Обзор рынка коммерческой недвижимости. Москва, Санкт-Петербург. I полугодие, 2007 г

Основные выводы

• Непрерывно продолжающийся в первом полугодии 2007 г. рост ставок аренды на высококачественную офисную недвижимость в Москве обусловлен, в первую очередь, опережающим ростом спроса в сравнении с выводимым на рынок объемом предложения, вследствие чего заполняемость столичных бизнес-центров близка к 100%. 

• В Москве и Московской области в первой половине 2007 г. предложение в классе В не пополнилось ни одним построенным или реконструированным складом. Рынок переориентировался с создания складов класса В на логистические комплексы класса А. 

• В Москве и Московской области в первом полугодии 2007 г. было введено в эксплуатацию 315 000 кв. м площадей профессиональных ТЦ, что составляет около половины ожидаемого годового ввода площадей – 650 000 кв. м.

• В Санкт-Петербурге в первом полугодии 2007 г. было введено в эксплуатацию 307,6 тыс. кв. м общих площадей в торговых центрах, что составило 44,5% заявленного девелоперами годового объема ввода. Объем ввода арендопригодных площадей составил около 250 тыс. м2. Более 28% общего объема ввода пришлось на специализированные отдельностоящие торговые объекты (DIY, гипермаркеты).

• В первом полугодии 2007 г. в Москве открылись только три гостиницы с общим номерным фондом 664 номера. В Москве и Санкт-Петербурге сохраняется дефицит гостиничных мест «современного стандарта».

Обзор экономики

Ключевые события

• За первую половину 2007 г. Банк России дважды снижал ставку рефинансирования: 29 января – с 11% до 10,5% и 19 июня – с 10,5% до 10%. Новый уровень ставки является самым низким за весь период с 1992 г.

• Внесены поправки в Бюджетный кодекс Российской Федерации, предусматривающие ограничение дефицита федерального бюджета 2% ВВП, а также переход на трехлетнее бюджетное планирование.

• Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) перевела Россию из четвертой в третью группу риска, что позволит удешевить стоимость гарантий, которые предоставляются иностранным товаропроизводителям при экспорте товаров в Россию, а также в целом позитивно для имиджа страны на международной арене*.

• Международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s объявило о переводе банковской системы России из группы 9 в более надежную группу 8, основываясь на оценке страновых и отраслевых рисков. В группу 9 Россия перешла в 2000 г. и соседствовала там с такими странами, как Коста-Рика, Ливан, Тунис, Уругвай. Теперь устойчивость российских банков оценивается на одном уровне с банками Таиланда, Китая, Казахстана, Румынии.

* В соответствии с «Соглашением об экспортных кредитах, пользующихся официальной поддержкой» (Arrangement on officially supported export credits), подписанном странами-членами ОЭСР, каждой классифицируемой стране присваивается один из восьми уровней кредитного риска: от «0» – минимальный риск до «7» – максимальный риск. Для категорий от «1» до «7» предусмотрены соответствующие минимальные премии за риск (Minimum premium rates), которые прибавляются к базовой процентной ставке по экспортному кредиту в целях покрытия риска неплатежа.

Экономический рост и инфляция

По оценке Минэкономразвития России, за первую половину 2007 г. прирост ВВП к соответствующему периоду предыдущего года составил 7,8% (против 6,0% за аналогичный период 2006 г.). Достигнутые показатели обусловлены высокими темпами роста инвестиционного спроса, строительства, обрабатывающих производств, а также высоким уровнем потребительского спроса при замедлении темпов роста экспорта u1080 и усилении конкуренции со стороны импорта.

Согласно прогнозу Минэкономразвития России, по итогам 2007 г. прирост реального ВВП может составить около 7,0%.

Накопленный за первую половину 2007 г. уровень инфляции достиг 5,7%, что немного ниже аналогичного показателя за предыдущий год (6,2%). Несмотря на хорошие результаты первых трех месяцев текущего года, за которые накопленная инфляция составила 3,4% в сравнении с 5,0% в 2006 г., динамика инфляционных процессов во втором квартале вызывает серьезные опасения относительно дальнейшего развития ситуации.

Золотовалютные резервы и Стабилизационный фонд

Объем золотовалютных резервов России по состоянию на конец июня достиг 406 млрд. долларов, увеличившись за первую половину 2007 г. на 103 млрд. долларов (или на 34%). В среднем, еженедельный прирост составлял 1,1%.

Продолжающийся интенсивный рост резервов объясняется наращиванием российскими корпорациями и банками объемов внешних займов, размещениями акций, а также сохраняющимся значительным профицитом торгового баланса. По оценкам Минфина России, чистый приток иностранного капитала в 2007 г. может превысить 70 млрд. долларов.

Продолжающийся рост мировых цен на энергоносители способствует дальнейшему накоплению Стабилизационного фонда России, объем которого за отчетный период вырос на 36,5%, достигнув 121,68 млрд. долларов.

