Японский рынок коммерческой недвижимости возвращается к жизни

Говорят, было время, когда земля вокруг японского Императорского дворца (участок, примерно равный по площади «Диснейленду») стоила больше, чем весь штат Калифорния. Возможно, это просто метафора, но она хорошо иллюстрирует размер «мыльного пузыря» на японском рынке недвижимости в конце 1980-х годов. Когда цены, наконец,  рухнули – почти на 80% за два года – экономике страны понадобилось больше десяти лет, чтобы выкарабкаться из кризиса. Только сегодня рынок японской коммерческой недвижимости начал подавать признаки жизни.

В  прошлом году в трех крупнейших центрах страны – Токио, Осаке и Нагое – цены на офисы и коммерческие площади выросли на 10,4%, а в токийском квартале дорогих магазинов Омотесандо цены подскочили на 40%. Однако рост заметен не во всех регионах: в целом по стране цены на коммерческую недвижимость выросли всего на 1%. Негусто, но это первые признаки роста за 16 лет.

Краеугольный камень в процесс выздоровления экономики был заложен в конце 1990-х, когда погрязшие в долгах банки и компании стали продавать свою недвижимость, в основном – иностранцам. Низкая прибыльность японских государственных облигаций заставила национальных инвесторов вернуться на рынок, осторожно инвестируя в новые фонды. По мере того, как экономика постепенно возрождалась, начал снижаться уровень безработицы, а цены на землю и ставки арендной платы пошли вверх.

Основными покупателя по-прежнему остались иностранцы. С 1997 года компания «Goldman Sachs» потратила 15 млрд долларов на покупку японской недвижимости, от офисных небоскребов до полей для гольфа и спа-комплексов, а в августе – заплатила 330 млн долларов за здание «Tiffany» в Токио, купленное ювелирной компанией в 2003 году за вдвое меньшие деньги. В свою очередь, «Morgan Stanley» инвестировал примерно 17 млрд в японскую недвижимость, сформировав недавно своей 6-й фонд недвижимости объемом 8 млрд долларов, в котором 40% отведено на японские вложения.

Впервые со времен Второй мировой войны японским рынком недвижимости правит процентный доход – разница между прибылью от аренды и стоимостью кредитов – а не просто доходы с капитала, говорит Ясуйо Ямазаки, эксперт по недвижимости. Однако у цен есть возможность вырасти еще больше, при условии, что мировые кредитные рынки не охватит масштабный кризис. Большая часть земельных участков в настоящее время продается по ценам уровня 1970-х. Цены на коммерческую недвижимость в Токио лишь слегка превысили рекордный уровень 1988 года.

The Economist

http://www.economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=9955765