Кризис на рынке недвижимости США
Экономика США переживает спад, основной причиной которого являются последствия кризиса на рынке недвижимости. В течение 2002 – 2005 годов рынок недвижимости США переживал бурный рост. Это было связано с высокой покупательской способностью и инвестиционной привлекательности сектора. Умеренные цены на энергоносители, низкий уровень инфляции, устойчивый курс национальной валюты, рост экономики привели к тому, что позволили Федеральной Резервной Системе США (сокр. - ФРС; аналог Центрального банка) установить ставки по кредитам на низком уровне 1 – 1,5%. Это позволило активно развиваться участникам различных рынков страны и способствовало росту ВВП. Рынок недвижимости характеризовался стабильно высокими темпами роста цен – 20 – 30% в год. Это позволяло быстро развивать строительный рынок, сферу ремонта и реконструкции зданий, операций с недвижимостью и рынок ипотеки. Уровень занятости в этих областях возрос на 50% в течение 3-4 лет.
С ростом спроса на жилье, и ответным активным ростом предложения (которое выросло за несколько лет в 2 – 4 раза) росли и цены, достигнув темпов 20 – 50% в год. Инвестиционная привлекательность была колоссальной – спрос перерос в ажиотаж и даже в панику. Срок экспозиции объектов сократился до нескольких дней.
Такую тенденцию поддерживал рынок ипотечного кредитования. Низкие ставки ФРС позволили придерживаться стабильного уровня процентных ставок по кредитам. Информация о возможностях ипотеки активно распространялась в СМИ, и все больше желающих принимали решение о пользовании кредитами. Для потребителей США кредитные схемы в потребительском плане являются распространенным инструментом, поэтому кредитные механизмы по приобретению жилья не отпугивали объемами платежей и сроками погашения. Условия стабильности экономики это позволяли.
По мере того как рос ипотечный рынок, и все больше потребителей приобретали недвижимость, ипотечные агентства разрабатывали все новые схемы: одна из наиболее популярных схем – кредит без первоначального взноса.
Новые схемы предполагали брать кредиты с крайне низкими выплатами банкам в первые годы. Процентная ставка в первые годы начиналась от 1%, например, 1% в течение 2 лет, а в последующие 28 лет ставка становилась более высокой. Если клиент счел последующую ставку слишком высокой – то агентства давали возможность перекредитования с помощью другого кредита по аналогичной схеме.
Также была возможность выплачивать ежемесячно только проценты по кредитам, а на завершающем этапе – основную сумму кредита единым платежом.
Варианты комбинированных ссуд позволили обеспечить первоначальный взнос с помощью залога недвижимости.
Ажиотаж на рынке недвижимости привел к тому, что в итоге 43% людей, приобретающих недвижимость в кредит, не имели средств на первоначальный взнос. А агентства оформляли кредиты даже для заемщиков с ненадежной кредитной историей.
Далее ситуация развивалась следующим образом: рост мирового уровня инфляции привел к тому, что ФРС пересмотрела величину основополагающей ставки по кредитам и увеличила ее до 5,25%. К тому же, ужесточение федеральной программы по борьбе с неплательщиками налогов оказало серьезное влияние на кредитные взаимоотношения.
В итоге, ипотечные агентства были вынуждены поднять ставки по кредитам с 4% в 2005 году до 6,4%. Результат – неспособность 40% (10% с 2005 года и 30% - с 2006 года) заемщиков расплатиться по своим обязательствам. Массовый спрос на жилье резко сократился, а рынок заполнился предложениями заложенных и спекулятивных квартир.
Новые схемы кредитования, возникшие на волне активного спроса перестали работать: банки пересмотрели кредитную политику в сторону повышения ставок и сокращения срока погашения кредитов.
Общий объем выданных кредитов за 2005 – 2006 год составил 3 трлн. долларов. Объем невыплат по кредитам составил около 1,2 трлн. долларов.