Цены на нефть на основных международных торговых площадках по итогам первых шести месяцев года продемонстрировали устойчивую повышательную тенденцию. Так, например, цена фьючерса на нефть марки Brent на Международной нефтяной бирже в Лондоне в начале года стоила $55,18 за баррель, а к концу июня достигла $71,41 за баррель, увеличившись, таким образом, более чем на 29%. Среднемесячная цена на нефть марки «Юралс» повысилась с $49,8 за баррель в январе до $67,3 за баррель в июне (или на 35%).

Фондовый рынок

Несмотря на стабильный рост мировых цен на энергоносители, фондовый рынок России в первой половине 2007 г. характеризовался значительной волатильностью и отсутствием какой-либо определенной тенденции.

Отдельные периоды роста сменялись практически такими же по продолжительности и глубине периодами снижения котировок, в результате чего индекс РТС к концу полугодия фактически вернулся к уровню начала года: 9 января торги открылись с 1906,32 пункта, а на момент закрытия торгов 29 июня индекс составил 1897,70 пункта. То есть по итогам полугодия значение индекса РТС снизилось на 0,45%.

Согласно исследованию, проведенному аудиторской компанией Ernst & Young, в 2006 г. российские компании заняли третье место в мире по объему привлеченного капитала в ходе IPO. Общая сумма привлеченных в рамках IPO средств на мировом рынке оценивается в $246 млрд, в том числе: 56,6 млрд. долларов – китайские компании, 34,1 млрд. долларов – американские эмитенты и 18 млрд. долларов (около 7,3% от общемирового объема IPO) – российские компании.

По итогам первой половины 2007 г. совокупный объем IPO российских компаний составил около трети от общей суммы всех размещений на Лондонской фондовой бирже, а первичное размещение банка ВТБ (суммарный привлеченный капитал – около 8 млрд. долларов) стало крупнейшим в Европе.

Москва. Рынок офисной недвижимости

Тенденции

Вследствие дефицита качественного предложения все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводится в несколько этапов, в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30–40%.

Ключевые события 

• В первом полугодии 2007 г. была завершена одна из крупнейших сделок за всю историю развития московского рынка офисной недвижимости. Компания «Газпромстрой» приобрела у Mirax Group 133 000 кв. м площадей в строящемся на Кутузовском проспекте офисном комплексе «Миракс Плаза». Сумма сделки составила около 850 млн. долларов Консалтинг проекта «Миракс Плаза» выполнен при участии специалистов компании Knight Frank.

• Администрация Московской области и девелоперская компания Platzdarm Development приступили к реализации проекта по строительству одного из крупнейших деловых районов Подмосковья – «Химки-Сити», который будет возведен в Бутаковской пойме, на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД. Общая площадь нового района составит более 350 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект – более 500 млн. долларов. Концепция «город в городе» комплекса «Химки-Сити» разработана при участии компании Knight Frank.

Предложение

Анализ предложения по итогам первого полугодия 2007 г. показывает, что из всего объема свободной офисной площади класса А, предлагаемой в Москве, всего лишь 0,8% – готовых к эксплуатации, а остальные 99,2% – строятся. Среди них уже 25% арендованы на стадии строительства.

Спрос

В первом полугодии 2007 г. наблюдалось резкое увеличение сделок по предварительной аренде помещений. Порядка 70% от всего объема сделок с арендой и покупкой качественных офисных площадей были заключены до момента ввода объектов в эксплуатацию.

Москва. Рынок складской недвижимости

Тенденции

В первой половине 2007 г. предложение в классе В не пополнилось ни одним построенным или реконструированным складом. Рынок переориентировался с создания складов класса В на логистические комплексы класса А. Класс А доминирует в общем предложении.

Обострилась конкуренция на южном направлении Московской области. Компания Capital Partners отказалась от развития проекта логистического парка на пересечении трассы М4 и кольцевой А-107 (ММК), Евразия Логистик увеличила темпы строительства и намерена предложить рынку свыше 600 000 кв. м помещений до конца года.

Ключевые события

• Правительство Московской области приняло программу по развитию транспортно-логистической системы. К 2010 г. в области запланировано создание трех технопарков, 26 индустриальных парков и 13 логистических центров. Объем государственных инвестиций в программу составит не менее 244 млрд. рублей.

• Британский фонд Raven Russia и российская компания RDI Group объявили о совместном проекте складского комплекса площадью порядка 100 тыс. кв. м в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Окончание строительства намечено на второй квартал 2009 г. Стоимость проекта составит 117 млн. долларов.

Предложение

Специфика предложения на московском рынке состоит в том, что объекты недвижимости начинают предлагаться на стадии строительства или проектирования. При этом построенные в отчетный период объекты могут быть поглощены рынком ранее. Таким образом, актуальное предложение состоит из трех компонентов: нового предложения, предложения на вторичном рынке и предложения будущих периодов.

Всего за первую половину 2007 г. было построено более 249 тыс. кв. м высококачественных складских помещений, что меньше на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Лишь 67% построенных площадей можно отнести к новому предложению 2007 г. Остальные площади предлагались еще в 2006 г.

Спрос

Объем спроса на высококачественные складские помещения площадью свыше 2 000 кв. м в первой половине 2007 г. оценивался на уровне 2,5 млн. кв. м. Это в 2,5 раза больше аналогичного показателя в первой половине 2006 г.

