Цвет:0abc

Аренда коммерческой недвижимости, продажа жилой недвижимость, складская и загородная недвижимость |Аналитика |Аналитическая статья |Недвижимость |Жилая |Цены не жилье в Китае растут из-за теневых доходов населения
151,07.Кб


Цены не жилье в Китае растут из-за теневых доходов населения

Объем торгов на фондовой бирже Китая в 50-60 раз превышает объем национальных заработков, а жилая недвижимость продается по ценам, в 15-20 раз превышающим средний доход семьи. Многие проведут параллель с ситуацией 1989 года в Японии или 1997 года в Гонконге, и будут неправы.

Стоимость городского жилья Китая и акций его компаний на внутренних и зарубежных биржах примерно в 3,5 раза превышает его ВВП. И в Гонконге, и в Японии накануне кризиса этот показатель был равен 10. Без сомнения, китайский рынок ценных бумаг раздут, а причину этого многие видят в излишней ликвидности. К концу 2007 года избыток денежных средств в Китае приблизится к 10% ВВП, что действительно может привести к образованию «пузыря». Однако в этой нелепой переоценке виновато, скорее, китайское правительство, контролирующее активы.

Например, стоимость всех акций, торгующихся на Шанхайской, Шеньженьской и Гонконгской биржах в сумме равна от 35000 млрд юаней (примерно 4649 млрд долларов) до 40000 млрд юаней, или от 146 до 167% ВВП. Примерно две трети этих акций принадлежат государственным структурам. Ликвидные акции на местных биржах стоят лишь 9000 млрд юаней, или 38% ВВП. Китайский фондовый рынок напоминает Nasdaq в 2000 году, когда стоимость популярных Интернет-компаний взлетела до небес, в то время как количество их акций в свободном обращении было мизерным.

Инвестиции в строительную отрасль Китая составляют около 10% ВВП, это крупный рынок – как по объему ценных бумаг, так и по обороту. Переоценка происходит оттого, что в Китае существует огромный теневой рынок, дающий существенную прибавку к официальным заработкам. Затраты на строительство жилья составляют треть его продажной цены – остальное получает местное правительство в качестве налога на сделку, а также идет в карман застройщикам. Чем выше цена недвижимости, тем выше теневой доход.

То, что важнейшие сектора экономики принадлежат государству, также создает условия для получения теневых доходов. Один из застройщиков рассказал, что большинство покупателей построенного им жилья – учителя, врачи, госслужащие и полицейские. Учителям доплачивают родители учеников, доктора требуют денег, прежде чем положить вас на операционный стол, а что касается чиновников и полиции…

Китайский рынок недвижимости выжимает экономику как губку. И все же, стоимость китайского жилья равна 1,7 ВВП, в то время как в Японии в 1989 году это коэффициент равнялся 4,5, а в Гонконге в 1997 – 7,5.

«Пузырь» на рынке китайских активов может лопнуть на следующей неделе, а может – через год. Тем не менее, экономические последствия буду не очень серьезными. Если фондовый рынок упадет наполовину, китайцы потеряют 20% ВВП, вложенных в ценные бумаги. Если рынок недвижимости рухнет на 30%, большинство населения это не коснется – пострадает только верхушка.

Двигатели китайского роста – торговля и урбанизация. Торговлю с США может затронуть спад американской экономики, однако не стоит забывать, что торговый оборот Китая с другими странами растет. А урбанизация происходит стараниями местных властей, которые теперь возглавляют новые партийные секретари, активно работающие, чтобы оправдать  доверие, оказанное им партией и правительством. Китай будет строить, пока у него не кончатся деньги, а денег в банках в обозримом будущем достаточно.

 Andy Xie, The Financial Times

http://www.economist.com/research/articlesBySubject/displaystory.cfm?subjectid=2764524&story_id=9957947

Автор:
Источник: Guide to Property