Москва. Санкт-Петербург. Зарубежная недвижимость. Первое полугодие 2007 года

Рынок элитной жилой недвижимости. Первое полугодие 2007 г.

Основные выводы

•  Несмотря на снижение цен на массовом рынке, первичный рынок элитной жилой недвижимости сохранил положительную динамику роста цен. Тенденция к росту прослеживается даже с учетом летнего снижения активности на рынке, что свидетельствует о существующем потенциале до конца 2007 г. В июне 2007 г. средняя цена предложения квадратного метра составила 17 657 долларов.

•  В июне 2007 г. средняя цена предложения на вторичном рынке элитной жилой недвижимости изменилась незначительно по сравнению с предыдущим месяцем, что отражает стабилизацию рынка после периода снижения цен.

•  На рынке аренды отмечается повышенный спрос на объекты загородной недвижимости. При этом наблюдается увеличение сроков краткосрочной аренды.

•  Рынок подмосковной загородной недвижимости в первом полугодии 2007 г. демонстрирует развитие проектов, расположенных далее чем 90—100 км от МКАД. Появилась тенденция сетевого девелопмента в коттеджном строительстве. Расширение привычного набора инфраструктуры поселков и включение таких элементов, как поля для гольфа, яхт-клубы, горнолыжные спуски, ведет к переходу рынка от покупки недвижимости к приобретению «стиля жизни».

•  Рынок элитной жилой недвижимости Лондона по-прежнему характеризуется высокими темпами роста цен. За последние 12 месяцев цены на лондонскую недвижимость выросли на 34,5%, что является самым большим приростом за последние 28 лет.

 

Ключевые события экономики и рынка недвижимости Москвы

•  Апрель 2007 г. Госдума приняла во втором чтении поправки в законодательство, определяющее порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с данными поправками расширяются полномочия государственных органов по резервированию земельных участков, что повышает риски вложений в них. Наиболее проблемными, сточки зрения участников рынка, в данном законе являются положения о процедурах резервирования и компенсации упущенной выгоды для собственников и пользователей земли.

•  Июнь 2006 г. По предложению Президента РФ Мосгордума утвердила Юрия Лужкова в должности мэра Москвы еще на один срок. То есть в ближайшей перспективе стратегия одного из основных игроков столичного рынка недвижимости — Правительства Москвы — останется в прежнем русле, что позволит другим участникам рынка действовать в привычных для них условиях.

 

Рынок элитного городского жилья

Первичный рынок

На рынке элитной жилой недвижимости в течение первого полугодия 2007 г. наблюдалась низкая покупательская активность, что связано, в том числе, и с высокими ценами предложения. Вместе с тем, первичный рынок элитной жилой недвижимости сохранил устойчивую тенденцию к росту, что позволяет прогнозировать продолжение роста до конца 2007 г.

 

Несмотря на стагнацию цен на массовом рынке, первичный рынок элитной жилой недвижимости демонстрировал положительную динамику роста на протяжении всего первого полугодия 2007 г. Средний прирост цен за первое полугодие 2007 г. был на уровне 3,3% в месяц, в то время как за второе полугодие 2006 г. цены в среднем росли на 9% в месяц. Рост цен с января 2007 г. составил около 20% и к концу июня средняя цена за квадратный метр элитного жилья на первичном рынке достигла 17 657 долларов.

Рост цен за первое полугодие составил свыше 20%

Самый высокий уровень цен остается в районе Остоженки. В течение первого полугодия 2007 г. средняя цена предложения здесь выросла на 12% и составила 25 716 долларов за кв. м. Минимальный уровень цен был зафиксирован в районе Замоскворечья, где в июне 2007 г. средняя цена предложения составила 13 1 30 долларов за кв. м.

В июне 2007 г. максимальное количество предложений относится к ценовому сегменту 2—2,5 млн. долларов и составляет 13,4% от всего объема предложения. Около 2% от всего объема предложения элитных квартир на первичном рынке предлагались по цене более 10 млн. долларов.

 

 

Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья за первое полугодие 2007 г. составила 18 965 долларов за кв.м. Незначительное снижение цен, отмечавшееся в I квартале 2007 г., замедлилось, к концу II квартала цены стабилизировались, несмотря на сезонное снижение активности на рынке.

 

 

Наибольшее количество предложений элитных квартир на вторичном рынке в конце первого полугодия 2007 г. пришлось на ценовой диапазон 2,5—3 млн. долларов  — около 17,9%. Квартиры стоимостью более 10 млн. долларов составляют около 9% от общего объема предложения.

Аренда

В первом полугодии 2007 г. средние арендные ставки выросли на 29,1 %. Это можно объяснить реакцией рынка аренды на значительный рост цен, зафиксированный на рынке жилой недвижимости в 2006 г. Зачастую колебания арендных ставок находятся в прямой зависимости от цен на жилье: вслед за ростом цен с определенным временным промежутком происходит повышение ставок на рынке аренды.

 

 

Отмечается повышение интереса к загородной недвижимости. Наметилась тенденция смещения сроков среднесрочной аренды: большое количество клиентов желают снимать квартиры на период с августа по новогодние праздники включительно.

Летом наблюдается повышение спроса на квартиры верхнего ценового сегмента, арендные ставки на которые могут достигать 40 тыс. долларов в месяц.

