Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в августе 2007 года

Основной тенденцией августа стало постепенное возвращение объема предложения к уровню начала лета, а также дальнейшая стабилизация цен на рынке коммерческой недвижимости.

Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы в августе восстановил рост.

По данным компании Russian Research Group (RRG), в августе возобновился рост основных показателей объема рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в г. Москве, однако они все еще остаются ниже показателей июня. Так, объем рынка в финансовом выражении вырос на 4% и оказался равным 7,4 млрд. долларов, что все еще на 9% ниже уровня начала летнего периода. Количество предлагаемых к продаже объектов по-прежнему превышает уровень в 1 тыс. объектов (в течение августа экспонировалось 1 031 шт.), но и оно по сравнению с первым летним месяцем уменьшилось на 9%.

Возобновление роста объемов предложения был ожидаемым - заканчивается сезон отпусков и начинается восстановление деловой активности и, как следствие, возобновляется активность на московском рынке коммерческой недвижимости.

Если же говорить о более глобальной тенденции, то объем рынка в денежном выражении продолжает расти. Так, с начала года общая стоимость предложения увеличилась на 22%, а по сравнению с августом прошлого года – на 69%. Объектов также стало предлагаться больше: на 17% по сравнению с началом 2007 года, и на 39% - в сравнении с данными годичной давности.

Возобновился рост и физического объема предложения: в августе суммарная площадь экспонируемых объектов составила 1,54 млн. кв. м, что на 4% больше, нежели в предыдущем месяце. Однако говорить о каком-либо глобальном росте суммарной площади предложения пока не приходится: этот показатель в настоящий момент только достиг уровня августа 2006 года.

Стоит также отметить значительный рост средней площади экспонированных объектов - в течение августа она выросла на 8% и составила 1,5 тыс. кв. м.

В Москве продается рекордное количество крупных объектов коммерческой недвижимости.

В течение августа на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы экспонировалось 11 объектов и инвестиционных проектов с общей стоимость более 100 млн. долларов. По наблюдениям специалистов консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), которые проводят еженедельный мониторинг рынка в течение трех лет, это рекордное количество столь дорогих объектов, предлагаемых к продаже в течение месяца.

Несмотря на то, что торговая недвижимость «при прочих равных» является самой дорогостоящей, большая часть объектов – офисные. Всего к продаже предлагается 5 офисных зданий, 2 гостиницы, а также 4 инвестиционных проекта (строительство 3 бизнес-центров, а так же общественно-делового и жилого комплекса). Примечательно, что среди «рекордных» объектов не встречается ни одного торгового.

А самым крупным предложением августа стал бизнес-центр класса «А» Gazoil Plaza, расположенный на улице Наметкина. Это профессионально-управляемый 24-этажный бизнес-центр площадью 36 402 кв. м. Здание продается целиком по цене 12 тыс. долларов  за 1 кв. м. Таким образом, общая стоимость предложения составила почти полмиллиарда долларов - 436 824 000 долларов.

Цена на коммерческую недвижимость в Москве стабильна.

Стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в августе 2007 года несколько понизилась и составила 4 812 долларов за 1 кв. м. Однако это небольшое снижение (на 0,4%) лишь компенсировало столь же небольшой рост в предыдущем месяце.

Специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), которые приводят эти данные, сейчас уверенно говорят о стабилизации цен на московскую коммерческую недвижимость. Некоторое замедление темпа удорожания коммерческих квадратных метров началось еще на рубеже весны-лета. К концу лета ценовая гонка, начавшаяся чуть менее года назад, прекратилась окончательно. Так, если в мае нынешнего года стоимость квадратного метра выросла на 5%, в июле – лишь на 1%, то в августе изменение составило менее 0,5%.

В некоторой степени снижение цены стало простым следствием появления на рынке более крупных объектов, цена за квадратный метр в которых, как известно, слегка ниже, чем цена на более мелкие объекты. Тем не менее, по мнению аналитиков Russian Research Group (RRG), одной из главных причин стало уменьшение инвестиционного спроса из-за снижения доходности арендного бизнеса на рынке коммерческой недвижимости. Еще одним фактором является перемещение этого спроса в связи с появлением новой области инвестирования в г. Сочи.

Торговая недвижимость.