Наиболее востребованными были площади в интервалах «от 2 000 до 4 999 кв. м» – свыше 800 000 кв. м, а также «от 10 000 кв. м и более» – свыше 1 400 000 кв. м.

Всего в первой половине 2007 г. предлагалось более 249 000 кв. м новых объектов класса А, из которых на 82 000 кв. м были заключены контракты еще в 2006 г. По контрактам 2007 г. были заняты 111 000 кв. м от общего количества построенных площадей, а вакантными остались 56 000 кв. м.

Уровень вакантных площадей для складских объектов класса А составил (на момент написания отчета) 2,9% относительно общего предложения 1 920 000 кв. м в данном классе. Помимо уже построенных в 2007 г. площадей поглощались и площади строящихся комплексов, а также площади на вторичном рынке. Всего было заключено контрактов на помещения общей площадью 447 тыс. кв. м.

51% поглощенных в 2007 г. площадей относилось к предложению будущих периодов. В данном случае под «будущими периодами» подразумевается вторая половина 2007 г. Сравнительная динамика поглощения складских площадей класса А по полугодиям в 2006–2007 гг. позволяет предполагать увеличение спроса на объекты данного типа.

Наибольшая доля арендованных в первой половине 2007 г. площадей приходилась на логистических операторов – 34%.

Доминирование доли логистических операторов в числе потребителей складской недвижимости отражает общемировую тенденцию – развитие 3PL (third party logistics) компаний, интегрирующихся в бизнес-процессы клиентов, связанные с управлением цепочками поставок.

Ставки аренды

В первой половине 2007 г. ставки аренды на высококачественные складские помещения практически не менялись. Для новых помещений класса А еще не наступил момент пересмотра, связанный с инфляцией в США и зоне Евро. Для среднестатистических складов класса В, расположенных вне Москвы, возможно изменение верхней границы ставок на уровне 122–125 долларов за 1 кв. м в год.

Прогноз

В отрасли сохранилась тенденция, при которой объемы площадей, заявленных к реализации в конкретный период, вдвое превышают объемы фактически вводимых в эксплуатацию площадей.

Уже сейчас можно с уверенностью говорить, что планы девелоперов по вводу 2 090 тыс. кв. м складских площадей в текущем году вряд ли осуществимы.

В сложившейся ситуации наиболее вероятным можно считать завершение строительства лишь 40–45% заявленных к реализации в текущем году проектов.

Наиболее крупные проекты, строительство которых должно завершиться в 2007 г.:

Москва. Рынок торговой недвижимости

Тенденции

На российский рынок вышли очередные иностранные девелоперские компании. Израильская компания Mirland Development совместно с председателем правления X5 Retail Group N.V. Львом Хасисом анонсировала проект строительства офисно-торгового центра на пересечении Калужского шоссе и МКАД (площадь торговой части – 75 000 кв. м).

Коттеджные и дачные поселки на западе Подмосковья вскоре будут обеспечены площадями профессиональных ТЦ. Несколько подобных проектов заявлено на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе.

Вслед за городами-спутниками Москвы профессиональные торговые центры начинают открываться и в более отдаленных городах Подмосковья. Так, первый из сети ТЦ «Счастливая семья» (девелопер RIGroup, общая площадь – 22 000 кв. м) откроется в сентябре 2007 г. в Сергиевом Посаде. В декабре ожидается открытие ТЦ в Воскресенске (общая площадь – 16 000 кв. м, девелопер «Лидер Строй»).

Масштабные проекты торговых центров в Подмосковье не будут сосредотачиваться исключительно вдоль МКАД.

На рынок Москвы и Подмосковья вышли новые продуктовые операторы. Вслед за «Вестером», «Бахетле» и «Каруселью», открывшими свои первые магазины в 2006 г., новосибирская сеть «Квартал» приобрела семь магазинов в Москве (для сети разрабатывается новый брэнд, так как на московском рынке уже присутствуют магазины «Квартал»). Мультиформатная сеть «Смак», развиваемая Ritzio Entertainment Group, открыла пять магазинов в Подмосковье.

Ключевые события

• Крупнейший европейский ритейлер электроники и бытовой техники DSG International отказался от исполнения опциона на покупку 10% акций лидера российского рынка «Эльдорадо» за 190 млн. долларов. По мнению экспертов рынка, отказ связан с разногласиями между двумя сторонами в текущей оценке стоимости «Эльдорадо».

• Слухи о скорой продаже сети «Рамстор» подтвердились. Турецкий Koc Holding, владеющий через своего розничного оператора Migros 50% акций «Рамстора», выставил Migros на продажу. Причем Koc Holding не исключает варианта продажи своего российского подразделения отдельно от других активов Migros.

• Сеть Carrefour – игрок №2 мирового продуктового ритейла – заключила предварительное соглашение об аренде площадей в строящемся ТЦ «Фили». Это будет первый магазин французской сети в Москве.

