Эксплуатация коммерческого объекта. С какого этапа приступать?

На этапах проектирования и строительства коммерческого объекта нередко допускается ряд ошибок, которые приводят к дальнейшему увеличению  стоимости эксплуатации будущей недвижимости. В основном это неоптимальный подбор инженерных систем и оборудования вследствие недоработанных проектных решений. В результате этого возможно увеличение  инвестиций в проект  от 5% до 20%, в зависимости от количества и серьезности просчетов.

Один из способов минимизировать риски  – привлекать специалистов по эксплуатации недвижимости с самого начала запуска проекта.

Сопровождение на этапе бизнес-планирования.

Многие бизнес-консультанты не придают особого значения условиям будущей эксплуатации объекта недвижимости, например, длительности и стоимости «запуска»  эксплуатации. Эта распространенная ошибка  может привести к значительным финансовым потерям. Обычно  ввод в эксплуатацию готовится за 4-5 месяцев до ввода самого объекта. Поэтому в бизнес-плане должно быть учтено и тестирование систем, и комплектация штата рабочих эксплуатации, и так далее. Привлекая профессионалов на этапе проектирования можно не только узнать заранее о будущих расходах, но и сделать все возможное для их оптимизации.

«Привлечение эксплуатирующей организации к анализу проекта на этапе рабочего проектирования, а еще лучше, на этапе разработки концепции даст возможность собственникам и девелоперам избежать многих часто повторяющихся ошибок», - рассказывает генеральный директор УК «Система» Евгений Якушин. «Эксплуатирующая компания уже на этапе бизнес-планирования может оценить ориентировочную стоимость инженерной инфраструктуры и ее соответствие позиционированию объекта недвижимости, а также спрогнозировать стоимость будущей эксплуатации».

Начинать сотрудничество с эксплуатационной компанией на данном этапе очень важно, так как ошибки и просчеты в бизнес-плане далее устранить будет не так легко, а от детальности проработки всех нюансов будет зависеть будущий уровень доходности объекта недвижимости.

Помощь эксплуатационной компании на этапе строительства.

На сегодняшний день практически всегда вносятся какие-то изменения в проект уже в ходе строительных работ. Более того, часто параллельно со строительством идут различные согласования и оформление строительной документации, которая также может вносить свои коррективы в утвержденный ранее бизнес-план. 

Сопровождение инвестиционного проекта специалистами по эксплуатации на стадии строительства - это не технический надзор  в привычном виде. Эксплуатирующая компания фиксирует допущенные в процессе строительства отклонения эксплуатационных показателей от проектных, анализирует эти отклонения и прогнозирует, как изменятся будущие затраты на эксплуатацию. Тогда собственник может принять более взвешенное решение о целесообразности внесения изменений в проект.

Даже небольшие, на первый взгляд, замены могут привести к полному пересчету стоимости будущей эксплуатации. Например, установка более дорогого вентиляционного оборудования может увеличить расходы на электроэнергию, что напрямую влияет на ставку аренды, а это для бизнес-центра  класса «С», например, будет очень критично. Или установка более экономичной системы водоснабжения, по сравнению с проектной, может привести к многочисленным поломкам, авариям. И видимая на первый взгляд «экономия», в долгосрочном периоде обернется незапланированными расходами на эксплуатацию. Эксплуатационная компания на этапе строительства составляет прогноз будущих затрат собственника на эксплуатацию, с учетом всех планирующихся изменений по проекту. Тогда решения о любых нововведениях принимаются более взвешенно.

Консалтинговые услуги по сопровождению проектирования и строительства объекта недвижимости эксплуатационной компанией.

На сегодняшний день можно выделить следующие виды услуг, которые предлагают эксплуатационные компании инвесторам, девелоперам, строителям, на разных стадиях проектирования и строительства объектов недвижимости:

Это, прежде всего, разработка технического задания на проектирование, адаптация проекта к установленным стандартам, определенным режимам и технологиям эксплуатации. Эксплуатационная компания может рекомендовать инженерные системы и оборудование для данного объекта, консультировать Заказчика по вопросам обеспечения гарантийных обязательств на выполненные строительные работы, использованные материалы и оборудование.

Эксплуатационные компании также часто привлекаются для проведения независимой оценки проектных решений и выполненных работ с точки зрения их целесообразности для дальнейшей эксплуатации. Консультации эксплуатационных компаний также важны на этапе запуска объекта, когда необходимо разрабатывать бюджет эксплуатации, заключать договора на постоянной основе на коммунальные и прочие услуги, организовывать службы эксплуатации и клининга. Часто эксплуатационные компании участвуют при приемке объекта Госкомиссией.

Таким образом, привлечение эксплуатационные компании уже при проектировании и строительстве объекта недвижимости - обычная необходимость. Тем самым, собственники и девелоперы избавляются от многих проблем, связанных с лишними расходами на эксплуатацию, и получают объект недвижимости с оптимизированной, хорошо налаженной эксплуатационной инфраструктурой.