В результате этого на рынке возникло перенасыщение предложения. Спрос резко сократился, а уровень цен стал снижаться быстрыми темпами. Доходность жилья резко сократилась, еще больше ослабляя спрос и увеличивая предложение. Срок экспозиции объектов на рынке увеличился до 7-9 месяцев и более (с 2005 года).
В такой ситуации ипотечные компании отказывались от кредитования без первоначального взноса, а также от кредитования ненадежных заемщиков (например, такие крупные игроки рынка, как Credit Suisse, Indy Mac, Bancorp, Goldman Sasch corp, GE).
Многие агентства приостановили свою деятельность. Инвесторы требовали от ипотечных компаний вернуть вложенные средства. Нехватка средств у ипотечных компаний привела к неспособности выплатить задолженности банкам – в результате – массовые банкротства (более 30 компаний) и резкое падение акций ипотечных компаний на бирже.
Кризисная ситуация рынка недвижимости отразилась на экономическом здоровье США: способствовала снижению ведущих экономических индексов, потери доходов в бюджет, снижение роста ВВП, рост безработицы. Сокращение рабочих мест наблюдалось в сфере строительства, ремонта, реконструкции, продажи недвижимости и ипотечного кредитования.
Антикризисные меры принимают ведущие игроки ипотечного рынка: крупнейшая компания Fannie Mae предлагает ряд мер по получению банковских кредитов и снижению требований к заемщикам (искусственное снижение ставки по кредитам для потребителей), а также досрочное погашение текущих кредитов и перекредитования на более мягких условиях. За первый квартал 2007 года доля неплательщиков несколько возросла. Но количество заемщиков, запаздывающих с платежами, сократилось. Цены на жилье не растут, что снижает возможность перекредитования под залог недвижимости, поэтому рост количества домовладений, выставленных на аукцион за неуплату, продолжает расти.
В 2007 году прогнозируется относительная стабилизация рынка. Хотя с большей долей вероятности можно утверждать, что первичный сектор значительно сократится в объемах предложения, вторичный будет находиться в устойчивом состоянии с некоторой долей снижения. Для стабилизации рынка, вероятно, будут снижены ставки ФРС до 4,5%.
Кризис ипотеки в США продемонстрировал все качества, присущие «пирамиде».
Здесь возникает экономический парадокс: никакие средства не могут остановить растущую пирамиду, регулирование и контроль начинается только после ее обвала.
В 2006 году в России наблюдались похожие тенденции: рост цен на недвижимость демонстрировал высокие темпы, достигая 10% в месяц. Рост цен подогревался повышенным спросом на недвижимость и вытекающей из него инвестиционной привлекательностью. Повышенный спрос провоцировал увеличение объемов предложения, как на первичном, так и на вторичном рынках. В результате, на волне подъема цен значительная доля недвижимости была приобретена в качестве выгодного инвестирования. Цены объектов достигли порога чувствительности: потенциальные покупатели уже не имели средств приобрести жилье по текущим, спекулятивно завышенным ценам. Темпы роста цен стали снижаться и впоследствии остановили свой рост. К концу 2006 года наметилась тенденция к расслоению квартир по степени ликвидности. Качественное жилье демонстрировало некоторый незначительный рост, а неликвидное жилье подверглось коррекции цен вниз. Данная тенденция наблюдается и в первом полугодии 2007 года.
В отличие от ситуации, сложившейся в США, российский рынок среагировал достаточно «мягко». Ипотечное кредитование в России еще недостаточно развито. Большинство населения опасается брать в кредит значительные денежные суммы, будучи неуверенными в «завтрашнем дне». В США – наоборот – «жизнь в кредит – это норма». В этом и состоит принципиальное отличие: хотя темпы роста стоимости жилья и в США и в России были высокими, и вложения в недвижимость были максимально выгодными, фактор влияния массовости ипотечного кредитования привел рынок США к кризису, а отсутствие этого фактора в России – к стагнации российского рынка.