Обзор рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга, 2007

Екатеринбург. Социально-экономическое положение.

Екатеринбург - крупный российский мегаполис, административный, промышленный и торговый город, являющийся четвертым по величине научным центром страны после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска.

Инвестиции

Инвестиционный бум наблюдается по всей России. В 2006 г. объем иностранных инвестиций, поступивших в экономику Свердловской области, составил 1 389,8 млн. долларов США и увеличился на 27% по сравнению с 2005 годом. Объем иностранных инвестиций в Свердловскую область во втором квартале 2007 г. вырос в 5 раз по сравнению с первым кварталом 2007 г. и достиг 770 долларов США. Как ожидается, в целом в 2007 г. регион сможет привлечь 2 долларов США. 

Наиболее активно инвесторы вкладывают средства в металлургическое производство, связь и финансовую деятельность география инвесторов достаточно широка: средства поступали из 38 стран. Наиболее активными инвесторами были в 2006 г.: Франция (51,4%), Кипр (13,8%), Казахстан (10,9%), Швейцария (10,3%), США (6,2%).

Международное агентство Standard & Poor's (S&P) в 2006 г. присвоило Свердловской области рейтинг «ВВ/Стабильный/» - данный показатель характеризует регион как стабильный сточки зрения роста экономики.

Экономический рост Свердловской области превышает средний по России. В период с 2003-2005 гг. рост ВРП достиг в среднем высокого показателя 8,3%. S&P ожидает дальнейшего роста на уровне 6-7% в 2006-2009 годах.

Наряду с Москвой и Санкт-Петербургом Свердловская область имеет наиболее высокий рейтинг инвестиционного климата 1В (RA Expert), соответствующий высокому потенциалу и умеренному риску.

В России наметилась устойчивая тенденция по снижению инфляции, что характеризует экономику как стабильную и улучшает инвестиционный климат страны и региона в целом.

В регионе также рос номинальный ВРП на душу населения. В абсолютных величинах ВРП на душу населения в 2006 г., по оценкам S&P, составил 4,8372 млрд. долларов США. В 2007 г. прогнозируется увеличение ВРП, который достигнет 5,6332 млрд. долларов США.

Растет благосостояние региона и граждан. В последние годы наблюдается устойчивая тенденция к увеличению дохода на душу населения. Это позитивно повлияет на развитие потребительского рынка и рынка региона.

Расстояние от Москвы до Екатеринбурга составляет 1667 км. Город находится на пересечении границ Европы и Азии и расположен на пути транссибирского международного транзитного коридора, проходящего на территории России через Москву, нижний Новгород, Казань, Пермь, Екатеринбург и Новосибирск.

Город характеризуется высокой обеспеченностью трудовыми ресурсами и низким уровнем безработицы. Екатеринбург находится в числе городов с наиболее высокими доходами населения, а также является одним из наиболее «дорогих» городов российской Федерации.

По обороту розничной торговли на душу населения город уступает лишь Москве и Краснодару и превосходит Прагу. При этом 72% своих доходов.

В городе ведется крайне интенсивное строительство объектов коммерческой и жилой недвижимости, и с каждым годом его облик существенно меняется.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Спрос

Для города характерна высокая активность потребителей, подкрепленная ростом доходов. Екатеринбург - один из лидеров по обороту розничной торговли на душу населения. Спрос на качественные торговые площади со стороны торговых сетей превышает существующее предложение. Все еще значительная доля потребительских товаров приобретается на рынках, однако, роль современных торговых форматов возрастает с каждым годом.

На рынке Екатеринбурга присутствуют крупные российские и международные розничные операторы, такие как «Детский Мир» (Москва), Auchan (Франция), IKEA (Швеция), Ramstore (Турция). на рынок планируют выйти такие сетевые ритейлеры, как «Лента», «Перекресток», «Седьмой континент», Leroy Merlin, Castorama и другие.

Средний уровень заполняемости торговых и торгово-развлекательных центров Екатеринбурга на данный момент составляет 96%-98%. такие качественные торговые комплексы, как «Мега», «Гермес Плаза» и «Гринвич» заполнены арендаторами на 100%. Сложности с заполняемостью возникают у менее удачных торговых центров.

Предложение

В настоящее время в Екатеринбурге функционируют 18 торговых центров общей площадью 553 тыс. кв. м, из которых 12 можно отнести к качественным. Среди новых и наиболее профессиональных торговых центров можно отметить Corteo fashion mall, «Покровский Пассаж», «Мега», «Карнавал», «Гринвич», «Антей», «Парк Хаус» и «Гермес Плаза».

По показателю обеспеченности торговой недвижимостью город обгоняет Москву и Санкт-Петербург, а местное население характеризуется высокой потребительской активностью.