В сегменте торговой недвижимости суммарная площадь предложения значительно увеличилась (на 26%) и превзошла уровень начало летнего периода на 6%. За август в Москве предлагалось к продаже 413 торговых объектов общей площадью 337 тыс. кв. м. В конце августа средневзвешенная цена торговой недвижимости равнялась 5 852 долларов за 1 кв. м., и её изменение за весь летний период составляет менее 1%.

За пределами Садового Кольца цена также остается достаточно стабильной. Средневзвешенная цена в августе составила 4934 долларов за 1 кв.м. Следует отметить, что темп роста стоимости квадратного метра на торговые объекты за пределами Садового Кольца – самый низкий среди всех сегментов коммерческой недвижимости.

В центре столицы изменения в торговом сегменте происходят гораздо активнее. Так, средняя стоимость квадратного метра торговой площади в центре столицы в августе упала на 14% и составляет 12 276 долларов  за 1 кв. м. При этом суммарная площадь предложения по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилась ровно на 60% и составила всего лишь 41 тыс. кв. м.

Таким образом, в пределах Садового кольца стоимость торговой недвижимости не находится в прямой зависимости от объема предложения. «Поскольку в центре предлагаются в основном объекты стрит-ритейла, то каждый из них может оказать существенное влияние на весь сегмент – объясняет генеральный директор Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. - Ведь все помещения являются, по сути, уникальными, не имеющими аналогов. Соответственно, и цена на них может колебаться от 10 тыс. долларов за 1 кв. м до 50 тыс. за 1 кв. м. Тем более, что за весь месяц в пределах Садового кольца экспонировалось всего 65 торговых объектов».

Если говорить о самой высокой стоимости квадратного метра, то в торговом сегменте уже не первый месяц «лидирует» помещение площадью 220 кв. м. на Кутузовском проспекте, которое предлагается по цене 54 545 долларов за 1 кв. м.

Офисная недвижимость.

В августе объем предложения в сегменте офисной недвижимости все еще продолжал снижаться, хотя за пределами Садового кольца некоторый рост уже наблюдается. Так, в течение месяца к продаже предлагалось 826 тыс. кв. м. офисных площадей, что соответствует июльскому уровню, но почти на 11% меньше, чем на начало летнего периода. За август снизилось на 7% и количество экспонирующихся объектов. Объем предложения в финансовом эквиваленте снизился  на 4% и составил 4,5 млрд. долларов.

Падение средневзвешенной цены составило 3%: 1 кв. м офисной площади предлагался в среднем за 5 345 долларов. Таким образом, после бурного роста в начале 2007 года, цена в офисном сегменте идет вверх не так стремительно. Однако тенденция к росту остается стабильной.

Август в сегменте офисной недвижимости характеризовался изменением соотношения объема предложения внутри и вне Садового Кольца. Если рассмотреть центр столицы, то наблюдается снижение, общая площадь экспонируемых здесь объектов составила 112 тыс. кв. м, что на 23% меньше чем в июле месяце. За пределами Садового кольца показатели напротив выросли, общая площадь экспонируемых в августе объектов составила 674 тыс. кв. м, показав увеличение на 5%.

Средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового кольца составляла 10 391   долларов  за 1 кв. м, за его пределами – 4 493 долларов  за 1 кв. м. При этом именно на офисные площади в центре столицы наблюдался самый высокий среди сегментов рынка рост цены.

Максимальная цена предложения в этом месяце составила 26 786 долларов  за 1 кв. м - именно по такой цене выставлено 140-метровое офисное помещение в элитном жилом доме на улице Спиридоновка.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество складских объектов также выросло: в августе на продажу в целом  было выставлено 57 помещений производственно-складского назначения. Это на 6% выше, чем в июле. Суммарная площадь предложения увеличилась на 3,5% и за месяц составила 277 тыс. кв. м. Однако несмотря на существенный рост объемов предложения, средневзвешенная цена повысилась на рекордное значение - почти 18%. По данным Russian Research Group (RRG), на конец августа 2007 года стоимость 1 кв. м производственно-складской площади в столице составила 2 006 долларов. Таким образом, объем предложения индустриальной недвижимости в финансовом эквиваленте составил 556 млн. долларов.

Можно сказать, что бурное развитие рынка помещений свободного назначения прекратилось. Количество объектов свободного назначения в августе, также как и в июле, составило 159 штутк, что более чем в два раза больше чем в августе 2006 года. Объем предложения в денежном выражении в августе 2007 года уменьшился на 2% и составляет 445 млн. долларов. Средневзвешенная цена выросла  на 4% и составила 4 661 долларов  за 1 кв. м.