго-Западе Москвы, ввод которого намечен на 3-4 кварталы 2007 года. В целом на рынке сохраняется низкий уровень вакантных офисных площадей, что влечет за собой постоянное увеличение арендных ставок.