• Вторая сеть магазинов формата cash&carry вскоре появится в России. Selgros Cash & Carry (принадлежит немецкому оператору Fegro/Selgros) заявила о приобретении участка под первый магазин сети на юго-востоке Московской области.

Спрос

По-прежнему на четыре лидирующие по количеству заявок группы профилей – одежда, общепит, красота и здоровье, аксессуары – приходится более 50% от общего числа запросов.

Предложение

В первом полугодии 2007 г. было введено в эксплуатацию 315 000 кв. м  площадей профессиональных ТЦ, что составляет около половины ожидаемого годового ввода площадей – 650 000 кв. м. Подобный равномерный ввод площадей в течение года разительно контрастирует с 2006 г., когда в первом полугодии было введено лишь 25% годового объема площадей.

Открывшийся в мае 2007 г. ТЦ «Щука» вошел в десятку крупнейших торговых центров Москвы и ближайшего Подмосковья по общей площади (9 место) и в пятерку крупнейших торговых центров в пределах МКАД (5 место).

Коммерческие условия и ценообразование

Москва. Рынок гостиничной недвижимости

Тенденции

• Для привлечения к строительству гостиниц новых инвесторов столичные власти готовы предоставлять им значительные льготы. Правительство Москвы будет за свой счет готовить земельные участки к аукционам, то есть выставлять гостиничную землю на торги без обременений. Кроме того, город готовится предоставить льготы в области строительства инженерной инфраструктуры.

• Выступая активным участником гостиничного рынка города, Правительство Москвы выставляет на торги гостиничные объекты. Так, в первом полугодии 2007 г. было объявлено о проведении аукционов по продаже гостиниц «Советская», «Турист», «Алтай» и недостроенного «Аквадрома» на Аминьевском шоссе. «Советская» и «Аквадром» уже реализованы с аукциона за 60,5 долларов и 36,75 млн. долларов соответственно.

• Все больше международных гостиничных операторов класса deluxe проявляют заинтересованность в московском гостиничном рынке. Так, с начала 2007 г. в столице был построен Pokrovka Suite Hotel, который будет работать под брендом MaMaison Hotels & Apartments; также стало известно, что гостиницей «Центральная» скорее всего будет управлять Mandarin Oriental Hotel Group. Компания Hilton вслед за Hilton Moscow Leningradskaya планирует открыть в Москве и регионах 25 новых отелей.

• В ММДЦ «Москва-Сити» запланировано строительство сразу нескольких гостиниц в составе многофункциональных комплексов. Так, в комплексе «Федерация» будет функционировать отель категории 5+* под брендом Grand Hyatt.

Ключевые события

• В июне было объявлено о первой на российском гостиничном рынке сделке sale-lease-back. Сеть Heliopark Group продает почти все номера своих отелей фонду London & Regional Properties. Эксперты оценивают недвижимость, принадлежащую Heliopark Group, примерно в 100 млн. долларов

• Завершено строительство внешнего контура гостиницы «Москва». Строители приступили к отделке фасада и внутреннему оформлению здания. Новая гостиница будет находиться под управлением компании Four Seasons. Открытие гостиницы запланировано на конец 2008 г.

• Гостиничная сеть Hyatt расширяет свое присутствие на российском рынке. Рассматривается возможность открытия в Москве отеля под созданной в 2007 г. маркой Andaz. Кроме того, было объявлено, что Hyatt International Hotels & Resorts откроет пять новых отелей в РФ и СНГ в течение ближайших трех лет.

Предложение

В первом полугодии 2007 г. были открыты гостиницы «Ритц-Карлтон», «Бородино», «Славия Максима». Несмотря на появление новых отелей, столичный номерной фонд уменьшился вследствие закрытия на реконструкцию ряда гостиниц советского образца (в том числе гостиницы «Украина» на 930 номеров). В настоящее время объем номерного фонда отелей категории 3-5* составляет 28,22 тыс. номеров. Но даже при условии введения встрой всех объектов, заявленных к открытию в 2007 г., общее количество номеров не достигнет к концу года отметки в 30 тыс.

Предложение

Мониторинг рынка бизнес-центров показывает, что в целом темпы нового строительства увеличиваются, но в тоже время все чаще наблюдается перенос сроков ввода в эксплуатацию на более поздний период. В первом полугодии 2007 г. было введено около 55 тыс. кв. м офисных площадей, большинство из которых относятся к классу В, класс А увеличился только за счет двух объектов (бизнес-центры Apollo и «Форум»).

Тенденции

•  Усиливается тенденция роста числа и объемов проектов за пределами центральной части города, наибольшее число заявленных офисных объектов сконцентрировано в зоне промышленного пояса. Повышается интерес к зоне вблизи аэропорта.

•  Увеличивается инвестиционная активность на офисном рынке сточки зрения увеличения числа инвестиционных сделок с качественной офисной недвижимостью. Объектами инвестиционных продаж становятся в основном уже существующие несколько лет, заполненные арендаторами офисные здания.

•  Сохраняется стабильный рост ставок на качественные офисные площади в условиях низкого уровня вакантных площадей, что свидетельствуето высоком уровне спроса и его росте.

