Ипотечный кризис и инвесторы-стервятники
Мэттью Мартинез работает на частную инвестиционную группу, которая собирается вложить 200 млн долларов в жилищные кооперативы во Флориде. Однако, согласно последним прогнозам, во многих сегментах рынка недвижимости «Солнечного штата» ожидается падение цен на жилье, выражаемое двузначной цифрой. Что по этому поводу думает инвестор Мартинез?
«Самым разумным будет покупать прямо сейчас, - говорит он. – Прибыль можно ожидать не раньше чем через 6-12 месяцев, однако искать подходящие сделки надо сегодня»,
Местные рынки жилья сильно пошатнулись, однако есть вероятность, что скоро они оправятся от потрясений; тем временем, инвесторы-«стервятники» скупают жилье по дешевке в надежде, что цены вновь поднимутся.
Один из районов, в серьезной степени пострадавших от падения цен – область между Майами, Фортом Лодердейл и Палм Бич. В течение долгих лет жилье здесь было предметом спекуляций, теперь же его стоимость упала на целых 12%.
«Мы покупаем, потому что уверены, что рынок недвижимости во Флориде выправится. Однако пока жилая недвижимость будет нами использована не для продажи, а для сдачи в наем», – объясняет Мартинез. Чтобы его покупки оправдали себя, инвестор ищет квартиры-кондоминиумы, подешевевшие не менее чем на 15%. После покупки апартаменты превратят в съемные квартиры.
Для инвесторов-«стервятников» важно не только выгодно купить жилье. Если у вас на руках недвижимость, продажу которой вы хотите отложить до лучших времен, надо чтобы она не простаивала, а приносила доход.
По данным Бюро переписи США, в результате недавних неурядиц на ипотечном рынке и вызванного ими застоя на рынке жилья, сократилось количество домовладельцев. Те, кто продал свою жилую недвижимость, пополнили ряды квартиросъемщиков; как следствие, подскочил спрос на арендованное жилье.
Риэлтерская компания Marcus & Millichap Real Estate Brokers прогнозирует, что, по результатам трех последних лет, т.е. к концу декабря, в среднем по стране стоимость аренды жилья вырастет на 14 процентов. Во Флориде она уже подскочила: в городе Орландо, по результатам трех лет, на 21,2%, в Форте Лодердейл на 20,5%, в Вест Пал Бич – на 18,6%.
Удорожание аренды в определенной степени является регулятором цен, особенно для кондоминиумов, так как сокращение разницы между стоимостью аренды и ипотечными платежами делает покупку жилья более выгодной. Сегодня средний ежемесячный платеж по ипотеке в США составляет 1566 долларов, что на 80% больше, чем среднемесячная арендная плата, которая составляет 943 доллара. Тем не менее, за последние два года этот разрыв несколько сократился – раньше ипотека была ровно в два раза дороже аренды.
Даниэль Бабб, владелица недвижимости на юго-западе страны, говорит, что когда рынок был на подъеме, инвесторы были настроены совершенно по-другому. «Раньше они стремились купить и перепродать, теперь – скупают и придерживают» - говорит она.
По ее словам, инвесторы все больше приглядываются к самым разным рынкам, но пока осторожничают. «Им кажется, что рынок еще не достиг минимальной отметки», – объясняет госпожа Бабб, добавляя, что инвесторы будут покупать жилье с дальним прицелом – т.е. в тех районах, где цены снизились в наибольшей степени, а уровень аренды высокий.
«Ситуация на рынке сейчас прямо противоположна той, что была шесть лет назад. Люди больше не относятся к своей собственности как к свалившемуся на них выигрышу в лоторею», - говорит Джим Гиллеспи, директор брокерской фирмы Coldwater Banker.
С другой стороны, по словам Джонаса Ли из компании Redbrick Pаrtners, которая занимается инвестициями в недвижимость, продавцы снижают цены очень неохотно. Он объясняет, что если продавец хочет реализовать недвижимость быстро, например, в течение 90 дней, он скорее всего уступит около 15%. Джонас Ли считает, что наибольший интерес представляют рынки Флориды, а также Бостона и округа Колумбия. А вот такие места, как Центральная долина Калифорнии, его не привлекают, и вот почему: в городах Центральной Калифорнии, таких как Стоктон, цены накануне ипотечного кризиса достигли запредельных высот. «Цены на недвижимость там были сильно завышены, а ограничений на строительство нет. Если рынок вновь пойдет вверх, девелоперы сразу же начнут строить вновь, что ограничит рост цен», - поясняет он.
«Инвесторы буду искать районы, где число рабочих мест увеличивается, а уровень безработицы низкий, особенно небольшие населенные пункты, где стоимость жилье не выросла, а аренда не подешевела, - говорит Гиллеспи. – В таких местах отдача гораздо больше».
Les Christie, CNNMoney.com
http://money.cnn.com/2007/09/24/real_estate/vultures_circling/index.htm?postversion=2007092718