Вид сверху: ситуация на мировом рынке коммерческой недвижимости
Банковские кризисы и обвалы на рынках недвижимости часто идут рука об руку. Именно по этой причине недавний кризис американского жилищного рынка так встревожил инвесторов и политиков. У коммерческой недвижимости есть своя история взлетов и падений, от которых лихорадит финансовые рынки. Вспомним, например, спад на японском рынке недвижимости 1990-х или вторичный банковский кризис в Великобритании в 1973-74 гг., когда слишком большие объемы выданных застройщикам кредитов стали причиной самого серьезного падения Лондонской фондовой биржи за весь ХХ век.
Несмотря на то, что колебания на рынках коммерческой и жилой недвижимости происходят не вполне синхронно, ужесточение условий выдачи кредитов и снижение темпов экономического роста на может не сказаться на спросе на офисы и торговые помещения. Как и в случае с ипотечными ссудами, кредиты на покупку офисов и торговых площадей выдавались всем инвесторам без разбора. Не произойдет ли с шикарными офисами и модными торговыми центрами то же, что и с жильем на рынке «subprime»?
Еще в начале года ситуация выглядела вполне надежной. В феврале частный акционерный фонд «Blackstone» истратил рекордную сумму в 39 млрд долларов на приобретение одного из крупнейших владельцев недвижимости, «Equity Office Properties». Кстати, продавец – Сэм Зелл – пользуется репутацией человека, который знает, где потолок цен. В Британии акции компаний недвижимости в конце 2006 года достигли пика, а более половины вложений в британские паевые инвестиционные фонды приходилось на сектор недвижимости.
Какова бы ни была причина, но инвесторы в последнее время стали более осторожны. «Рынок словно холодной водой окатили», – говорит Тони Хоррелл, глава отдела европейских рынков капитала в компании Jones Lang LaSalle. За лето акции компаний недвижимости настолько обесценились, что, по сведениям информационной группы «Lipper», в США во втором квартале этот сектор показал наихудшие результаты.
Что это – начало очередного падения рынка или просто продуманное откачивание прибыли?
В течение последних десяти лет коммерческая недвижимость была один из самых прибыльных видов вложений. По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости США, к концу прошлого года объем инвестиций в американскую недвижимость, по сравнению с началом 2000 года, вырос вчетверо. Для сравнения, ведущий фондовый индекс США, S&P 500, за тот же период увеличился всего на 8%.
Это явление наблюдается не только в США. Согласно данным «Investment Property Databank» по рынкам 21 страны, на 16-ти из них в прошлом году показатели прибыли достигли двузначных цифр. Мировой экономический бум, подогреваемый желанием инвесторов диверсифицировать свои вложения, сделал недвижимость чрезвычайно привлекательным видом инвестиций.
Несмотря на ажиотаж среди инвесторов, эксперты говорят, что рынку на этот раз удалось избежать таких крайностей, какие можно было увидеть на предыдущих витках, в частности, избыточного строительства небоскребов, которое обычно предвещает серьезные неприятности. Согласно новому исследованию компании «Reis», в третьем квартале доля незанятых офисных помещений в США составляла 12,5% - самый низкий показатель на последние 6 лет. Со второго по третий квартал 2007 года арендные ставки на офисную недвижимость выросли на 2,4% - этот прирост несколько ниже, чем прежде, но все же довольно солидный. Тони Хоррелл говорит, что на большинстве европейских рынков прогноз для коммерческой недвижимости вполне благоприятный и арендные ставки будут продолжать расти.
Эндрю Джексон из управляющей компании «Standard Life Investments» утверждает, что инвесторы в коммерческую недвижимость не так зависимы от заемных средств, как покупатели квартир: в среднем, доля заемных средств в инвестиционных трестах недвижимости, с которыми ему приходится иметь дело, составляет 31%, поэтому ужесточение условий выдачи кредитов не имеет таких серьезных последствий, как в жилищном секторе. Пока ситуация с невозвратами по кредитам в этом секторе далека от сложившейся в жилищном секторе «subprime».
Кредитный кризис, безусловно, отразился на уровне уверенности, но не катастрофическим образом. «Определенное количество сделок заморожено – инвесторы ждут их переоценки, – поясняет Джонатан Томпсон, глава отдела недвижимости KPMG. – Кредит еще можно взять, но его стоимость несколько выросла, а соотношение между займами и оценочной стоимостью снизилось».
Кен Кохен из компании «Lehman Brothers» говорит, что объем новых кредитов на финансирование сделок с недвижимостью с мая-июня сократился в два раза. В свою очередь, это привело к резкому снижению выпуска коммерческих ипотечных ценных бумаг, которые состояли из реструктурированных кредитов и являлись двигателем структурированного финансового рынка до того, как он забуксовал.
Все это означает, что недвижимость ведет себя по-разному. На некоторых рынках, которые, как в Великобритании, были слишком раздуты, впервые за последние 15 лет наблюдается спад. Страховая компания «Norwich Union» в сентябре произвела переоценку стоимости своего фонда недвижимости – он подешевел на 2-3%, а крупнейшая компания недвижимости «British Land» отказалось от своих планов по продаже торгового центра в г. Шеффилд на севере Англии. На других рынках инвесторы могут начать отказываться от покупки недвижимости в непрестижных районах или с жильцами низкой категории. Однако здания, расположенные в центре и с предварительно заключенными договорами аренды, или растущие рынки, такие как азиатский, все еще остаются привлекательными.
Многое зависит от того, вернет ли себе кредитный сектор ощущение уверенности. В частности, в США стабильность рынка недвижимости определяется выпуском ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Кен Кохен предполагает, что к новому году рынок постепенно придет в норму. Инвесторы начнут подыскивать недвижимость для будущих вложений; поможет и то, что во второй половине 2007 года не произойдет большого притока ценных бумаг.
Коммерческая недвижимость уже не столь прибыльный бизнес, как несколько лет назад, когда прибыли от аренды намного превышали доходность государственных облигаций. Однако этот рынок достаточно устойчив – до тех пор, пока в США и на мировом рынке в целом не разразился серьезный экономический кризис.
The Economist
http://www.economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=9954087