Анализ рынка

• Средняя ставка арендной платы в торговых центрах по городу составляет 626 долларов США за 1 кв. м в год, включая НДС. При этом в наиболее востребованных торговых комплексах ставка может достигать 1 500-3 000 долларов США за 1 кв. м в год.

• Арендные ставки в торговых коридорах составляют 800-1000 долларов США за 1 кв. м в год. наиболее дорогой является ул. Вайнера, где арендная ставка превышает 1200 долларов США за 1 кв. м в год.

• Ставка доходности составляет около 9,5%-10,5%, что соответствует среднему показателю по России. В Москве ставка доходности ниже и составляет 7%-8%. Ожидается дальнейшее снижение ставок доходности на рынке по мере его развития.

• В 2008 г. ожидается рост арендных ставок на рынке за счет ввода в эксплуатацию ряда качественных объектов.

• Цены продаж в строящихся торговых центрах варьируются от 1 500 до 3 500 долларов США за 1 кв. м.

В 2006 г. общее количество торговых площадей в Екатеринбурге увеличилось в 2 раза. В 2007-2008 гг. в городе планируется реализовать 7 крупных проектов, что составит дополнительно 500-600 тыс. кв. м качественных торговых площадей

Условия аренды

• Срок аренды в качественных торговых центрах составляет минимум 3 года. В некоторых случаях он доходит до 7-10 лет. Арендные платежи обычно производятся в режиме предоплаты за 1 месяц. Страховой депозит эквивалентен стоимости аренды за 2 месяца.

• Срок аренды в некачественных торговых центрах, как и по России в целом, составляет 11 месяцев.

Индикаторы рынка офисной недвижимости

Спрос

• Спрос на качественные офисные помещения в основном формируют иностранные и крупные местные компании.

• Уровень свободных помещений крайне низок и арендовать качественный офис в уже построенном здании практически невозможно.

• Значительная часть площадей арендуется или приобретается на стадии строительства.

• Местные компании предпочитают арендовать офисные помещения класса «С».

• Наибольшим спросом пользуются помещения размером от 50 до 150 кв. м.

• Практически отсутствуют качественные офисы площадью 300 кв. м, пользующиеся высоким спросом.

Предложение

В Екатеринбурге нет общепринятой классификации офисных помещений, каждый девелопер или строительная компания классифицируют свои объекты по-своему. Современные бизнес-центры только начинают появляться на рынке.  В городе пока нет таких объектов, как бизнес-парки, строительство которых уже ведется в Москве, Санкт-Петербурге и Казани. По показателю обеспеченности офисными площадями город значительно уступает столице.

В настоящее время в городе насчитывается около 3 млн. кв. м офисных помещений всех типов. В основном это помещения низкого качества. Лишь 158 тыс. кв. м офисных площадей можно отнести к категории качественных.

В 2007 г. запланированы к сдаче в эксплуатацию 23 офисных центра общей площадью 110 тыс. кв. м. На стадии строительства и планирования находятся более 1 млн. кв. м офисных площадей более чем в 60 крупных объектах, которые будут введены в эксплуатацию в 2008-2010 гг. Возведение объектов

в основном ведется местными девелоперами. Запланировано несколько крупных проектов, в их числе бизнес-квартал «Екатеринбург-Сити» общей площадью около 400 тыс. кв. м. Его реализация намечена на 2012 год.

Компания «Ренова-СтройГруп» планирует к 2025 г. завершить масштабный проект «Академический», в рамках которого на территории 1267 га будет возведено более 9 млн. кв. м жилья и более 4,2 млн. кв. м социальных объектов и коммерческой недвижимости. В рамках развития офисной недвижимости в «Академическом» будут застроены пять кварталов с офисами и площадями под логистику.

Анализ рынка

• В городе нет конкуренции между бизнес-центрами класса «А» и «В», так как предложение таких офисных площадей пока ограничено. Тем не менее, арендаторы уже сейчас могут выбирать и подбирать себе помещения в строящихся бизнес-центрах.

• Самые высокие арендные ставки в городе наблюдаются в Центре Международной Торговли – 26 000 рублей (995 долларов США) за 1 кв. м в год, без учета НДС и операционных расходов, а самые высокие арендные ставки на помещения класса «В» - в бизнес-центре «Самолет» - 1 850 рублей за 1 кв. м в месяц (847 долларов США за 1 кв. м в год), включая НДС.

Ставка доходности по офисным помещениям сопоставима со средним показателем по России и составляет около 9,5-10,5%.