Ключевые события

•   Во втором квартале 2007 г. состоялось сразу несколько инвестиционных сделок с бизнес-центрами класса В:«Информ-Футуре»был продан финской компании Sponda Plc за 4 млн евро (сделка проходила при участии Knight Frank St Petersburg), компания Ruric продала бизнес-центр «Грифон» фонду Northern European Properties Ltd.

•   Правительство Санкт-Петербурга и структуры Внешторгбанка подписали контракт, согласно которому администрация города приобретет около 100 тыс. кв.м офисных площадей в комплексе «Невская Ратуша». Консультантом проекта выступает Knight Frank.

•   Во втором квартале 2007 г. был выставлен на продажу офисный комплекс класса А «Строгановский». Ключевым моментом является заявленная цена объекта, которая составляет более 12 тыс. долларов за 1 кв. м.

Спрос

В первом полугодии 2007 г. рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями компаний, уже имеющих офис в Санкт-Петербурге, но желающих улучшить его качество или нуждающихся в расширении площадей. Заметную долю в общем объеме спроса также занимают московские и международные компании, ориентированные на открытие представительства в Санкт-Петербурге

Доля свободных площадей для качественной офисной недвижимости составляет 3-4%, что в большей степени отражает неполную загрузку объектов, введенных в первом полугодии. Заполняемость многих давно функционирующих зданий близка к 100%, что указывает на достаточно высокий уровень спроса на рынке.

Коммерческие условия и ценообразование

Ценовой рост в первом полугодии составил более 5% в обоих классах. Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в диапазоне от 630 долларов  («Лангензипен») до 1071 долларов («Атриум») за 1 кв. м  в год, включая операционные расходы и не включая НДС. Разброс ставок на помещения класса В также очень велик. Цена аренды (включая операционные расходы и не включая НДС) может колебаться от 330 долларов (в периферийных объектах) до 710 долларов (Alia Tempora), то есть отличаться более чем в два раза.

Тенденции

•   На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга начинается формирование сегмента качественных низкотемпературных складских комплексов. Крупные сетевые девелоперы («Евразия-Логистик», «КФС-Групп») планируют создание низкотемпературных складов в рамках своих проектов в Санкт-Петербурге.

•  Увеличивается спрос на качественные складские площади 1-3 тыс. 1 кв. м, что не совпадает стипичным минимальным объемом предложения на рынке (от 4 тыс. кв. м).

•  Значительный объем неудовлетворенного спроса приводит к заполнению складских комплексов задолго до окончания строительства.

Ключевые события

•  За шесть месяцев до завершения строительства полностью заполнена арендаторами I фаза складского комплекса MLP «Уткина Заводь». Арендаторами выступили компании Relogix, RLS, Fin Post, Megalogistic и др. За восемь месяцев до завершения строительства сдан складской комплекс «Пулково», арендатором выступила крупная западная компания. Эксклюзивным консультантом по обоим комплексам выступила Knight Frank.

•   Компания «Евразия логистик» приступила к строительству логистического парка «Колпино». Комплекс площадью 790 тыс. кв. м будет построен на территории площадью 188 га, прилегающей к Московскому шоссе.

•   Вице-губернатор Ленинградской области заявил, что из-за увеличения объемов перевалки грузов в портах и строительства большого числа логистических комплексов в Ленинградской области, руководство региона намерено привлечь инвесторов для строительства второго транспортного кольца, которое станет дублером КАД и будет организовано на базе федеральной автодороги А-120.

Предложение

За первое полугодие 2007 г. объем предложения качественных складских площадей вырос всего на 5%. При этом около 40% от введенных площадей составили комплексы, предполагаемые для использования под собственные нужды. Большую часть нового предложения составили складские помещения класса В. Рынок складской недвижимости по-прежнему характеризуется практикой переноса заявленных сроков ввода по большинству проектов класса А.

Коммерческие условия и ценообразование

Рост ставок аренды в первом полугодии 2007 г. в среднем по рынку качественных складских помещений составил -5-7%. Оценку темпов роста позволяют делать новые проекты складских комплексов с близкими сроками выхода на рынок. В тоже время следует учитывать тенденцию необоснованного увеличения цен со стороны девелоперов как реакцию на острый дефицит предложения.

Спрос

В настоящее время наибольшее число запросов от потенциальных арендаторов складских площадей сформировано в диапазоне от 1 до 3 тыс. кв. м. В структуре реализованного спроса на высококлассную складскую недвижимость преобладают логистические операторы, поэтому наибольшее число сделок заключается в объеме от 10 тыс. кв. м.

Прогноз

Активный рост предложения ожидается в 2008 г., в первую очередь, за счет крупных проектов в южной части города. В районе Московского шоссе заявлено свыше 1 500 000 кв. м  высококлассных складских площадей.

Положительное влияние на будущую динамику емкости складского рынка окажет появление в Санкт-Петербурге и Ленинградской области крупнейших мировых производителей, которые притягивают к себе крупных и средних производителей комплектующих и т.п., создавая мультипликативный эффект, воздействующий на спрос на складскую недвижимость.

