Обзор рынка жилой недвижимости в Сочи за I полугодие 2007 года

ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ

В Краснодарском крае в первом полугодии 2007 г. было вве­дено 1,6 млн. кв. м жилья, что в 1,9 раза больше, чем за анало­гичный период 2006 г. Таким образом, Краснодарский край за­нял третье место после Москвы и Московской области по объе­мам строительства. Наиболее высокие темпы строительства жилья были достигнуты в городах: Краснодар, Сочи, Геленджик, Туапсе, Новороссийск.

Активному развитию г.Сочи за последние 2 года способство­вало его выдвижение в кандидаты на проведение зимней Олимпиады в 2014 г. Этот факт стал определяющим и привел к тому, что из главного города черноморского побережья Сочи превратился в «летнюю» или третью столицу России после Москвы и Санкт-Петербурга. Город стал одним из наиболее инвестиционно привлекательных на среднесрочную перспек­тиву.

Дата оглашения результатов - июль 2007 г., стала «переломной» точкой в дальнейшем развитии Сочи, что в ито­ге привело к еще большей активизации рынков недвижимости и земли в городе.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Первичный рынок жилья Сочи представлен в основном объ­ектами бизнес и элитного класса. Жилья эконом класса в горо­де строится крайне мало и преимущественно по федеральным программам. Такое распределение связано с высокой себе­стоимостью строительства жилья в Сочи, на которую оказывает влияние высокая стоимость земельных участков, изношенность коммуникаций, отсутствие инфраструктуры и т.д. В связи с этим застройщики предпочитают строительство жилья повышенной комфортности, которое позволяет окупить высокие затраты за минимальное время.

Наиболее популярными среди застройщиков являются Цен­тральный, Хостинский и Адлерский районы, которые помимо благоприятной экологии обладают развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. К менее популярным относятся окраины Большого Сочи - спальные районы с неразвитой ин­фраструктурой и плохой транспортной доступностью.

Вторичный рынок большого Сочи формируется в основном в его центральной части - в районах Донская, Макаренко, Заво-кзальный и Заречный, и представлен, главным образом, па­нельными домами эконом-класса. Наименьший объем предло­жений вторичного жилья - в Лазоревском районе, где преобла­дает индивидуальная жилая застройка.

С начала июня 2007 г. рынок жилья в городе прибывал в выжидательном состоянии - всех, и продавцов, и покупателей интересовали результаты голосования. Причем продавцы не продавали жилье в надежде на рост цен в случае выигрыша Сочи, а покупатели ждали снижения цен на квартиры в случае отрицательных результатов.

Положительный результат голосования в краткосрочном периоде повлек сокращение объемов предложения, как связан­ное с политикой продавцов, которые приостановили продажи в объектах до достижения ценовой определенности на рынке, так и со значительным увеличением объема продаж: все объекты, выставляемые на рынок по «старым» ценам моментально нахо­дили своего покупателя.

В итоге основная масса предложений, представленных на первичном рынке в июле 2007 г., характеризовалась значитель­ной переоцененностью.

На вторичном же рынке в июле впервые с осени 2006 г. был зафиксирован рост объема предложений, повысился процент выставленного на продажу инвестиционного жилья, что впол­не логично после бурного роста цен. В конце 2006 г. подобная ситуация наблюдалась в Москве, когда после двукратного роста цен на рынке было зафиксировано снижение темпов ценового прироста, большинство продавцов решило зафикси­ровать прибыль, в результате чего объемы предложения жи­лья на вторичном рынке выросли в несколько раз. Однако к стагнации рынка и тем более падению цен это не привело -цены снизились только на действительно переоцененные объ­екты. Аналогичным образом будут развиваться события и в Сочи

СПРОС

После получения Сочи статуса олимпийской столицы, спрос на жилье в городе значительно возрос. Сейчас жилая недвижи­мость в Сочи является одной из самых востребованных в Рос­сии. Это связано с ее инвестиционной привлекательностью, благоприятными ценовыми прогнозами, престижностью покупки жилья в летней столице и т.д.

Покупатели жилья в Сочи представлены несколькими кате-гориями:москвичи и петербуржцы, жители северных, сибирских и дальневосточных регионов России, местные жители.

Две первые категории покупателей в большей степени ори­ентированы на объекты повышенной комфортности для собст­венного проживания и на объекты всех классов для инвестици­онных вложений. Местные жители предъявляют в подавляю­щем большинстве спрос на квартиры эконом-класса.

На данный момент большая часть покупателей - порядка 80%, приобретают жилье в Сочи для дальнейшей перепродажи, остальные покупают жилую недвижимость для отдыха или для постоянного проживания. Причем доля последних покупателей сразу после объявления результатов олимпийской гони значи­тельно снизилась. В этой категории остались лишь иногород­ние покупатели, планирующие переезд в Сочи, например, в связи с выходом на пенсию.

Для большинства местных жителей приобретение жилья даже эконом-класса сейчас не доступно. Тем не менее, есть надежда, что планы по строительству доступного жилья будут реализованы, так как внимание властей всех уровней прикова­но к Сочи и невыполнение каких-либо планов вызовет боль­шой резонанс.

ЦЕНЫ

2006 г. показал рекордный рост цен на жилье в Сочи, при­чем подорожание коснулось всех сегментов рынка недвижимо­сти. Цены на квартиры и дома в среднем выросли на 40-50%, по некоторым объектам рост составил до 100%.

С начала 2007 г. цены продолжали плавно повышаться. По­сле объявления Сочи столицей олимпийских игр буквально за неделю стоимость жилья в городе выросла на 20-30%, а по не­которым объектам до 50%. Максимальный рост цен был зафик­сирован на массовое жилье, что обусловлено повышенным спросом в данном сегменте, причем как со стороны местных жителей, у которых появилась последняя возможность приоб­рести жилье в Сочи, так и со стороны региональных покупате­лей, которых привлекает невысокая общая стоимость квартир. Элитные предложения выросли в цене не более чем на 10%. Самыми дорогими предложениями остались квартиры в новых элитных комплексах «Александрийский маяк» и «Новая Алек­сандрия», расположенными в самом центре Сочи.

На данный момент в городе можно приобрести квартиру по цене от 2 тыс. долларов до 12 тыс. долларов за кв. м. Необходимо отметить, что верхняя граница уровня цен - это цены продавцов, которые были выставлены сразу после объявления Сочи столицей Олимпиады 2014. Очевидно, что они будут несколько скоррек­тированы, когда первая волна ажиотажа спадет. Тем не менее, цены все равно останутся выше «доолимпийского» уровня.