Условия аренды

До недавнего времени арендные ставки в Екатеринбурге номинировались в долларах, сейчас же большинство собственников и управляющих компаний переходят к рублям. Как правило, аренда в городе исчисляется в рублях за квадратный метр за месяц (в Москве – в основном в долларах, а в столицах Европы этот показатель исчисляется в евро за 1 кв. м в год). Наиболее популярный срок аренды в городе равняется 11 месяцам или 1 году. В основном арендная ставка на офисные помещения включает в себя НДС и операционные расходы (иногда отдельно оплачивается электроэнергия и телефония). Долгосрочная аренда характерна для строящихся бизнес-центров класса «А» и наиболее успешных существующих объектов.

РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Гостиничная недвижимость традиционно считается наименее привлекательной по сравнению с торговой, офисной и складской недвижимостью. Однако в Екатеринбурге рынок гостиничных услуг

развивается довольно активно – сказывается статус города как индустриального и культурного центра всего Уральского региона.

В городе не хватает качественных гостиничных номеров, мало номеров класса люкс. В 2009 г. в городе должен состояться саммит Шанхайской организации сотрудничества. Город планируют посетить более 10 тыс. иностранцев – это делегации из Казахстана, Таджикистана, Узбекистана, Монголии, Индии, Ирана и Пакистана. В структуре спроса на гостиничные услуги в Екатеринбурге доминируют «бизнес-туристы».

Гостиничный фонд Екатеринбурга состоит из 62 гостиниц, из которых около 20% составляют отели с номерным фондом не более 10 комнат, чуть более 40% составляют гостиницы на 10-50 номеров, около 25% отелей располагают фондом от 50 до 150 комнат, и около 8% приходится на гостиницы с количеством номеров более 150. Общий номерной фонд составляет более 3500 мест.

Заполняемость различных отелей Екатеринбурга составляет 50-60%, в некоторых гостиницах этот показатель достигает 70%. Это связано с высокой посещаемостью города «бизнес-туристами», которые составляют 80% от общего потока приезжих. С постепенным развитием индустрии досуга в Екатеринбурге заполняемость гостиниц города будет увеличиваться.

Стоимость размещения в гостиницах среднего класса составляет 2 000-3 000 рублей в сутки, достигая 4 500-7 000 рублей в сутки за номера повышенной комфортности. В отелях более высокого класса стоимость стандартных номеров варьируется от 3 000 до 4 000 рублей в сутки.

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Индикаторы рынка складской недвижимости

Екатеринбург - крупный региональный и международный транспортный узел, имеющий уникальное географическое положение в транспортной системе России. Он расположен на пути международного транзитного коридора, связывающего Европу с Восточной Сибирью, Китаем и Южной Азией. Этим обусловлен повышенный интерес со стороны логистических операторов к этому городу. Поэтому склады являются наиболее востребованным типом коммерческой недвижимости.

Растущие производственные мощности, а также развитие розничной торговли стимулируют рост спроса на качественную складскую недвижимость. Ставка доходности складской недвижимости в Екатеринбурге превышает общероссийский показатель и составляет 10,5%.

Спрос

• Спрос на качественные склады оценивается в 1-2 млн. кв. м.

• Низкая доля свободных площадей.

• Изменение структуры спроса в пользу качественных складских помещений.

• Выход на рынок крупных торговых федеральных и международных торговых компаний.

Предложение

В структуре предложения преобладают склады класса «С» и ниже, построенные в советские времена. Острая нехватка качественных складских помещений приводит к тому, что основная масса высококачественных складских объектов сдается в аренду еще на стадии строительства и на длительный срок. Первый складской комплекс класса «А» - «Логопарк Пымша» - был введен в эксплуатацию в начале 2007 года.

Условия аренды

В Екатеринбурге ставка аренды на качественные складские помещения превышает среднероссийскую (135 долларов США за 1 кв. м в год) и составляет 180 долларов США за 1 кв. м в год. В последующие 2-3 года можно ожидать дальнейшего роста ставки аренды на складские помещения.

На данный момент на рынке анонсировано строительство порядка 1 млн кв. м высококачественных складов.

Условия аренды

В Екатеринбурге ставка аренды на качественные складские помещения превышает среднероссийскую (135 долларов США за 1 кв. м в год) и составляет 180 долларов США за 1 кв. м в год. В последующие 2-3 года можно ожидать дальнейшего роста ставки аренды на складские помещения.

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА

Все рынки недвижимости находятся на стадии роста и далеки от точки насыщения.

• Экономика города показывает стабильный рост по всем основным показателям.

• Выгодное географическое расположение Свердловской области создает благоприятные условия для развития транспортно-логистического комплекса.

• Екатеринбург имеет высокий потребительский потенциал, что создает благоприятные условия для развития торгового сектора.

• Потенциал подтверждается активным ростом оборота розничной торговли, значительным увеличением объемов строительства жилья, ростом доходов населения, развитием банковской системы в сфере услуг кредитования.

Отчет подготовлен по заказу компаний «Олипс» и «Ренова-СтройГруп».