В первом полугодии 2007 г. рынок торговой нед вижи мости Санкт-Петербурга демонстрирует замедление темпов развития. Объем ввода торговых площадей в ТЦ в 2007 г. составит 65% от аналогичного показателя 2006 г.

Тенденции и ключевые события

•   Во втором квартале 2007 г. состоялось открытие одного из самых крупных торговых объектов Санкт-Петербурга -ТРЦ «Радуга» (пр. Космонавтов, 14) французского девелопера VINCI Construction Grands Projeсts. Общая площадь объекта составила 90 тыс. кв. м, арендуемая - 75 тыс. кв. м. Якорными арендаторами ТРЦ стали гипермаркет Real, DIYOBI, супермаркет товаров для дома и интерьера «Санта Хаус», гипермаркет электроники и бытовой техники Media Markt, а также около

350 арендаторов торговой галереи. Зона развлечений представлена боулингом и 14-зальным кинотеатром. По итогам первого полугодия 2007 г. ТРЦ стал третьим по величине объектом города.

•   Градостроительный совет Санкт-Петербурга в третий раз отправил на доработку проект торгово-развлекательного центра «Бриз» на Лиговском проспекте.

•   В апреле 2007 г. на петербургский рынок вышла сеть немецких гипермаркетов Real. Первый магазин сети, общей площадью 16 700 кв. м, а также второй гипермаркет электроники и бытовой техники Media Markt (5 700 кв. м) были открыты в ТРЦ «Питер-Радуга».

•   В первом полугодии 2007 г. состоялось открытие первого 3D-кинозала Санкт-Петербурга - Coca-Cola IMAX.Зал на 400 мест является частью 14-зального кинотеатра Kinostar City, расположенного

в ТРЦ «Питер-Радуга».

•   В феврале 2007 г. холдинговая компания «Адамант» заявила о планах строительства офисно-торгового центра вблизи Ладожского вокзала. Комплекс будет состоять из двух зданий, площадь каждого составит 65 --70 тыс. кв. м .

•   Компания Ovental Investments заявила о намерении инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга 150 млн. долларов В течение двух лет компания планирует открыть шесть бизнес-центров и торговых комплексов.

Общий объем предложения в сегменте торговых центров Санкт-Петербурга составил 2,89 млн. кв. м, арендуемая площадь - 2,12 млн. кв. м.

Предложение

В первом полугодии 2007 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 18 торговых центров общей площадью более 300 тыс. кв. м, арендуемой - порядка 250 тыс. кв. м, в том числе:

•   I квартал 2007 г.: 7 объектов, общей площадью более 117 тыс. кв. м, арендуемой - более 90 тыс. кв. м;

•   II квартал 2007 г.: 11 объектов, общей площадью более 190 тыс. кв. м, арендуемой- около 150 тыс. кв. м.

Таким образом, по итогам первого полугодия 2007 г., общий объем предложения в сегменте торговых центров Санкт-Петербурга составил 2,89 млн. кв. м, арендуемая площадь - 2,12 млн. кв. м. В течение первого полугодия объем предложения арендуемых площадей в Северной столице увеличился на 13,1%.

В первом полугодии 2007 г. продолжился рост объема предложения в сегменте отдельностоящих специализированных торговых объектов (гипермаркетов, DIY). Объем ввода в данном сегменте, по итогам первого полугодия, составил 86 170 кв. м.

Порядка 12,9% объема ввода в первом полугодии 2007 г. пришлось на отдельностоящие объекты формата DIY (четыре объекта); 15,1% - на отдельностоящие гипермаркеты (пять объектов).

В течение первого полугодия 2007 г. уровень арендных ставок на торговые помещения в торговых центрах увеличился на 4-5% в зависимости от профиля торгового оператора помещения.

Спрос

В первом полугодии 2007 г. рынок торговых центров Санкт-Петербурга по-прежнему демонстрировал высокий уровень спроса на аренду торговых помещений. Высоким уровнем заполняемости характеризуются объекты, расположенные в непосредственной близости от станций метрополитена, а также наиболее концептуально проработанные торговые и торгово-развлекательные центры.

По данным на первое полугодие 2007 г., наибольшим спросом среди арендаторов торговой галереи пользуются помещения площадью 100-150 кв. м. Якорные арендаторы, как правило, арендуют помещения площадью 1 тыс.-8 тыс. кв. м, в зависимости от профиля торгового оператора.

Коммерческие условия и ценообразование

В течение первого полугодия 2007 г. уровень арендных ставок на торговые помещения в торговых центрах увеличился на 4-5% в зависимости от профиля торгового оператора помещения. В 42,9% торговых объектов Санкт-Петербурга начисление арендных ставок происходит в долларах США, в 36,7% - в условных единицах. Таким образом, рост арендных ставок в объектах имел место, как правило, в связи с изменением курса доллара США (от 26,45 руб. за 1 доллар в январе 2007 г. до 25,8 руб. за 1 доллар в июне 2007 г.).

Прогноз

На второе полугодие 2007 г. запланирован ввод в эксплуатацию торговых центров общей площадью 385 тыс. кв. м, арендуемой - 280 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам 2007 г. ожидается прирост общей площади торговых центров более чем на 692 тыс. кв. м, арендуемой - более чем на 525 тыс. кв. м. В первом полугодии 2007 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 44,5% от заявленного годового объема ввода.

