Обзор офисных помещений Краснодара в июле 2007 года
Общая информация
Краснодар является административным центром Краснодарского края (Южный федеральный округ). Город расположен на Кусано-Приазовской низменности, на правом берегу реки Кубань, в 1 539 км к югу от Москвы.
Краснодар занимает площадь около 700 кв. км. Население — 779,4 тыс. человек (по данным на конец 2006 года). Город расположен на важнейших транспортных магистралях, связывающих центр России с портами Черного и Азовского морей, а также курортами черноморского побережья Кавказа. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, имеются аэропорт и речной грузовой порт.
В 2002 году разработан генеральный план реконструкции Краснодара до 2025 года. Он предполагает сохранение городского центра в его исторических масштабах, реконструкцию зданий, представляющих историческую ценность, и снос ветхого послевоенного жилого фонда.
Краснодар является важны образовательным центром, в котором находится более 200 высших и средних специальных учебных заведений.
Среднемесячная заработная плата на I кв. 2007 года достигла 440 долларов (11 160 рублей) и увеличилась по сравнению с I кв. 2006 года в номинальном исчислении на 30%.
Несмотря на преобладание аграрной отрасли на юге России, Краснодар является крупным индустриальным центром Краснодарского края. На 160 промышленных предприятиях работает около 60 тысяч человек, — это около 20% всех занятых в экономике города.
Промышленность
Ведущее место в структуре промышленности занимает пищевая («Краснодарский экспериментальный маслозавод», «Мясокомбинат «Краснодарский», филиал № 1 «Очаково»), машиностроительная («Компрессорный завод», «Машиностроитель»), металлообрабатывающая лесная и легкая промышленность («Александрия» — производство одежды. «Кубаньфарфор»). Промышленность города также представлена предприятиями электроэнергетики, строительных материалов (Краснодарский завод объемно-блочного домостроения. Краснодарский домостроительный комбинат № 1. Краснодарский кирпичный завод), химии и нефтехимии («НК «Роснефть» — Краснодарнефтегаз»), микфобиологии и другими. В настоящее время машиностроение и приборостроение являются одними из наиболее динамично развивающихся видов промышлемнной деятельности города.
Предложение
Офисные здания класса «А» в Краснодаре пока отсутствуют. Большинство качественных офисных зданий до недавнего времени строились крупными компаниям дня собственных нужд (bjild-to-suft). В настоящее время идет активное строительство бизнес-центров классов «А», «В» и «С».
В Краснодаре есть несколько качественных офисных центров, которые можно отнести к классу «В», в которых часто помещений сдается в аренду, а другая часть принадлежит различным местным компаниям.
Предложение качественных офисов (новых или реконструированных) в общем объеме предложения минимально (около 5—8%). Основная масса офисов соответствует классу «С». В основном это офисы в зданиях, построенных более 10 лет назад (административные здания или бывшие НИИ).
Большинство офисных помещений продается и сдается в центральной части города (Микрорайон гидрострсителей, Центральный район Комсомольский микрорайон), в которых сосредоточено большинство производственных площадей, предприятий и складов.
Все офисные здания в городе, построенные до 2006 года возводились местными строительными компаниями. В 2007 году «РГС Недвижимость» (дочерняя компания «Росорстраха» (Москва)) заявила о планах строительства многофункционального комплекса «Clover House».
Строительство новых офисных зданий в Краснодаре в основном нацелено на ценовую доступность и умеренное качество.
Спрос
Несмотря на низкое качество предлагаемых помещений, практически все офисные здания заняты. На данный момент, спрос на качественные офисные помещения значительно превышает существующее предложение.
Местные компании предпочитают покупку офисов аренде. Многие помещения покупаются с целью дальнейшей сдачи в аренду).
Среди местных компаний наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения, площадью до 100 кв. м. Московские и иностранные представительства ищут офисы площадью 100-300 кв. м, по возможности, с наличием парковочных мест.
Ставки аренды
Отсутствие качественного предложения обеспечивает ежегодный прирост цен на рынке на уровне 25-30%.
Арендные ставки на офисные помещения исчисляются в рублях за 1 кв. м в месяц. Обычно эта ставка включает в себя все расходы, кроме коммунальных платежей.
Самые высокие арендные ставки запрашиваются на офисы в центре города, средняя ставка 320 долларов за 1 кв. м в год (675 рублей в месяц за 1 кв. м).
В Фестивальном и Прикубанском микрорайонах средняя стоимость аренды 240 долларов и 260 долларов соответственно (508 и 550 рублей за 1 кв. м в месяц).
Самые низкие ставки наблюдаются на аренду офисов в ЧМР 170 долларов в КМР 160 долларов и в ЖМР 140 долларов (350 рублей, 336 рублей и 300 рублей за 1 кв. м в месяц соответственно).
Арендные ставки на наиболее качественные офисные помещения в городе составляют 415-700 долларов (880-1 500 рублей за 1 кв. м в месяц).
Цена продажи
Цена продажи офисных помещений колеблется от 800 долларов до 2 тыс. долларов за 1 кв. м и зависит от местоположения, типа и стадии строительства объекта. В отдельных случаях запрашиваемые цены продажи на офисные помещения достигают 3 тыс. долларов за 1 кв. м. Самые высокие цены, традиционно, запрашиваются в центре города.
Высокие цены на офисные помещения наблюдаются в Фестивальном микрорайоне и в микрорайоне Черемушки, 1,5 тыс. долларов и 1,3 тыс. долларов соответственно. В Жуковском микрорайоне средняя цена продаж значительно ниже и составляет 900 долларов за 1 кв. м.
Примечание: Все указанные арендные ставки и цены продажи основаны на цене предложения. Ставки указаны в долларах США за 1 кв. м год не включая НДС и коммунальные платежи.