Москва. Рынок апартаментов

Такой новый для Москвы формат недвижимости, как апартаменты, быстро завоевывает рынок. Многие крупные девелоперы, например MosCityGroup, ИПГ «Евразия», «Капитал Груп», ГК КРТ, уже заявили о планах строительства многофункциональных комплексов, где наряду с офисными и гостиничными площадями присутствуют и апартаменты.

Апартаменты на продажу — помещения, предлагающиеся меблированными или под чистовую отделку. Владельцам может предоставляться гостиничный сервис, если апартаменты включены в состав гостиничного комплекса. Апартаменты являются нежилыми помещениями и в них нельзя зарегистрироваться постоянно.

Отличительной особенностью сегмента апартаментов является его своеобразная целевая аудитория. Это преимущественно состоятельные деловые люди, готовые платить высокую цену за роскошное жилье, в котором, помимо всего прочего, предоставляется гостиничный сервис наивысшего уровня.

Важно отметить, что в большинстве случаев апартаменты не являются для покупателя местом для постоянного проживания. Такой формат недвижимости преимущественно используется для временного размещения рядом с офисом или для оборудования представительского офиса компании.

Загородная недвижимость

 

Тенденции

 

• Наблюдается увеличение числа проектов, находящихся далее 90—100 км от МКАД. В первом полугодии 2007 г. было заявлено четыре таких проекта:

Эти проекты свидетельствуют о расширении сегмента третьей недвижимости, приобретаемой людьми, уже имеющими квартиру в городе и загородный дом в ближнем пригороде. Повышение благосостояния населения и недостаток земельных наделов в пределах 50 км от МКАД способствует этой тенденции.

• В первом полугодии 2007 г. на рынке появилась концепция сетевых поселков. Примером могут послужить образование элитного бренда Villagio Estate, а также такие заявленные компанией «РусСтройТрест»  сети поселков, как «Изюм», «Сибарит» и «Три кантона».

• Все более прочные позиции занимают российские аналоги европейских загородных клубов по интересам. Так, в первом полугодии 2007 г. на рынке появился еще один загородный проект, включающий поле для гольфа: курорт «Пирогово» на Осташковском шоссе. Расширение привычного набора инфраструктуры поселков и включение таких элементов, как поля для гольфа, яхт-клубы, горнолыжные спуски, ведет к переходу загородного рынка от покупки недвижимости к приобретению «стиля жизни».

• Необходимо отметить заинтересованность девелоперов в освоении подмосковного загородного рынка в рамках развития инфраструктурных комплексов, торговых центров, бизнес-парков, которые будут способствовать расширению сегмента жилой загородной недвижимости.

Предложение

В первом полугодии 2007 г. компаниями на загородном рынке было заявлено около 30 новых проектов коттеджных поселков, часть из которых уже начала строиться. В некоторых из заявленных проектов начались продажи.

Цены

Спрос

По сравнению с I кварталом 2007 г. сегмент покупателей, заинтересованных в загородной недвижимости в бюджете до 1 млн. долларов, уменьшился с 28 до 15%. В это же самое время сегмент покупателей в более высоком ценовом диапазоне — 1—6 млн. долларов — увеличился с 55 до 58%.

Санкт-Петербург

Предложение

Общая жилая площадь строящихся элитных объектов составляет 450,2 тыс. кв. м (3 460 квартир). В стадии активных продаж находятся 34 строящихся элитных дома и жилых комплекса.

Цены. Динамика

В первом полугодии отмечался значительный рост цен, особенно проявившийся на вторичном рынке. Вместе с тем наблюдалось увеличение в предложении доли недавно завершенных современных элитных объектов, что может являться одной из причин отмеченного роста цен.

Загородная недвижимость

В течение первого полугодия 2007 г. на рынке появилось 35 организованных поселков, четыре из которых относятся к высшему ценовому сегменту — Patrikki club, Lakes berry club, Благодатное и Золотые пески. Отмечено появление на рынке крупных поселков с количеством домов порядка 200 и более — Коркинские Холмы, Гармония, Золотые Пески. Объем первичного рынка на начало второго полугодия 2007 г. составляет 3230 домовладений. Доля элитных коттеджей в предложении сократилась на 4%.

Зарубежная недвижимость

Лондонский рынок элитной жилой недвижимости продолжает ставить рекорды роста цен. По данным лондонского офиса Knight Frank за июнь этого года цены на жилые дома в Лондоне выросли на 3,1%, что является самым большим месячным приростом начиная с 1976 г., когда впервые начался такой мониторинг.

За 12 предыдущих месяцев цены на лондонскую недвижимость выросли на 34,5%, что также является максимальной величиной за последние 28 лет.

Основную долю прироста составляют дома стоимостью более 4 млн фунтов стерлингов в элитных кварталах центрального Лондона.

Темпы роста цен в некоторых элитных кварталах Лондона превысили средние значения. В районах Найтсбридж и Белгравия годовой рост цен составил более 45%. Отмечается, что цены на дома растут более высокими темпами, чем на квартиры. Прогнозируется, что по итогам 2007 г. рост цен в элитных кварталах центрального Лондона достигнет 25%.

Вслед за рынком продаж рекорды показывает и рынок аренды. Во II квартале 2007 г. рост арендных ставок составил 4,2%, что является максимальным квартальным приростом начиная с 1995 г.

В основном, рост арендных ставок объясняется уменьшением предложения в центральной части Лондона.