Общий объем предложения в торговых центрах Санкт-Петербурга по итогам 2007 г. составит более 3,28 млн. кв. м, арендуемые площади - порядка 2,4 млн. кв. м.

Среди наиболее крупных и значимых объектов, ввод которых намечен на второе полугодие 2007 г., можно выделить: ТРЦ «Байконурский» («Континент»), общей площадью 43 800 кв. м, ТРЦ «Северный Молл» (I фаза), общей площадью 35 тыс. кв. м и др.

Тенденции

•   На гостиничном рынке Санкт-Петербурга продолжается появление новых проектов под брендами крупных международных операторов. В первом полугодии 2007 г. заявлены планы по созданию гостиниц под брендами Four Seasons, W, Le Meridien и др.

•  Увеличивается число заявленных гостиничных проектов в составе многофункциональных комплексов, в том числе за пределами центра города. Большинство из них планируется отдать в управление международным гостиничным операторам.

•  Увеличивается количество проектов с выгодным местоположением в центре города, позиционируемых в сегменте апарт-отелей, при этом, по прогнозам экспертов Knight Frank, большинство из них будет представлять собой комплексы, имеющие в своем составе апартаменты, предлагающиеся на продажу.

Ключевые события

•   Британский фонд Northern European Properties Limited приобрел за 110 млн. долларов  гостиницу Sokos Hotel Vasilievsky категории 5* на 278 номеров у другого инвестиционного фонда- London&Regional Properties.

•   Компания «Тристар Инвестмент Холдингс», входящее в фонд VIYM, реконструирует здание на Вознесенском пр-те, 1/12 под пятизвездный отель под брендом Four Seasons на 186 номеров. Объем инвестиций оценивается в 100 млн.долларов.

•   Компания «Кловер групп» планирует инвестировать 500 млн. долларов в строительство нового многофункционального центра Clover Plaza, в рамках которого предусмотрен четырехзвездный отель на 150 номеров под управлением InterСontinental Hotels Group.

Предложение

В течение первого полугодия 2007 г. на рынок Санкт-Петербурга было выведено около 100 номеров в составе мини-отелей и одна гостиница категории 3*- «Династия» на 39 номеров. По-прежнему переносится дата ввода большинства значимых гостиничных проектов. За последние полтора года в Санкт-Петербурге не введено ни одного отеля с номерным фондом более 100 номеров

Спрос

Поданным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам в 2006 г. город посетило 4,5 млн. туристов, из которых 2,5 млн. - иностранные граждане. Согласно официальной статистике, рост по отношению к 2005 г. составил около 10%.

В первом полугодии 2007 г. наблюдалось превышение спроса над предложением. Спрос на гостиничные места увеличивается в связи сусилением экономической и политической значимости Санкт-Петербурга. Например, организаторы Санкт-Петербургского международного экономического форума не смогли обеспечить всех гостей достаточным количеством гостиничных мест.

Коммерческие условия и ценообразование

Диапазон цен на проживание в гостиницах Санкт-Петербурга достаточно широк, его верхний порог достигает 600 долларов за стандартный двухместный номер в сутки в период высокого сезона. В то же время стоимость проживания в некоторых трехзвездных гостиницах на окраинах в межсезонье может опускаться до 50 долларов. Такая ситуация объясняется узкой географией распределения спроса и ярко выраженной сезонностью гостиничного рынка Санкт-Петербурга.

Прогноз

Рост числа туристов, посещающих Санкт-Петербург, позволяет прогнозировать поглощение рынком всех ожидаемых к выходу в среднесрочной перспективе проектов. Важнейшим фактором успешного развития рынка Санкт-Петербурга будетявляться сезонное выравнивание спроса на размещение в результате увеличения деловой активности на его территории.

Рынок инвестиций

Тенденции

•  Улучшение финансово-экономического положения России, стабильность в политической сфере, высокий потребительский спрос на качественные помещения во всех сегментах рынка недвижимости обеспечили в последние годы значительный приток инвестиционного капитала. Следствием указанных тенденций стала компрессия доходности, уровень которой на данном этапе для рынка Москвы всего на 2-3 процентных пункта превышает аналогичные показатели развитых западных рынков (см. таблицу «Минимальная доходность»).

•  Значительный дефицит качественных помещений во всех сегментах столичного рынка создал благоприятные условия для роста арендных ставок, которые к настоящему времени стали одними из самых высоких в мире.

•  Между тем, указанный дефицит все в большей степени компенсируется благодаря значительному объему нового строительства. В сегменте офисной недвижимости в 2007-2008 гг. ожидается выход на рынок более 1 млн. кв. м качественных помещений ежегодно. Это почти в 2 раза больше, чем вводилось в эксплуатацию в период с 2003 по 2005 гг. Общая площадь торговых центров увеличится примерно на 650 тыс. кв. м и достигнет 5 млн. кв. м. Предложение складских объектов класса «А» в Московском регионе в 2007 г. вырастет более чем на 1 млн. кв. м, что почти на треть повысит общий объем качественных площадей поданным на начало года (3 млн. кв. м).

•  Несмотря на весьма низкие уровни вакантных площадей, свидетельствующие о высоком спросе на качественные объекты (офисы - около 3-4%, склады - 1-3%, торговая недвижимость- 1-2%), значительные объемы нового предложения позволят сдержать в ближайшем будущем интенсивный рост арендных ставок.

•  Динамичный рост арендной платы и снижение доходности обусловили значительное повышение капитальной стоимости объектов московской недвижимости, уровень которой приближается к ценам сопоставимых объектов на развитых рынках. При этом, однако, инвестиционные риски в России все еще достаточно высоки, и такие аспекты, как высокий уровень коррупции, недостаточно развитый институт права собственности, демографические проблемы, в определенной степени сдерживают оптимизм инвесторов.

•  В условиях избытка инвестиционного капитала на столичном рынке недвижимости инвесторы стремятся к расширению и диверсификации своего бизнеса, переориентируя деятельность на региональные рынки. Последние развиваются с некоторым отставанием от столичных рынков, характеризуются высоким дефицитом качественных объектов (особенно в секторах торговой, складской и гостиничной недвижимости) и обладают значительным потенциалом для роста. Поэтому инвесторы расширяют свои портфели в основном за счет вхождения в проекты на стади и девелопмента.

В условиях избытка инвестиционного капитала на столичном рынке нед вижи мости инвесторы стремятся к расширению и диверсификации своего бизнеса, переориентируя деятельность на региональные рынки.

Спрос

Крупные иностранные игроки российского рынка продолжают наращивать свои инвестиционные портфели (см. таблицу «Сделки / проекты крупнейших иностранных инвесторов»). Помимо уже имеющих опыт работы в России инвесторов, на рынок приходят новые компании и фонды.

Сингапурская CapitaLand Limited достигла соглашения с«Евразией Логистик»о покупке 10%-й доли в компании с возможностью ее увеличения примерно до 25%. Компания Ascott Group (входит в CapitaLand) подписала соглашение сAmtel Properties Development о создании фонда объемом более 100 млн. долларов для инвестиций в сервисные апартаменты международного уровня в деловых районах Москвы и Санкт-Петербурга- новый формат для российского рынка.

26 февраля 2007 г. компания Rutley Capital Partners LLP объявила о создании Rutley Russia Property Fund (RRPF) - нового фонда инвестиций в коммерческую недвижимость России.

Немецкая инвестиционно-девелоперская компания ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG и специализирующая на строительстве торговых центров американская Developers Diversified Realty Corporation (DDR) организовали совместное предприятие в целях строительства торговых центров в России и Украине общей стоимостью до 1 млрд. евро. Объем собственного капитала совместного предприятия составляет 225 млн. евро, из которых 75% принадлежит DDR и 25%-ECE.

Американская инвестиционная компания JER Partners совместно с российской Alfa Capital Partners сформировали инвестиционный фонд недвижимости Marbleton Property Fund объемом 321 млн. долларов для инвестиций в недвижимость России и Украины. С учетом заемных средств объем инвестиций фонда может составить 800-900 млн. долларов.

О намерении выйти на российский рынок недвижимости заявили британская Aberdeen Property Investors и ирландская Redquartz International.

Западные финансовые структуры все более активно п редоста вл я ют кредиты на строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

Финансирование

Западные финансовые структуры все более активно предоставляют кредиты на строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Так, «Система-Галс» подписала соглашение с банком Eurohypo AG о привлечении кредита на сумму до 187 млн. долларов на финансирование строительства ТРЦ «Галс-Март» в Санкт-Петербурге, Deutche Bank начал финансирование реконструкции гостиницы «Москва» возле Московского Кремля, предоставив компании «Декмос» заем в объеме 600 млн.долларов.

В первой половине 2007 г. успешно провели IPO несколько крупных девелоперов российского рынка: AFI Development (привлечено 1,4 млрд. долларов), «ГК ПИК» (1,85 млрд. долларов), «РТМ» (80 млн. долларов). Таким образом, общий объем привлеченных средств превысил 3,3 млрд. долларов, что почти в 4 раза превышает аналогичный показатель для девелоперских компаний за весь 2006 г. Во второй половине года ожидаются IPO таких компаний, как «Дон-Строй» и Mirax Group.

Прогноз

Неуклонное повышение спроса со стороны арендаторов на качественные объекты практически во всех рыночных сегментах крупных региональных центров России в совокупности с высокой доходностью будет способствовать притоку инвестиционного капитала и активному развитию указанных рынков в ближайшей перспективе.

Рост инвестиционного спроса, в свою очередь, будет оказывать давление на ставки доходности, уровень которых для российских региональных центров в данное время на 100-200 базисных пунктов превышает показатели московских проектов.

Сформировавшиеся в первом полугодии тенденции, скорее всего, сохранятся до конца года. Возможно, будетзаключен ряд крупных инвестиционных сделок сзавершенными объектами, однако их число вряд ли будет значительным.